REITs 房地产投资信托基金：一块烫嘴的洋山芋

REITs 一块烫嘴的洋山芋

央行自2003年6月5日发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件)，对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等七项贷款全面提高了“门槛”，一剑封喉直击要害，在地产业引起强烈震动。

房地产业的高利润实在很有吸引力，但多年间接融资的单一模式使房地产市场资金供给渠道主要来自银行贷款、自筹资金和销售回款，通常自筹资金只占项目的极少部分。地产业的资金饥渴导致近两年房地产信托呈现井喷行情。2004年9月，央行再颁铁令212号文件，对贷款性质的信托产品进行规范：只有在自有资金超过35%、四证齐全、二级以上开发资质的三种条件齐备情况下，才能发行房地产信托，大幅提升了房地产信托的进入门槛。

突围的小路总是在脚底下形成，在市场供求关系的挤压下，房地产行业内和看好中国市场的海外基金仍在探索未来发展创新和融资的新模式，由此，“REITs概念”大热中国。

根据今年年初公布的数据，2006年，国内集合资金信托市场共发行房地产信托90个，募集资金146.47亿元。2007年1月份全国房地产信托产品发行金额约为5.7亿，进入2月份这一数据膨胀为14亿。虽然目前3月份的数据没有统计出来，但是有关人士预测，受加息及房地产市场资金需求的进一步加大，房地产仍是今后信托资金投向的主要区域。

REITs前世今生

房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。REITs起源于美国，1965年首只REITs在纽约证券交易所上市交易。经过近40多年的发展，REITs在美国已经有了相当的规模。目前大约有300个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，其中近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。

几乎同时，欧洲市场上也出现了REITs，1969年荷兰第一个REITs上市。然而，直到20世纪90年代，欧洲各国相继颁布法律法规规范REITs的发展。自2000年起，REITs在亚洲也有了突破性的发展。日本、韩国、新加坡相继在2001、2002年上市REITs，2003年香港证监会颁布了《房地产投资信托基金守则》，拟推出REITs。

 一般根据投资形式不同，REITs可以分为权益型、抵押贷款型以及混合型。简单来说，权益型REITs是投资并直接拥有不动产的产权，其收入主要来源于所持不动产产生的租金，这是目前全球市场上REITs的主要类型；相对的，抵押贷款型REITs，并不直接拥有不动产的产权，而是将资金投资于房地产贷款或房地产贷款支持证券（MBS），其收入主要来源于贷款利息。混合型REITs，既投资于不动产产权，也投资于房地产贷款。目前全球市场上90%以上的REITs都是权益型的。

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