2007户型元年之 小户型——向左走还是向右走

近几年，在房地产产品同质化日趋严重的环境下，差异化的个性产品越来越得到市场的呼唤与期待，越来越多的消费者愿意选择符合自己生活品位与需求的产品。在这样的市场环境下，专门面对年轻创业者的小户型项目应运而生，并其时尚、灵巧的设计空间及个性风格，在上市之初纷纷“遭遇”各地购房者的抢购之风，呈现出一派火爆之势。究竟什么是小户型呢？为什么开发商对小户型开发宠爱有加？

小户型解密

小户型一般是指面积在80平方米以下的单套住宅。但是，小户型并不等于小面积，因为户型的大小是相对而言的。小户型的界定主要是面积与居室之比，一居60平方米，二居80平方米，三居100平方米也可算为小户型。从当前的小户型走势看，大致有四种形式：一是酒店式公寓，一般面积在20至35平方米，多为纯正的酒店风格，除卫生间外，卧室、客厅、餐厅、厨房功能相互融合，没有明显的功能分割区，也可用做小型的写字间。二是小户型公寓，一般面积在35至50平方米，多为一室一厅一卫一厨，功能相对独立。三是小户型住宅，一般在45至75平方米，大多为一居室和二居室，是一种纯居住物业。四是小户型写字间，一般在80平方米左右，多为成长型公司购买。这些小户型项目无一例外，在上市之初即被抢购一空。

小户型项目一再火爆的原因究竟何在？究竟能走多远？透过纷繁的市场表象，我们完全可以惊喜地发现，小户型将有一个良好的发展空间。

发展潜力巨大

从上个世纪90年代开始，多数开发商瞄准的都是大面积的高档住宅，基本上没有涉及到小户型的开发。高档住宅的客户则主要是面对城市高收入家庭，而原先处于这个收入阶层的置业者已基本上被近十年来庞大的高档住宅供应量瓜分殆尽，新兴消费群也需要一定的时间积累和酝酿。与此对应，那些相对于高档住宅面积较小，总价较低的住宅则被市场呼唤。

市场需求日益庞大

小户型一般位于市中心，地理位置优越，交通便捷，配套齐全，适合用来作为过渡型住宅及办公场所。小户型主要面对的客户多是城市白领、小资阶层、部分自由职业者、小私营业主。他们多数没有太多的积蓄，又渴望有一个属于自己的独立的空间，注重生活的便捷和享受，位于市中心的精装修小户型则以低首付、低总价、精装修、配套全的优势，成为他们的首选。同时，小户型在投资方面易出租，租金、投资回报率高的特点，更受到众多投资客的青睐。

过渡型消费永远存在

房屋的品质不在面积大小，而决定于是否能满足其所对应客户的需求。一部分是比较年轻、经济承受能力有限的人群他们把小户型作为自己某一人生阶段的住宅；一部分是成长型的公司把小户型当作他们特定时期的办公场所；因为这种梯级消费的原因，小户型永远不会成为市场的主流，但是它所满足的市场需求即过渡型消费却是永远会存在的。

小户型开发中遇到的问题及对策

在各地市场上小户型被疯抢的背后，小户型产品本身的弊病与缺陷也逐渐暴露，也必将受到越来越明智的购房者的不认可，其产品也就逐渐会被市场所淘汰。因此，我们更有必要对这类产品的问题及其如何解决的对策做一理性的剖析和冷静思考，以便在日后的小户型开发中能引以为鉴，有所突破。

目前小户型存在的问题

房型不合理，居住功能差

现在，小户型公寓中大多是宾馆式的一室户房型，无独立厨房、无日常起居的活动空间，往往只具有集体宿舍的功能和旅店暂住的功能，缺乏日常居家生活的功能。这类的标房式房型的酒店式公寓，实际上就降低了作为居住物业的使用价值。

有些小户型中一室一厅的房型，虽说比一室户的房型好些，但总体来说也不如常规住宅中与二室、三室组合在一起的一房设计。小户型公寓中的一室一厅大多是直套型的类似于传统公房中的一室半的房型。这种房型客厅采光不足，而卧室却过于明亮。而根据居住功能区隔的使用要求，客厅的采光应该胜于卧室，应更充足。

此外，小户型中储存空间的严重不足，也是一大通病，房型设计与装修设计时，未能充分利用有限的空间，未能做到“麻雀虽小，五脏俱全”的小而全、小而精。这也同样影响到小户型的居住功能。

得房率低，走道过长

 如今，小户型公寓的得房率普遍低于常规住宅，大多在70%左右，有的甚至只有60%，这与通常新建住宅80%以上的得房率相比，实在是相差悬殊。对于日趋理性与精明的购房者来说，这一过低的得房率，显然会影响他们购房的抉择（尤其是市场上出现了更高得房率的小户型的时候）。

造成得房率低的一个重要因素，是其一梯十几户走道过长的陈旧设计，中间一条窄长走道，两侧一长排住户，如同鱼骨状的平面布局。这一设计显然是不合理的，既会造成人声嘈杂、彼此干扰，又不利于辨别方位和人员疏导，且又造成过多的分摊面积，降低得房率。从而，也就削弱了其物业产品未来的市场竞争力，以及其保值增值的功能。

识别性差，安全存在隐患

由于小户型设计的陈旧，一个层面十几户，鱼骨状的平面布局，必然导致各家各户识别性差的弊端。进入走道，除非辨认门牌号，几乎无其他可识别的不同空间格局的标志，往往使人不辨东西，失去方位感。一旦遇到火警便难以迅速疏散。且外人闯入也难觉察，不象一梯两户、两梯三户那样的容易分辨。这便给不法之徒留下可乘之机。

公共空间拥挤

现有小户型公寓，大多是一梯十几户、二梯十几户的电梯设置。平均每部电梯要承载上百户的上下运量，其拥挤、久等状况也是可想而知的。

面积不当，价格与价值相偏离

现有的小户型公寓，一室户的面积多在35—50平方米左右，显然这对于一室户来说，有些偏大了，总价随着面积的偏大而增高了，也就失去了小户型的意义与优势了。

小户型的优化及对策

改点式为板式，创新平面格局

改变整体建筑造型，将点式塔楼改为板式结构，并将通常一梯二户或二梯三户的板式住宅，每户再一分为二，形成一梯四户、一梯六户的小户型。这就既能减少走道面积，提高得房率，又能增加各户采光，同时有效避免一梯几十户，中间通廊式的诸多弊端，增加安全保障。

改直套为横套，缩短进深

现有的小户型往往进深过长，大都只能形成直套型的一室一厅，以及暗卫、暗厨。客厅要么无直接采光，要么采光不足，不如卧室明亮。如果能将其改为并列式的横套，同时缩短进深，并将卧室在平面布局上与客厅相错，凹进一块，形成曲折阶梯状布局，这就既能有效控制总面积，又能开设更多的窗户，做到厅、卧、厨、卫全明，增强居室自然通风采光的生态功能。同时又能丰富外立面凹凸变化的建筑表现，强化其造型美感。

细化功能区隔，合理面积配比

小户型不应以牺牲居室功能为代价来一味求小，而应在细化功能区隔，合理各功能区域的面积配比，以及充分利用空间的基础上，做到小而全、小而精，小得合理、便利，不影响使用。

上述面积配比的一室一厅，居家的基本功能空间一应俱全，且套内面积也仅40平方米左右，即使按78%的得房率计，建筑面积也仅50平方米/套左右，可谓紧凑实用。一室户适合于20多岁的单身白领（包括外来小白领），或作为中青年的第二居所、备用房，以供不时之需。也更适合投资置业（因其面积小，总价更低）且这一面积配比也更能满足单身生活的基本需求。

]变化局部隔断，增加储存空间

为了充分利用空间，“借空不借地”，可采用类似“S”形、“弓”形和“工”形，以及勺子形，“山”字形等多种形式的隔断。以形成大小不同、厚薄不一的各类壁橱空间，既能增加分门别类的多种储存空间，又能节省占地，提高空间利用率。且又能保持分割墙面的平整和完整，提高隐蔽性。虽说相似的隔断在常规房型的二房、三房中已有运用，但尚未普及，而在小户型的设计中，却几乎绝迹。如能因地制宜地、更好地采用这类隔断，则小户型的设计便能突破。其实用性、功能性将随之陡增，且又能有效控制面积。

房型设计与装修设计同步结合，相得益彰

在房型设计中，事先考虑到装修的需要，将二者结合起来，形成互补互动的效应，建立相辅相成的关系，那么便能使相当有限的小户型空间，发挥更大的效用，真正做到小而全、小而精。并通过装修增强居室的实用性、功能性，同时也增强视觉美感，扩大和延伸视觉空间，使小空间不觉其小，产生以小见大的空间感受。如各类吊柜、壁橱的设计镜面墙的运用，全透或半透的玻璃隔断，似断非断的半隔断等，提高空间的利用率，增强房型的实用性和功能性。

总之，创新是市场制胜的法宝，小户型开发中只有能够把准市场命脉，根据市场需求不断改进产品，才能不断聚集人气，才能长久地占据市场份额。

 相关背景

建设部：90平米以下户型占70%以上不容丝毫折扣

007年1月23日，建设部部长汪光焘在全国建设工作会议上表示，套型建筑面积90平方米以下的新建住房面积占年度住房开发总面积70%以上的结构比例要求不得有“丝毫折扣”。各级城市要把新建住房套型结构比例分解到区域，落实到具体地块、项目。

今年6月份，建设部将会同有关方面，对各地新建住房套型结构比例要求的落实情况进行年度考核。

汪光焘表示，房地产市场调控尽管取得了一定成效，但一些突出问题仍未得到根本性解决，包括：商品住房供应结构性矛盾依然突出；部分城市房价上涨仍然较快；部分地区住房保障制度建设滞后等。

汪光焘表示，目前房地产市场中存在部分地方政府过分依赖房地产增加财政收入、忽视解决困难群众住房等问题，因此在充分发挥市场机制作用的同时，更要注重运用经济、法律和必要的行政手段加以合理引导和调控。

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