资金紧张 开发商民间“求财” 楼市耐人寻味

「编者按」

今天，2008深圳春季房地产交易会开始在会展中心举行。由于楼市寒流，此前多届几乎销声匿迹的深圳本地开发商又将集体出现。深圳开发商资金紧张、炒家集体被套、银行二套房房贷紧缩、炒家撤场拍卖房流产……寒流之下，深圳楼市呈现多种耐人寻味的态势，而这些态势又会促成楼价向何处走？

开发商篇

在前几年深圳楼市火热之际，深圳房地产界也赚得盆满钵满；而从去年下半年开始，深圳楼市进入“寒冬”，房地产市场骤冷，成交量日益萎缩，使得众多房地产商的现金流出现紧张。一些大型的房地产企业不得不勒紧“裤腰带”，而为数众多的中小房地产开发商，为了能够熬下去，甚至转而寻求比银行利率要高20倍以上的民间借贷。而这种资金困境，也使得房地产企业在今年面临大洗牌的局面。【相关报道：资金短缺成为致命一击 房价整体下降已成定局】

开发商资金紧张

前几年，深圳楼价飞速飙升，带动了房地产市场的迅速走热，众多楼盘开足马力动工建设，开发商也通过大量贷款开发新盘。尤其是在去年，深圳各家商业银行的房地产贷款数量均出现大幅增长，其中2006年房地产贷款余额达到3000亿元，开发贷款870.8亿元，购房贷款2128亿元，尤其是二手房贷款同比增长高达123%.而在2007年，深圳个贷头5个月的增量比2006年全年的增量还要多112.8亿元，为其全年增量的137.8%.这也引发业内的担忧，业内人士甚至表示，深圳的房地产贷款已逼近警戒线。

而从下半年起，随着国家政策的收紧，深圳楼市也出现了前所未有的紧张和萧条局面，成交量大幅萎缩，新推出的楼盘普遍面临销售乏力的局面。众多房地产商，大量的资金积压。一些现金流较为紧张的开发商，为了尽快回收资金，更是通过特价房等方式进行促销，尤其是价格严重虚高的关外房产，迅速出现了大幅缩水的局面。

深圳一品牌房地产开发公司负责融资的马小姐告诉记者，银行融资是房地产开发公司最直接和传统的方式，一个项目拥有总投资额35%的自有资金，余下的65%就可以申请贷款，其中地价是不可以用贷款付的。今年银行整个的放款规模其实是有所增加，但是资金很多都流向了其它行业和中小企业，房地产行业资金压缩了。在银根紧缩的大环境下，确实让非常多开发商在资金链上捉襟见肘。据她透露，某大型房地产集团去年在全国拍了相当多的地块，而这地都是等着用今年上市融资的钱来支付，在今年上市受阻，其它融资方式不太顺畅的情况下，那些地块都很有可能烂尾。就她自己所在的公司而言，资金链问题不大，因为他们一直都和银行保持了紧密合作，同时银行也会选择优质客户作为长期合作伙伴，在贷款规模上会优先考虑。加之近期风投资金的注入，也充分保障了资金流的稳定。然而已经有个别中小开发商承受不住，主动要求将自有地块转让。在房地产市场现有的状况下，行业的洗牌是在所难免的。一位不愿透露姓名的某战略咨询部门人士表示。【相关报道：中国指数研究院黄瑜：资金紧张或使房市洗牌】

寻求民间借贷

“专业为深圳及深圳周边地区房地产开发商提供贷款，贷款期限3个月，月息5至6分全包。”这是深圳一家民间网站在土地交易网页上打出的“广告”。根据相关人员介绍，他们进行投资公司自有资金委托贷款，为房地产开发商提供短期拆借、应急周转、还旧借新贷款，贷款期限3-6个月，贷款利率为5%/月。按照公司要求，贷款主体在广东珠江三角州地区，有明确的还款来源，申请贷款额1000万元起，上不封顶。此外，有红本土地证或房产证作抵押放款快。根据流程，只要客户手续齐全，“贷款主体配合”，在深圳放贷款5个工作日内就可以到贷款主体账户。

记者搜索发现，目前网上已经出现了一些此类的广告，而目标则直接瞄准了在去年还是手握大笔钞票的开发商。而相比银行的房地产贷款，这些民间借贷的利率相当高，有的甚至超过银行20多倍，但目前各家银行普遍收紧了贷款政策，开发商已经很难顺利拿到贷款，急需资金的开发商，也只能无奈选择高利率的民间借贷。“只不过是早死还是晚死的问题。”一家地产公司销售经理告诉记者，如果没有钱，一些中小房地产公司的资金链会立刻断裂，企业也会破产，而转向民间借贷可以至少“苟延残喘”渡过艰难时期，但如果整体大环境不能很快转变，企业最终还是没有出路，还是会被压垮。

记者了解到，一些开发商甚至瞄向了民间投资客。深圳资深投资客邹先生透露，从去年年底开始，已经有一些中小型开发商陆续在向他借款。这些借款多是开发商通过朋友介绍或担保，借款期限，多在半年以内。据他介绍，楼市成交低迷令一些中小开发商资金周转非常紧张，不少开发商正忙于私下融资，希望能渡过难关。【相关报道：专家称房企资金链紧张也可导致房价继续上涨】

记者了解到，从去年下半年开始，深圳楼市开始进入低迷期，一些中小型开发商资金链出现问题。据邹先生介绍，部分开发商资金紧张又要发工资、奖金给员工，为了避免不愉快事情发生，他们更不惜以8%的月息借贷民间贷款。邹先生表示，目前仍有开发商通过各种途径找到他贷款，有时甚至达到了1天有两家找上门的频率。不过对此他已经非常谨慎，一方面是前期借款的开发商已经出现了逾期还款的情况，另一方面深圳房地产市场低迷，开发商资金回流将成问题。

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