央行上海总部亮红牌：限制向外资房地产放贷

“竣工面积、销售面积都是负增长。”5月28日晚间，在看到上海统计网公布的4月份商品房建设数据后，一家大银行上海分行的信贷人士忧心忡忡。

令银行担忧的不仅于此，央行上海总部近日印发《上海市信贷投向指引》。在“红色”信贷投向限制和禁止类中，强调要限制对外资投资房地产领域的信贷投放，禁止违反法律法规和国家政策发放贷款。

其实，在《指引》相关要求公布之前，各行对外资背景房产项目的热情已降至冰点。“一家外资背景的开发商在浦东有一个项目，但银行贷款不能动。”上述大行信贷人士称。

今年以来，在内地房企拿地动力下降，土地出让惊现流标之际，外资常常扮演抄底角色，拿下上海多块土地。但一旦银行收紧信贷闸门，如何完成后续建设将成为这些抄底兵团必须面对的问题。

“这有可能影响上海的房地产开发的进度。”前述大行信贷人士直言。

外资房产遇信贷紧缩

在商业银行对房地产开发贷款做减法时，外资背景的项目往往首当其冲。

“虽然好项目很多，但感觉上会碰到红线，所以，我们要求前台部门不要碰这些项目。”上述信贷人士透露。自今年以来，该分行未发放一笔外资房企的开发贷款，而且正加快回笼去年向外商投资房地产企业发放的贷款。

另一家大银行上海某支行对公信贷经理也称：“支行层面一般没有外资投资房地产的贷款权限，而且分行也不支持此类贷款。”

通过前期拿地、受让股份等方式，目前外资背景的房产项目较多，一些项目的总投资在1至3亿美元。但前述信贷人士称，针对外资背景的开发商，“大家都没什么动静，贷款也停滞了”。

此番《指引》把信贷投向细分为四色十四类：蓝色是信贷投向倾斜类，绿色是信贷投向支持类，黄色是信贷投向审慎类，而红色是信贷投向限制和禁止类。在“红色”类中，“限制对外资投资房地产领域的信贷投放”引发商业银行信贷人士的高度关注。

记者发现，《指引》要求各金融机构严格执行六部委2006年7月11日发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，对外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款。《指引》的此项规定与意见第七条相同。

银行业内人士分析，根据项目开发周期来看，从开发规划、方案论证、资金到位、拿地至项目启动，中间需要一年多的时间。如果外资背景的房产项目于2006年、2007年立项审批，现在启动就遇到银行贷款问题。

也有观点认为，外资手中资金充裕。但前述大行信贷人士称，“即便外资的自有资金进来了，后续开发资金不能解决的话，也会有问题。”因为有关规定，自有资金以外部分应由境内银行解决。

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