中国房地产会崩溃吗 观察人士看到乐观的理由

双城记

然而，第一太平戴维斯的王女士对于中国未来的房地产业仍持乐观态度。通过对统计数据仔细研究后可以印证她的观点。虽然在北京、深圳这样的一级城市，房地产市场表现低迷，但在全国范围内，自2007年初开始，在建的住房面积依然保持着稳步上升的势头。据龙洲经迅资料显示，三月份时，全国在建住房面积同比涨幅达27%。当月，全国实际住房投资同比增长35%，比二月份的同比涨幅27%有所上升。此外，四月份时，虽然全国房产价格涨幅减缓，但仍较去年同期增长了10%。 

要如何解释这种自相矛盾的现象呢？据瑞士联合银行（UBS）经济学家乔纳森•安德森（Jonathan Anderson）及其他分析人士指出，目前遭遇困难的城市并不能代表中国房地产市场的总体形势。事实上，这些经济学家们认为，中国整体房地产市场的长期经济基础仍然很稳固。

安德森提出，要了解中国房地产市场，就必须搞清楚一级城市和二级城市房地产市场之间的区别。在北京、上海、广州、深圳这样的一级城市中，市场大部分由中国大型房地产商掌握，主要进行高端房地产开发。（安德森将中国西部的成都和重庆也列为一级城市。据龙洲经迅的中国建筑与房地产行业报告显示，在二级城市中，杭州、宁波等沿海地区是房地产市场上的热门城市。）近日，安德森在一次北京商业讲座上提到，一级城市的房地产市场泡沫较大。资金大量涌入，也加剧了挥发的风险。“这些地方的房价可以一下子飙升100%，然后骤跌30-40%。”安德森说。

一名不愿透露姓名的位于北京的独立经济分析师补充道，那些房价下跌的城市，大多是较容易吸引国外热钱涌入的城市。他解释说，由于中国的债券或者期货市场尚不发达，因此这些境外资金要么流入股市，要么流入房地产市场，以期谋利。例如，很多移居国外的福建人将大量资金注入自己家乡的房地产市场，结果导致当地市场出现动荡。

这位分析师还提到，深圳房地产市场的不稳定，部分与其临近香港有关。由于港元与美元间汇率稳定，但现阶段美元持续走软，而人民币却在不断升值，因此，很多香港富豪争相将港元换成用人民币计算的资产。为应对此趋势，深圳各银行采取了严厉的限制措施，不接受二级抵押贷款。此外，由于深圳由大量流动人口组成，有实力的中产阶级较少，因此，当房价下跌时，就会在那些贷款投资房市的人群中产生恐慌，而急于抛售房产。但是，该分析师认为，由于深圳房价的涨势一直高于全国平均涨势，因此当地房地产价格出现下降也可以被认为是一种调整。

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