中国地产遭遇融资寒冬 外资基金持币虎视眈眈

金融从紧政策将持续

事隔不到3个月，钟伟在博鳌再度表达了“开发贷款和按揭贷款放松的可能性几乎不存在”的观点。

实际上，这一轮对房地产行业从紧的金融政策，始于2003年8月央行的“121号文”，并因此引发了房地产业界对政策制定机构的最大反弹，包括任志强在内的多位开发商草拟了一份所谓的“万言书”，致使“121号文”的实施细则半途中止，央行转而出台了更为温和的“18号文”。

这曾被房地产商视为一次重大胜利。如今回头再看，所谓的“胜利”只不过是开发商们的自以为是罢了。自2003年底开始，央行几乎每年都有针对房地产行业的调控政策出台，同时伴随着一次又一次加息。

或许是为了避免开发商们再次反弹，也或许是当时房地产市场的火爆场面使开发商们在一定程度上忽视了这些调控政策，直到2007年9月，自央行严厉的“二套房政策”后，过往那些被忽视的金融政策终于以“量变到质变”的方式，对开发商的现金流造成现实的压力。

2003年时任建设部原副部长之职的刘志锋曾在国务院新闻办的一次记者招待会上透露：目前，银行贷款占房地产开发投资的比例和占个人住房贷款的比例都比较高，大概都各占30%～40%，两者相加，超过了60%。此前，央行货币政策司原司长戴根有当时也曾表示，银行资金在房地产业资金构成中超过60%。

而根据钟伟最新的研究结果，房地产企业的资金来源中，银行开发贷款及个人住房贷款所占比例已下降至35%，还不及企业自筹资金的比例。显然，这与过往几年持续的金融调控政策密切相关。

与此同时，《报告》统计显示，今年1~4月，房地产开发年到位资金中，利用外资的增长已呈现负数，为-6.4%，同期流入房地产的外资仅150亿元，钟伟认为，外资对中国房地产的态度开始暧昧。

聂梅生则认为，房地产贷款属于中长期贷款，存贷利差大，因此对银行利息收入贡献率超过20%，“这个数字绝对不容小觑”。同时，“来自银行的开发贷款占开发商资金的15%～20%,但预收款和抵押贷款占40%~50%。当市场需求大幅下滑,交易量急速下降时，对开发商是致命的，同样也殃及银行。”因此，聂梅生认为，关于“如果开发商资金链断裂，开发商和银行谁先死”的问题，其结果应该是“谁都死不起！”因为谁都不会把20%左右的资金份额当儿戏。

《报告》的分析显示，从今年前4个月的房地产开发投资情况看，全年需投入至少21000亿元，但销售额已很难达到2007年的水准。假定开发贷款今年同比增长50%，那么全年开发贷款约为5400亿元，而1~4月已发放2900亿元，尚可期望发放2500亿元。假定按揭贷款维持1~4月份的增长，那么全年按揭贷款可能只有4500亿元，较2007年萎缩2100亿元，考虑到目前按揭率大约为53%，这意味着定金及预收款也会下降至少4200亿元。

因此钟伟认为，在目前的需求状态下，要维持目前的开发节奏，开发商将4000亿~5000亿左右的资金缺口，“足以使20家房地产企业陷入困境”。

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