房价缓落 未来三年需要重点关注的趋势性问题

房价在涨势大幅放缓后总体可望呈现小幅、稳步上涨态势，但短期内普跌的可能性较大

2007年11月至今，房价涨幅出现缓慢回落。2007年9月央行和银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（简称《通知》），极大地遏制了住房投资和投机需求的过快上涨，2007年以来房价飙升的势头开始得到实质性扭转。房价涨幅明显放缓的同时，市场成交量也出现明显下滑，市场观望情绪浓厚。

我们判断，2008至2009年上半年房价总体下跌的可能性正在加大：

第一，从房地产市场资金面看，首先，当前许多房地产开发商均出现自有资金量下降的情况，开发商资金来源中，自有资金占比已从35％左右普遍降至30％以下，而境内外资本市场普遍不景气致使2008年新增的自有资金量相当有限；其次，在从紧的货币政策背景下，尤其是《通知》颁布并严格落实后，银行从房地产企业贷款和住房按揭贷款两方面都普遍收紧了信贷，开发商资金回笼压力增大，资金状况日益吃紧，加之股市急度下挫和房市涨势明显趋缓，购房者的观望情绪强化，开发商主动降价的压力日益加大；再次，自上世纪90年代末起，加速增长的房地产投资已持续近十年，投资惯性的驱动可能带动房地产投资继续扩大，融资需求相应增加，导致开发商资金链更加紧张。

第二，从市场供给面看，首先，前期政府投入建造的大批经济适用房和廉租房即将投入市场，同时，为进一步缓解居民买房压力，预计近几年政府将进一步调整住房供应结构，加大保障性住房的供给力度。增加保障性住房供给一方面通过直接增加市场供给量尤其增加中、低档商品房的供给量，建立新的供需均衡点来抑制房价过快上涨，另一方面还能通过提高保障性住房在市场住房体系的占比来削弱房地产开发商的定价权，从而有效遏制房价上涨；其次，房地产市场“观望”氛围的加重将导致市场中新房和二手房供应量相应增加，进一步增加市场供给，形成房地产市场上阶段性的供大于求。

第三，境外资金阶段性的撤出套现也会加大房价回调压力。综上分析，我们认为，当前房价总体性下跌的可能性加大，典型的前兆是“退地”、“退房”及“土地流拍”现象。应当指出的是，这种可能的房价普跌是对前几年尤其是2006年以来房价透支性过快增长的一种回调。

同时，我们也不排除另外一种可能，即，经过前期长时间的观望，尤其是考虑到近期一些中心城市已经出现境外资金加大楼市投资力度的现象，市场交易量出现爆发式上涨而重新带动房价攀升的可能。我们判断，确定房价是否普跌的一个关键时点可能在2008年的9、10月份。但总体而言，我们倾向于支持第一种可能。

从中长期来看，我们认为房价可望从2010年前后进入一个平稳、小幅的上涨通道，主要依据：一是随着人口的持续增长和城镇化进程的加快，中国的“人口红利”期还将延续，这将进一步提高居民购房能力，增加市场需求；二是随着2010年以后国内物价水平趋于回落，从紧的宏观调控力度可能有所放松，房地产企业的资金回笼速度有望加快；三是房地产企业融资渠道有望拓宽，同时资本市场逐步向好亦降低其融资难度；四是为了满足大量保障性住房用地，2007和2008年国内土地放量较大，未来几年后的土地供给趋少；五是境外资金在经过观望后将重新进入房地产开发和投资市场。但与此同时，我们认为，中国房地产的“暴利”时代可能已经结束，未来几年房价暴涨的可能性不大。

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