物业普遍为开发商背黑锅 业主大会操作性不强

近日，中国物业管理协会发布的《全国物业管理行业生存状况调查报告》显示，由于开发单位建设方面存在的住宅项目配套设施不全、不到位等问题，增加了物业服务的难度。

记者昨天从上海市物业管理行业协会获悉，物业公司为开发商“背黑锅”的情况普遍存在，业主与物业“交恶”的一大原因便是前期开发建设楼盘留下的后遗症。

前期配套不足业主错将矛头对准物业

在物业管理行业生存状况调查报告中，反映住宅项目配套设施不全的，占被调查对象总数的52.35%，反映住宅项目交通不方便的占10.22%，反映住宅项目不按规定配置物业管理用房的占28.50%。

有关人士表示，一些住宅项目的开发单位片面追求投资效益，尽量压缩配套设施项目，即使规划配套项目，也常常拖延实施，先住宅后配套，给入住后的业主造成多方面的不便，无形中也给物业管理造成很多无法回避的矛盾和问题。其次，建管不分掩盖和转嫁了前期矛盾，给物业服务带来隐患和纠纷。

同时，一些开发建设单位还利用物业服务促进房屋销售，拖欠空置房物业服务费。一些物业公司反映，开发单位并不都是真正重视物业服务的，而是利用物业服务为开发项目搞包装、打品牌，目的是促进房屋销售，为开发单位的自身利益服务。

“物业公司为开发商‘背黑锅’的情况，在本市也是普遍现象，特别体现在房屋的维修服务上。”上海市物业管理行业协会副秘书长许玉彪告诉记者，住宅项目配套设施不全不到位，比如小区会所的经营问题、停车位的先天不足、景观河道的安全维护等，这些被忽视的具体问题往往会给入住后的业主产生不便，但业主在多数情况下会把矛头对准小区物业，甚至采用拒交物业费的方式予以对抗。

当开发商与前期物业是“父子”关系的情况下，延伸出的后遗症会特别多。据介绍，该问题已经得到了房地部门的重视，目前，一些前期物业公司在房产项目建设中便及时介入，对住宅配套设施建设进行监督并提出相关建议。

物业抛盘增多老旧小区面临“真空”危机

《调查报告》数据显示，从全国情况看，居住物业的物业服务费标准和收费率均明显低于办公物业和工业物业，其中房改房和经济适用住房的收费标准和收费率最低，物业服务费比商品房低约30%到40%，收费率在七成左右。根据调查分析，今后这部分物业管理的问题可能会更加突出。晨报曾经推出过小区物业抛盘系列报道，反映了一些物业公司由于经济拮据等原因，采用各种方式撤离小区。而《调查报告》的数据也反映，包括上海在内的部分城市正接连出现物业企业退出在管小区现象，而这与低水平的物业服务费不无关系。有关人士认为，物业退出的多为低收入群体居住的已售公房、老旧住宅区及拆迁还建小区。这些小区存在收费标准过低、业主缴费意识差、服务费收缴率低等问题，加上随着人工和材料成本大幅度增加，而管理费却未能同步增长，一些物业难以为继，只有选择退出以减少亏损。

物业企业的退出导致小区出现管理“真空”，影响社区和谐，受到多方指责。许玉彪分析指出，沪上物业企业抛盘的“导火线”正是入不敷出，“但不是每个盘子都退得出，多数瞬间抛盘的都是小型物业企业。”由于各种原因无法退盘，势必给物业管理行业带来很大压力。但因需要承担相应的社会责任，维护企业声誉，一些大的物业公司即使亏本也不会轻易退出。

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