楼市上半年看不懂 房价理性回归下半年才开始

成交量对峙高房价

据官方的统计数据显示，前5个月，全国完成房地产开发投资9519亿元，同比增长31.9%；住宅完成投资6806亿元，增长35%。从资金来源看，前5个月，全国房地产开发企业实现到位资金15099亿元，同比增长24.3%。

在地产商众口一辞的“缺钱”、“拿地难”声中，前5个月的房地产投资同比增幅还惊人地超出了30%，看来，大家还是低估了房地产行业的投资热情和融资的能力。

而另一份统计数据则显示，在全国大多数城市商品房销售“遇冷”的情况下，房屋销售价格继续较快上涨。5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.2%，涨幅比上年同期上升2.8个百分点，其中新建住宅销售价格上涨10.2%，上升3.6个百分点；二手住宅销售价格上涨8.8%，上升2个百分点。

与房价上涨形成鲜明对比的，是极为惨淡的成交量。

各主要城市商品住宅上半年成交量同比下降四五成早已司空见惯，开发商无奈之下对房价明升暗降也已经是公开的秘密。以北京为例，北京市房地产交易管理网的数据显示，今年前5个月，期房住宅共成交25416套，月均5083套，比去年上半年的月均8511套减少了四成。

成交的清淡迫使开发商大肆采用“买房送车”、赠物业费等手段暗降价格，打折幅度也从9.9折扩大到了8折。但市场人气依然难聚，新项目开盘时间一再推迟，退房现象层出不穷。

一言蔽之：惨淡成交量下的房价上涨，更能反映出当下中国房地产业“乱花渐欲迷人眼”的怪现状。

土地市场上演“流拍、退地潮”

上半年土地拍卖市场的冷清场面正在国内不少城市蔓延。之前有着“财富孵化器”之称的土地如今已被牢牢地印上了流拍的标签。

据不完全统计，短短半年的时间，全国土地市场流拍土地超过50块，不少土地以底价成交，这一现象在南方城市表现得更为普遍。

中投证券最新公布的一份研究报告显示，一线城市土地开发与购置增速放缓。北京、上海、深圳土地开发面积和购置面积的规模和增速呈现不同程度的下降，其中，上海的下降趋势尤其显著。

而更加惨痛的局面是，昔日已经拍卖出去的地块出现“退地”现象。

最典型的是2007年9月以11亿元拿下“普陀地王”的上海志成因未及时交清地款最终上演了退地的一幕，而按照上海土地出让格式合同的规定，上海志成退地后，将被扣除占合同金额10%的定金，上海志成将遭受1.1亿元的巨额损失。

福州也出现了类似的情况。去年9月，福建融信地产以总价9.04亿元、每亩单价近2000万元的高价拍得白马路地块，成为轰动一时的福州“地王”，楼面地价高达9953元/平方米。今年3月初，融信地产不惜损失7000万元土地保证金，将昔日高价拍得的土地退还。

最为讽刺的是，在去年的一轮轮房价暴涨中，开发商们找到的最有利的挡箭牌就是土地市场。“政府通过控制土地供应量，影响了商品住宅的上市量，造成供求关系失衡，所以房价才会上涨。”这是去年最常听到的关于房价上涨的解释。

今年土地市场的风云突变，让那些高价拿地的开发商叫苦不迭。然而，让人不懂的是，时至今日，在土地已经习惯性流拍甚至有开发商选择退地的情况下，还有很多鼓吹房价还会上涨的专家、学者、开发商们，在头头是道地分析楼市基本面没有变化：“土地供应依然不足，开发企业缺乏土地，未来商品房仍然供不应求，房价还会继续上涨。”

一言蔽之：有开发商说，地价永远是追在开发商身后的狼，但是现在，这是一条让人难以靠近的狼。

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