张冰：长春楼市在一个洗牌 小盘走向衰落

2008年房地产走势必然是这样的，它在一个洗牌的过程当中，有一些小盘难免要走向衰落。而一些大盘一定会坚持自己的品质状态下有自己的失衡，这就是我自己的观点，这个观点我想起去年的时候，万科的王石说了一次，现在房子卖的好了，阿猫阿狗都卖得好了，反倒显现不出品牌，我觉得这句话是一个假设，我觉得好汉不提去年勇，去年我觉得你在马路上弄一个棚子也不管，我觉得那是不正常的，下半年就像秘书长说的，我觉得更理性，而这种理性先要解决一个问题，就是说买方市场的观望心态，我是这么来看，大家就是要看房地产是涨是跌，我觉得品牌市场不存在跌的问题，至于说有一些大公司的阶段性销售，有自己的策略那是技术性操作。

我想跟大家汇报第一点就是有这么一个数据。我们拿到都是官方数据，不是民间的。2004年年底长春市的市区人口是315万，到了2007年增长到358万，按照平均每年增长十四万三，而我们的户数比例是3.18人一户，当然包括新婚和新生的小孩，可能他不一定买房，但是生小孩结婚之前买房，在我们这个城市里面增长14万左右的人口，这还是04年到07年，我觉得从整个的供求关系上来讲这是个硬指标。

我们从公安部门拿到的数据，1988年特别早了，长春市的流动人口只有15万，他最准确公开报的，到04年截止，都不说06年07年就已经超过50万，就流动人口超过50万，这是两个刚性的数字。你进了城市肯定要住房的，另外一个我想跟大家汇报一下全国走势和长春的关系。大家说全国，其实无非就是盯着深圳、上海和北京而已，深圳我刚刚去完，在深圳我自己的感觉降的有没有？肯定是有。基本上是关内，关内核心地段房子下调幅度并不大。深圳的房子跟长春没有什么可比性，深圳今年前五个月，2008年1至5月份，每平方米一月份是1万5，五月份是1万1，是下降了4000，市中心的房子没有30000你是买不了，就是在最繁华的地段，有邓小平画像那个地段，那个开盘前三天，在楼上挂了一个大红布，是“973”，我说深圳房子都973了，他是前面数字打了一个问号，让你猜我开盘多少钱，基本看到观澜了，那么开盘是7900多，他快到观澜那个位置，相当于咱们都到双阳，接近于长春的外五县。

另外深圳具有特殊的地位性，他受政策的影响非常大，这个我觉得跟长春没有过强的可比性，除了深圳我们顶住的是北京和上海，北京的官方数字是这样的，2月份到5月份，北京住宅是一万三，还是一万三，到五月份还是一万三，就是它只在百位数上有变化，在千万上没有变化。上海我们考察基本上跟北京的情况是相同的，品牌楼盘和高档楼盘和位置核心楼盘，我们所说的价格下挫，没有人能举出特别实际的例子。

我现在发现了这个问题，就是北京举五个，深圳举五个，都是价格下挫多少20%，因为动了10%或者是5%，你不能就此谈房价下来了，这个是缺乏严谨的理论依据，市场有时会形成这样的，市场往往是风声鹤唳，所以我觉得去年的时候，我们媒体自己只要是房子好卖，赶快这房子涨得不行了，涨得不行了，只要是今年稍微差点，不行了，下来了，别买了，我们总是什么？总是在跟。我们自己的预测是多少。当然我们专业也很差，去年我说的，房价不涨我卖了，那是有原因的，今年下半年我还说如果长春的房价，大幅的下挫。我们的观众，我说的是品牌楼盘，非品牌楼盘我们既不合作，也没有研究，就是品牌楼盘，我说的大幅下挫30%，今年下半年。

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