大中户型成新盘供应断层 二手市场滞销变畅销

今年是90/70政策颁布的第三年，市场上小户型比例逐步加大，新盘90－150平方米面积区间将出现供需缺口，二手房市场100－140平方米中户型最难卖的局面将被打破。

90/70政策的出台，使中大户型住宅供应急剧减少：首先是90－110平方米，利润导向驱使开发商把30％以上房型份额大都用于建造110平方米以上面积的户型。尽管如此，110－150平方米房型供应总量还是锐减。但是，对于购房者来说，90－150平方米的大两房、舒适三房的需求却一直表现旺盛。

在需求增长的前提下，90－150平方米面积区间供需缺口越来越严重。易居研究院一项调查表明，目前上海市场对90－150平方米房型需求在58％左右，其中90－110平方米需求在23.3％左右，110－150平方米的占比34.7％。而市场上90－150平方米供应比例约57.36％（从2007年1月至2008年6月商品住宅供应），但90－110平方米供应剧减，下降比例会达到69％，110－150平方米供应下降约60％。整体供需缺口预计达到37.1％左右，其中90－150平方米面积段需求约有64％的缺口。

机构近期对上海客户研究表明，未来客户购房的安居需求显著降低，除了家庭结构变化因素之外，改善居住、生活环境成为第二大动机，出于结婚等目的的刚性需求受经济水平和支付能力的限制会转向购买90平方米以下的房型。考虑未来置业时，首次改善型比例由目前的14％上升到21.1%，上升幅度达85％。首次改善型客户未来置业偏好的面积段集中在120－145平方米。因此，以置业次数为选择依据，首次改善型客户未来是这一断层的主力需求客户之一。

今后，二手房市场中100－140平方米中户型最难卖的格局将被打破。如今中介公司普遍反映，尽管这类房源看房者络绎不绝，但真正下单者鲜有。原因就是总价动辄两三百万元，改善型客户看得中，却下不了手。而一旦一手房出现供应缺口，二手房小户型好卖的格局将向中大户型转变。从目前全市二手房挂牌面积来看，100－140平方米挂牌比例最高，达40.7％，100平方米以下挂牌占到33.8%。显然，一手房中户型的缺口会转向二手房市场寻求平衡。

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