开发商“一房二卖”为啥不担责? 注意购房合同

核心提示

买房人与开发商签订商品房预订协议后，交付购房款15万元，但没有按期签订商品房买卖合同，后开发商将认购房转卖他人。开发商这种一房二卖行为是否应承担法律责任？8月26日记者从沈北新区法院获悉，因双方未签订商品房买卖合同，开发商只须退还购房款及赔偿利息损失，而不必承担惩罚性赔偿。

买房人 开发商一房二卖

2005年4月，周某与某房地产开发公司（以下简称开发公司），签订商品房预订协议，双方约定：开发公司将一处商业网点房预售给周某，面积为144平方米，单价为2588元/平方米，付款方式为协议签订时付定金1万元，一周内双方签订《商品房买卖合同》，并交纳余下房款；如买方未按期签订合同和交纳房款，卖方有权另行出售，买方已交纳定金不予退还。协议签订后，周某交纳定金1万元，后付购房款14万元，但双方一直未签订商品房买卖合同。

2006年12月5日，开发公司将该网点卖予第三人。周某获知后，将开发商告上法庭。周某认为开发商一房二卖，构成违约，双方应解除合同，退回房款15万元，并按一倍房款数额赔偿其损失。

一审预订协议视为买卖合同

一审法院认为，双方签订的商品房预定协议中，明确载明了商品房基本情况以及价款、付款方式、付款时间等内容，且开发公司收到房款15万元，故可将该协议视为商品房买卖合同，应认定合同有效。开发公司在未通知周某交纳全部房款情况下，将诉争商品房卖给第三人并在房产部门作了登记备案，导致与周某合同目的不能实现，故周某请求应予支持。法院判决解除双方预订协议，开发公司返还周某房款15万元，支付占用购房款期间利息，还要赔偿周某经济损失15万元。

二审预约合同不属正式合同

宣判后，开发公司不服，提起上诉。市法院认为：周某与开发公司签订协议书内容已明确表明，双方签订预订协议的目的是7日后订立商品房买卖合同并缴纳全部房款，该协议不具备商品房买卖合同的主要内容，双方所签订预订协议属于商品房预约合同。在签订协议时起至2006年11月15日开发公司通知周某另行处置争议房止，在长达一年半时间内，周某既未全部交纳房款，也未与开发公司签订商品房买卖合同，责任在周某一方。至于周某要求赔偿15万元经济损失问题，因双方签订协议书不具备商品房买卖合同性质，此主张不予支持。因协议已不能履行，周某请求解除协议返还房款并给付占用房款期间利息主张应予支持。市法院改判开发公司只返还周某房款15万元及占用购房款期间利息。

法官说法

购房合同不能缺少“要件”

沈北新区法院专职委员张文认为，本案双方争议焦点是，双方签订的预定协议究竟是商品房买卖合同还是商品房预约协议。

最高人民法院于2003年4月28日公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第五条规定：“商品房的认购、订立、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理；（十）办理产权登记的有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。

本案双方提供的打印协议书其内容虽然有商品房买卖面积、价款等事项，但不具备有关规定中商品房买卖合同的主要内容，而且从协议内容看，其签订该协议的目的主要是7日内交全部房款，并订立正式的商品房买卖合同，因此该协议应属于商品房预约协议。商品房预约协议是指商品房买卖双方在签署商品房买卖契约前所签订的约定文书，是双方交易房屋有关事宜的初步确认，本案双方协议性质属于这种协议。

本案开发公司是否承担已付房款一倍赔偿责任，并不在于是否违约，关键在于双方签订预定协议不具备商品房买卖合同的主要内容，也就是说双方协议不属于商品房买卖合同，因此不能适用最高人民法院的司法解释赔偿的规定，即开发公司除解除合同外应退房款并给付占用利息，但不能按已付房款一倍赔偿同等的经济损失。

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