[摘要] 随着房地产上市公司三季报的陆续公布，房地产开发商营业收入下滑、存货激增、现金流日益紧张等问题也日渐浮出水面。而与此同时，这也从另一个角度反映出国内楼市正进入明显的下行通道，甚至可能有越来越多的地产商为了回笼资金而引发促销潮。
楼市下行渐显 开发商净利大幅下滑
随着房地产上市公司三季报的陆续公布，房地产开发商营业收入下滑、存货激增、现金流日益紧张等问题也日渐浮出水面。而与此同时，这也从另一个角度反映出国内楼市正进入明显的下行通道，甚至可能有越来越多的地产商为了回笼资金而引发促销潮。
与此同时，截至10月23日，29家房地产类上市公司公布的三季报显示，三季度房地产类上市公司净利润环比大幅下滑40%，经营性现金流量净额从去年同期的30.8亿元骤降为-16.6亿元。Wind统计数据显示，2011年三季度，29家上市房企共计实现营业总收入156.4亿元，环比下滑19.5%；其中有21家出现了营业总收入环比下降的情况。从净利润指标看，上述房企的下滑幅度更为明显。29家房企三季度共计实现归属于母公司股东的净利润16.7亿元，环比大幅下滑了40%。
有专家在接受《经济参考报》采访时认为，随着信贷环境持续紧缩，开发商资金状况越发不容乐观，预计四季度将有越来越多的房企通过促销回笼资金。
购房者观望态度明显部分二三线城市政府出手救市
据报道，在一些二三线城市，不少楼盘价格出现大幅回落。以山东省济南市为例，由于楼市冷淡，售价4000元/㎡、5000元/㎡、6000元/㎡和7000元/㎡区间的楼盘大幅增加，一些所谓的“特价房”成为常态。此外，甚至还有楼盘打出了3000元/㎡区间的标价。
与此同时，由于银行对首套房利率上调，因而也给不少具备“刚需”的购买者带来了不小的心理压力，也使申请房贷的用户大量减少。在这种情况下，一些城市开始放宽房贷政策。据《东方早报》报道，日前，南京公布公积金贷款新政，将个人贷款额度由20万元/人、40万元/户，恢复为30万元/人、60万元/户，并放宽改善住房申购门槛。对此，世联地产华东首席分析师、研究总监吴志辉认为，资金面的整体宽松是行业反转的先行指标，楼市和土地市场冷清，土地出让金、税收都在减少，在这个时候是需要作出改变刺激市场，刺激成交量。
温家宝要求巩固楼市调控成果称目前处于关键期
尽管楼市遇冷，但中央对此轮房地产调控的决心并没有放松的迹象。
10月21日至22日，在出席第八届中国-东盟博览会期间，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝表示，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。一方面要抓好保障性住房建设，另一方面也要增加普通商品房的用地供给，促进普通商品房市场健康发展。
这里，是中国汽车工业的摇篮；这里，是中国电影文化的摇篮；这里，是中国航天员的摇篮；这里，是中国最有人情味儿、幸福感的城市；这里，是美丽的北国春城——长春。这是一座历经风雨、沧桑，正在华丽蜕变的城市。一座座历史建筑，诉说着春城封尘的记忆；一栋栋拔地而起的地标，谱写着春城现在的繁华……“面对愈发增加的生活成本和生活压力，你是不是还愿意留在长春？你能不能继续坚持自己最初的梦想？”
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限购与银根紧缩叠加 楼市加速探底或成定局
近日，京沪穗各大银行相继调高首套房贷利率，继而二三线城市也纷纷跟进，银根紧缩引起人们对于楼市的持续观望态度。有分析人士认为，目前房地产个人贷款与开发贷款趋于紧张，反映了市场对未来房地产价格下行的忧虑。而经济学家谢国忠也一如既往的抛出唱空言论，他认为，未来国内的房价下跌50%很正常。
限购与缩银根双重政策发力
无论是限购令还是银根紧缩，都显示出中央对于遏制房价上涨势头的决心。而各项事实也证明，楼市未来趋势正朝着调控目标迈进。
10月18日，国家统计局发布数据表明，70个大中城市中17个城市价格下降，比8月增加了一个。29个城市价格持平，另外环比上涨的城市中，涨幅均未超过0.3%。
8月中旬，住建部制定了新的限购城市标准，建议各地政府扩大限购城市范围。限购8个月来北京商品房住宅签约套数为51934套，而去年同期则为63705套，同比下调了18.4%。限购令对于楼市影响日益加深，房价下行趋势呈现，楼市交易量持续下滑。
而如今，调控手段似乎已不仅仅局限于单纯的行政命令，提高首套房贷利率等货币紧缩政策更符合房地产市场规律。然而此次上调首套房贷利率究竟是刻意打压楼市还是银行真的缺钱，各方意见不一。
京华时报评论认为，银行上调首套房贷款利率，说明银行意识到房贷市场的风险，收缩地产信贷，控制风险正成为共识。首套房贷利率提高，是银行出于自身商业利益作出的选择，和此前政府施压不同。
但也有银行人士对此表示不同看法。广州某银行人士表示，收紧房贷的主要原因并非传闻的银行看淡楼市，而是“确实没钱了”。
在今年银根紧缩的背景下，银行的信贷额度本身就已经比较紧张。严格的监管要求迫使银行不得不压缩贷款规模，而这种情况到年底会更加突出，因为越是临近年底，银行放贷额度就会越吃紧。银行通过提高首套房贷利率不仅可以提升房贷利润，更通过提高利率的手段调整了供需关系，将节省出来的额度投入到对公或者消费类信贷上，以争取更大的利润。这也意味着首套房贷利率上浮的趋势在年内将不会缓和，更有银行人士预计房贷趋紧的情况会持续到明年一季度。
楼市或加速探底
无论怎样，来自市场自身的判断，更值得房企和投资者高度重视。谢国忠警告说，一旦货币政策持续收紧，大量的开发商就将面临倒闭潮。
对于未来中国房价到底能不能降、降多少，地产商潘石屹也给了自己的答案。他认为，未来中国的房价肯定会降，但是降到“一潘”是不可能的。此番言论似乎更有自嘲的意味。
但潘石屹也表示，现在正处在最关键时刻，开发商只有在资金链出现困难、甚至断裂危险时，他们才会降价，降价是所有办法中的最后选择。
唱空楼市的言论此起彼伏，悲观情绪持续蔓延。地产评论人牛刀16日表示，2012年房价将比2010年下降一半，这一情况将有60%的概率发生。
资金链已经开始紧张，加上预期看不到政策转暖迹象，业界相信会有越来越多地产商选择降价。正如安邦咨询首席研究员陈功所言，房地产商必须想明白，房价今后会不会涨，只是利润问题，而现在降不降价，则是风险问题，甚至是生死存亡问题。可以预期，房地产价格极可能在今年四季度和明年上半年快速下跌。至于下跌幅度，则取决于政策面和市场总体判断。
对于楼市迎来“降价潮”的问题，盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民并不赞同。他表示，楼市出现拐点的问题没意义。股票可以从六千点降到两千点，但六百万的房子不会一下子降到两百万，这个事不会发生了。同时，陈立民不相信中国政府未来几年短期内会让经济滑坡，经济不滑坡，钱一直在发，政府一直在增加货币的供应，钱都在涨，房子也会继续涨。陈立民认为，房地产就是这种投资。而对他个人来讲，他自己表示肯定是投资房地产的。
尽管如此，决策机构仍然不会放松楼市调控。20日，银监会主席刘明康表示，即使房价下跌40%，拨备覆盖率仍高于国际通行的110%标准，我国银行业房地产风险总体可控。这似乎已经表明，银行还能承担房价出现大幅下行的风险，房价下降并非不可能。
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住宅均价连降三个月 房企自筹资金继续扩大
由于银根收紧，房地产信托融资日益严格，开发商们想要获取资金更多只能依靠自己。
在18日国家统计局公布70个大中城市住宅价格数据后，19日中指研究院又公布了《2011年1-9月房地产开发经营数据》。
根据的数据显示，1-9月商品房销售面积同比增长12.9%，比1-8 月略有下降；同时住宅销售均价连续三月小幅下降，新开工面积增速也继续下滑；此外，1-9月开发企业资金来源同比增速微幅下降，自筹资金占比继续扩大。
对此，长江证券房地产行业首席分析师苏雪晶就表示：“随着住宅销售均价连续下滑，说明政府的调控政策开始真正的显现威力。而在银行收紧房地产信贷的情况下，年底房企自筹资金比例也还将继续扩大。”
住宅销售
均价连续三月小幅下降
今年1-9月，商品房销售面积为7.1亿平方米，同比增长12.9%，增速与1-8月相比下降0.7个百分点，但比去年全年高2 个百分点。9月商品房销售面积11435万平方米，高于去年全年月均水平（8700万平方米），达到本年的第二个高点，但同比增速仍然处于较低水平。9月商品房销售面积同比增长9.5%，增速明显下降，降至本年低位，比上月放缓4.1个百分点。
对于商品房销售面积的同比增长，分析人士就认为，目前二、三线城市的成交量仍在大幅度上涨，由此拉高了商品房销售面积。
不过，虽然整体的住宅销售面积呈上涨态势，但价格方面却已经连续三月出现小幅下降。
数据显示，1-9月商品房和住宅销售均价分别为5514元/平方米和5140元/平方米，较1-8月销售均价均下降0.8%，比去年同期分别上涨9.4%和8.2%，增速继续放缓。中房指数系统百城价格指数也显示，2011年9月，100个城市住宅平均价格为8877元/平方米，与8月相比下降0.03%，为去年九月以来的首次下降，其中54个城市价格环比上涨，2个城市价格与8 月持平，44个城市环比下跌。而十大城市的平均价格则与8月基本持平。
此外，1-9 月虽然各类供应指标保持平稳增长，但新开工面积增速继续下滑。
其中前三季度房地产开发投资额44225亿元，同比增长32%，增幅比1-8月略降1.2个百分点，但仍高位运行。同期住宅开发投资31788亿元，同比增长35.2%，增幅比1-8 月略降1.2 个百分点。从9月当月数据来看，房地产开发投资继续增长，完成开发投资额6444 亿元，环比增长9.1%，是2007年以来的第2高位（仅次于今年6 月的7513亿元）；同比增长25%，比8月减少6.6个百分点。而这也表示，9月单月房地产开发投资额虽然继续增加，但同比增速下降。
房企国内贷款比
持续降低
房企方面，由于融资渠道的限制，其面临的资金压力也越来越大。
2011年1-9月，在各类资金来源中，开发企业国内贷款占比为15.7%，较1-8 月下降0.5个百分点，比今年年初下降6.3个百分点，自2009年以来每年均呈逐月降低趋势，目前也低于前几年同期水平；自筹资金占比为41.2%，占比持续增加，较1-8月提高0.6 个百分点，比年初提高6.8个百分点。利用外资在房地产企业资金来源中一直处于较低水平，1-9 月占比为1.1%，比1-8月下降0.1个百分点，较年初提高0.4个百分点。
而房企近期的表现也说明，在银行收紧开发贷款，房地产信托融资日益严格的情况下，开发商们想要获取资金更的只能依靠自己。
10月10日，中粮地产就发布公告称，“截至2011年9月30日，公司已通过上海证券交易所交易系统出售公司持有的招商证券5，214，605股。经财务部门初步测算，公司本次处置可供出售金融资产产生的税后利润约4000万元。”而这也是中粮地产今年第三次抛售招商证券的股票，累计获得资金近4亿元。
5天后，另一品牌房企万通地产也宣布通过旗下基金获得近3.7亿元房地产信托融资。
此外，华丽家族、同达创业等拥有房地产项目的上市公司，也纷纷通过卖股等形式为旗下项目筹措资金。
分析人士就指出，随着房地产调控力度的加大和调控政策作用的日益显现，自筹资金逐渐成为房地产开发企业最重要的资金来源，融资渠道不畅的中小企业和非上市公司可能面临更多困难。
此外，中指研究院还表示，在其重点监测的城市，9月新房和二手房的成交量都明显低于去年，“金九”成色暗淡。开发商为了应对信贷紧缩以及限购所带来的资金链断裂的风险，减少拿地并加速推盘，带动9 月销售面积环比增长46%，但同比增速却继续下行。另一方面，总体来看，在经济增速仍在较高水平、通胀压力依然明显的大背景下，货币政策不具有放松的条件，货币政策从紧取向、房地产调控不放松仍是近期房地产业不得不面临的问题。
这里，是中国汽车工业的摇篮；这里，是中国电影文化的摇篮；这里，是中国航天员的摇篮；这里，是中国最有人情味儿、幸福感的城市；这里，是美丽的北国春城——长春。这是一座历经风雨、沧桑，正在华丽蜕变的城市。一座座历史建筑，诉说着春城封尘的记忆；一栋栋拔地而起的地标，谱写着春城现在的繁华……“面对愈发增加的生活成本和生活压力，你是不是还愿意留在长春？你能不能继续坚持自己最初的梦想？”
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