[摘要] “从银行借不到钱，高利贷压力太大，只能贱卖房子解决资金问题”，一位不愿意透露姓名的开发商透露，项目还没有取得预售证，单位团购是打擦边球。
最近一段时时间以来，长春市房地产市场团购房现象明显，据中原地产代理有限公司提供的信息显示，2011年年初以来，长春共有30多家地产商推出团购房，而去年大概仅有六七家推出团购房，是去年同期的5倍。据了解，由于团购房属于开发商针对个别单位或者是个别项目所推出的，并不在正规渠道备案统计，所以没有一个完整的有关团购房的统计分析，但从市场的实际体验上来讲，团购房激增显而易见。据不完全统计，目前长春市各楼盘特别是新建楼盘中，“团购房”所占比例几乎超过了40%，可谓是“来势汹汹”。
“我们不会公开降价”
去年开始的史上最严厉调控以来，很多楼盘都在悄悄地进行内部认购，主要对象是内部员工、有工作往来的相关单位等，但因为贷不了款，大多需要预交较大比例的首付款。
“从银行借不到钱，高利贷压力太大，只能贱卖房子解决资金问题”，一位不愿意透露姓名的开发商透露，项目还没有取得预售证，单位团购是打擦边球。
该开发商还透露，当前楼盘团购对象一般都是与企业有业务往来的部门。“就算拿到预售证，我们也不会在市场上公开降价，一方面是怕被同行骂，另一方面，降下去就不好涨上来了。还是团购好，进可攻退可守，横竖是降，还可送给合作单位一份人情。”他说。
近几年来，团购房在长春楼市一直风头甚劲，特别是在市场低迷、银根紧缩时，开发商让出部分利润，以比市场更低的价格拉动销售，迅速回款，可以起到缓解资金压力的关键性作用。与2008年楼市大调整的时候如出一辙，近期团购房重出江湖，其实也是房地产企业在资金压力下的不得已而为之。对于购房者来说，团购房一般比市场价要低10%—20%以上，参加团购或购买转让名额的类似房源，的确可以省下一笔相当可观的购房款，但同时也意味着要承担可能发生的违约风险。开发商开盘时坐地涨价而与团购市民产生纠纷的新闻，在2010年就屡屡被媒体曝光。因此，在当前形势下，对于买卖双方来说，团购房都是一项“技术活”。
团购房以其价格优势令很多购房者“铤而走险”。然而“高回报伴随高风险”，这是成年人都懂的道理，毕竟没有天上掉馅饼的事情，团购房也不例外，在低价的同时存在着巨大的风险。
购房户诉讼请求赔偿时举证难
去年初，吴女士参加了单位组织的团购房，开发商承诺今年8月交房，可直至现在工地仍然没有开工。事后得知，由于种种原因，开发商没有拿到土地，导致团购房计划不得不流产。而此时市场房价已涨了一倍多，吴女士很后悔。
律师提醒：因为没有书面合同，双方权利义务约定不明确，主张违约的一方在维护自己权利时会遇到许多困难，由于开发商最终没有取得土地使用权，导致因履行不能而违约，因为已不能履行，团购户只能主张赔偿损失，购房户可以按照实际损失请求赔偿，但诉讼中恐怕会遇到举证的困难。
开发商应以约定价格履行合同
冯先生在2009年3月参加某单位集资团购房的，当时的均价是3000元/平方米，他要了一套120平方米的房子。可开发商今年提出，每平方米涨价700元，这样房价就达到3700多元/平方米,而事实上，在该地段和位置的市场价也就是4000多元。
律师建议：冯先生完全可以主张开发商违约，并要求继续履行，而开发商一方如果以2200元/平方米的价格无法履行合同，开发商可以依《人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条主张情势变更，如果其主张不能成立，那么开发商就必须以约定价格履行合同。
单位组织团购应设置风险防范
一位不愿透露姓名的某事业单位职工来电说，2009年3月她参加了本单位的团购房，她把10万元全部交给单位的财务科。当时单位说，2010年国庆节就能入住，可现在房子仍没有影踪。一了解，原来是开发商早把他们的集资款挪作他用，而单位当初并没有与开发商约定交房日期。
律师提醒：团购房普遍存在权利义务约定不明的问题。由于团购房一般由单位组织购买，员工出于对单位的信任，因此，单位在组织团购时，应本着为员工利益考虑的目的，谨慎从事，完善手续，设置风险防范。
团购时不签订正式购房合同有风险吗？
王小姐单位集资购房，但开发商不与团购者签订正式的购房合同，而是与团购者签订一份简单的购房协议，其理由是房屋预售许可证没有取得，等该证下来后开发商再与团购者签订正式的购房合同。这样的情况下购房风险大吗？
律师认为：在开发商尚未取得预售许可证的情况下，售房其实就是“卖图纸了”。按照国家的房地产市场相关的法律法规，此种售房是不合法的。对于这样的团购形式，不出问题，团购者顺利买到房子则罢，而一旦出问题，组织的单位要承担主要责任。而这种形式的购房协议是不能与正式的购房合同相提并论的。
购买团购指标时要明确产权并签合同
2010年，周女士的朋友单位集资团购房，于是以朋友单位职工的名义参加了团购房。她在朋友的帮助下，交了5万元的首付款，同时给了朋友所在单位那位职工指标费1万元。现在不仅房子没有着落，据她的朋友说，单位规定为了限制职工转卖房，房产证需2年以后才能发到个人手里，且房产证下来只能是那位职工的名字。
律师认为：团购房指标是可以买卖的，属于合同权利义务的全部转让。在购买团购指标时也需要签订详细的书面合同，对于哪些事项是转让职工能办到的，哪些不能办到，遇到这些情况如何处理都应考虑在先，约定明确。对于那些不属于转让职工个人原因的问题，买受人应该适当容忍，协商解决。因为转让指标时，毕竟有些事情并不确定，所以出现问题后也不能苛求转让人。
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