[摘要] “五一”假日期间，上海、北京、广州、合肥等多个城市楼市再次掀起降价潮，最高降幅达３０％，开发商“以价换量”心态明显。专家认为，在房价明显下调及首套住房贷款利率八五折等利好政策的刺激下，自住性需求购房“窗口”已经打开，未来房价将逐渐回归合理。
“五一”假日期间，上海、北京、广州、合肥等多个城市楼市再次掀起降价潮，降幅达３０％，开发商“以价换量”心态明显。专家认为，在房价明显下调及首套住房贷款利率八五折等利好政策的刺激下，自住性需求购房“窗口”已经打开，未来房价将逐渐回归合理。
楼市“以价换量”趋势明显
假日期间记者在上海春季房展上看到，一些参展项目优惠力度明显超过３月房展给出的优惠，多家开发商打出了七五折至八五折的广告，优惠幅度至６．９折。
据２１世纪不动产上海区域市场研究部统计，４月开盘的２６个本地新建住宅项目中，有１７个项目采取降价销售策略。２１世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，二三月份“小阳春”期间累积的刚需阶段性释放完毕后，目前买家入市节奏正放缓，心态也趋于谨慎，因此４月以来新盘普遍选择降价促销，以刺激新一轮购房需求释放。
广州也有多个楼盘在假日期间开盘，一些楼盘可以打到９折，售楼处再次出现千人排队购房的场景，有的项目当天即告售罄。不过，与那些打折换成交的楼盘相比，中心城区一些没降价的楼盘则大部分冷冷清清。
而在合肥，假日期间共有１６个项目开盘，大部分项目均给出几个点或几万元的优惠空间，虽然不像一线城市动辄降价一成两成，但仍吸引了众多购房者，特别是９０平方米以下房源受到刚需购房者热捧，带动了销量的提升。
合肥学院房地产研究所所长朱德开告诉记者，合肥每年合理成交量应在５万套左右，即每月平均４０００余套。从三四月连续两个月４０００套以上的销售行情来看，前期被抑制的刚性需求得到释放。从成交价格来看，合肥新建住宅价格呈现连跌局面。“自去年１０月首次出现环比下降以来，至今年３月已连跌６个多月，这说明宏观调控政策已经明显见效了。”
刚性需求已积极入市
自３月中旬开始，北京、上海、武汉、南京等一、二线城市的部分商业银行首套房贷款利率已从基准利率下调到八五折，武汉、南昌、郑州等二、三线城市纷纷上调住房公积金贷款上限，两成首付购房政策重新回归市场，这对刚性购房需求无疑是个利好。
３月份以来，各地楼市成交量明显上升。４月份，这一态势仍在持续。中指研究院４月２３日发布的数据显示，此前一周在重点城市中，仅上海成交同比下跌，南京、北京、深圳、成都和杭州的成交量涨幅均超过５０％。
合肥建业时光原著楼盘营销经理王学莉告诉记者，从目前销售情况来看，楼市呈现了一定的回暖迹象，主要是刚需入市促进了销售。此外，由于合肥市住房需求旺盛，刚性需求的存在也确保了房价的稳定。
易城中国副总裁柳费国认为，二三季度是购房的“窗口期”，市场交易双方已经相持了数月，开发商也“以价换量”做出了让步，因此刚性需求购房者应当抓住机会，适时出手。
“由于中央近日再次强调房地产调控不会半途而废，预计２０１２年二季度，房价可能看不到上涨。”上海业内人士判断，房价的跌幅也难以扩大，虽然后市还有待观察，但至少从近三个月的数据可以看出，有筑底盘整的迹象。
高库存压力将迫使房价回归合理
专家认为，目前市场上商品住宅整体上仍然供大于求，未来一段时间内，合理定价、加快销售、缩减投资、谨慎拿地仍是开发商的主要策略。在高库存的压力下，开发商很难像以前那样攫取高额利润，房价也将逐渐回归合理。
截至４月底，沪深两市共有１４２家房地产上市公司发布了２０１１年年报，统计显示，１４２家房地产上市公司２０１１年末的存货合计高达１．３万亿元，同比增长３４．７％。据测算，即使这些开发商不再拿一块新地，消化目前的存货也需要４年时间。
公开数据显示，截至３月末，广东省商品房待售面积３１０５．４２万平方米，同比增长４２．４％，待售面积处于十年来位。同期河南、山东等地商品房待售面积也都增长五成以上。
渣打银行根据对中国房地产开发商所做的调查预测，到今年底中国房屋库存将增至３５个月，问题最严重的将是二线城市。渣打银行报告称，虽然４月和５月的销量将继续上升，并会大大鼓舞市场，但中国房市要走出困境还需要一、两年时间。
业内人士认为，房地产调控将逐步形成市场化和政策调控并行的常态化局面，巨额的库存已经使房价丧失了大规模上涨的基础，房地产企业的利润也将回归到合理区间，整个行业将从暴利逐渐走向合理利润。可以预见，未来楼市调控政策的核心仍然是控制房价上涨，让被投资性需求推高的房价回归合理水平。
作为十二五承上启下关键的2012年，促进房价合理回归、让普通居民“住有其所”仍是中央调控所追求的目标。2012两会期间，温家宝总理在答记者问时称一些地方房价还远远没有回到合理价位，再次奠定了今年房地产调控政策的主基调。在“回归合理房价”政策支持和舆论呼吁下，购房者置业信心回归。在此背景下，3月百城购房者俱乐部相继成立并积极展开行动：截止3月26日，58城购房者俱乐部看房团超7万购房者走进3000诚信楼盘；联合2000家房企为购房者提供总额高达100亿的置业优惠；各地房协、消协、权威媒体等516家单位联合倡议“诚信月”行动，万科、保利等1129家知名品牌开发企业响应“诚信六条”，全行业服务全面升级。
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