[摘要] 用知名财经作家吴晓波的话来说，对于中国的房地产市场，任志强可能是最清醒和最具思考力的一个人。当大多数人因为央行的两次降息，而对房地产市场开始恢复信心的时候，已近“知天命”的他直言“现在的房地产市场就是个政策市”，“销售回暖，不等于投资回升，也不会提升GDP，三季度仍然没有那么容易乐观。”
用知名财经作家吴晓波的话来说，对于中国的房地产市场，任志强可能是最清醒和思考力的一个人。当大多数人因为央行的两次降息，而对房地产市场开始恢复信心的时候，已近“知天命”的他直言“现在的房地产市场就是个政策市”，“销售回暖，不等于投资回升，也不会提升GDP，三季度仍然没有那么容易乐观。”
但这并不妨碍他用周期性的土地购置图表来推演未来的楼市曲线。“房子也应该保持一定存栏量，但是今年明显下跌的土地购置，有可能带来明年3月以后的市场变化。”昨天上午，参加华远·华中心第三届湖湘财富峰会的任志强论道长沙。“虽然现在还没有好，还是负的，但是最坏的时候已经过去了。”
“底部有多长不知道，但不会坏过二季度”
7月因为北京等城市大幅度攀升的成交量，“楼市回暖说”尘嚣甚上，但任志强很是有些言辞谨慎。
“我不觉得现在就能够变好。”接受记者专访时，任志强坦言，三季度可能没有想象的那么乐观，“也许四季度会有所好转”。
在他看来，不能太乐观的理由是，二季度和三季度，去年投入1000万套的保障住房，和今年投入700万套保障住房里头，有相当一部分会转入到销售。“销售的回升，有相当一部分是因为保障性住房统计在内。”
政策市或许是他认为最重要的影响因素。“现在房地产市场都是政策市。包括人民日报都在说，限房价是个政治问题。这意味着现在还不会全面转好。”
现实是，就在市场开始“欢呼”7月成交量回升的时候，政府层多次的重申调控，态度已然很鲜明。“据我们所知，最近国家调研组下各省，主要是查地方政府有没有触碰调控底线，比如是不是放松限购之类，并不是为了再度收紧。”任志强说。
但市场的力量或许已经开始产生效应。在任志强的判断中，“今年二季度房地产已经触底了，底部有多长不知道，但是不会坏过今年的二季度。”
一方面，尽管同比仍然在减少，但在重点地区，成交量降幅的收窄，正在传递市场平稳迹象。“在实施最严格限购政策的北京、上海、广州，成交量也出现了明显回升，这说明限购政策已经不足以抑制销售的回升。”
房地产增速会大幅提高吗？“我不同意”
7月25日，在一条微博“@巴曙松：下半年房地产投资有望企稳回升”背后，任志强转发留言说，“扣除保障仍为负增长。”这传递了他的一种态度——“销量回升不等于投资增速能够上涨，今年下半年投资还有可能下滑。”
按照巴曙松的观点，伴随房地产销量在二三季度的回升，房地产新开工和投资增速也有望在三季度触底、四季度企稳回升。
“我不同意这种判断。”任志强一再强调，成交量的提升不代表投资增速的提高。“房子卖出去了，只能说明去年的库存消化了，但是不代表开发商们有能力、有勇气投入新的开发投资。”
2010年对于中国房地产市场而言，是一个开发商积极扩张的年份。但这股“大跨步”发展背后，是庞大的4万亿投资计划。
“2010年的土地购置高峰期，大多是借钱买地。”任志强出具的数据显示，的房地产企业今年和去年用了4300多亿的信托投资基金，“现在相当一部分企业获取回收的资金，多数会用在偿还原来的资金，7月份会略有下滑。”任志强说。作为佐证的一个细节是，6、7月开始大量购入土地的企业，主要集中在保利、万科等大型企业。“没有余力的都不太敢再买地。”
“房价要保持平稳 也需要一定库存”
“今年不用担心，房地产还处于有肉可卖的时候，而到了明年，也许会出现没肉可卖的局面。”如果说，猪肉价格的平稳，存栏数是关键，那么在任志强看来，房地产价格要保持平稳，也需要一定“存栏数”。他认为，“比较合理的是保持六个月的库存。”
在任志强所做的一份土地购置图表中，每一段时期土地购置负增长，都会带来一次房价的非理性上涨。比如2007年，2010年。
“从买地到销楼，是有一定周期的。2010年至2011年7月，土地购置增幅大涨，带来了目前的库存大增。但2012年1-5月，土地购置增幅为-18.7%，这有可能带来明年市场的波动。”任志强说。
按照现在的统计来看，房地产库存大概在3亿左右，“按过去前两年的销售量平均计算，大概有8—9个月份的销售过程。如果新建住房不能持续增长，或者维持现有情况下不能继续扩大，那么这个库存大概在明年3月份左右就消耗得差不多。” 这会意味着房价的大涨吗？任志强说，“在有十个月以上的库存情况下，暴涨是不太可能的。”所以，对于市场来说，增加供给，或许是平抑房价的方法之一。
而来自长沙市房产研究中心的统计数据显示，2010年以来，截至今年6月底已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积为1099.86万㎡。而如果按照去年全年销售1796.38万㎡的总量、月均销售150万平方米的销售速度计算，如果没有新增供应，长沙库存还将维持7个月。
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