[摘要] 自今年春节后首轮刚需入市，使得低总价房源热销带动天津二手房交易活跃度明显增强之后，3月份以来连续四个月二手房交易均保持平稳的运行。进入下半年，在刚性需求及部分首次改善型需求入市的带动下，全市二手房交易量出现了年内的第二轮增长。
自今年春节后首轮刚需入市，使得低总价房源热销带动天津二手房交易活跃度明显增强之后，3月份以来连续四个月二手房交易均保持平稳的运行。进入下半年，在刚性需求及部分首次改善型需求入市的带动下，全市二手房交易量出现了年内的第二轮增长。根据天津市国土资源和房屋管理局《每日房价》数据统计显示，截止7月22日，全市共成交二手私产住宅3814套，与上月同期相比上涨16.0%，成交均价8880元/平米，同比上涨2.3%。预计全月成交有望突破5600套，创2011年宏观调控以来的交易量新高。
刚性需求仍占主导首次改善型购房者开始入市
根据天津市国土资源和房屋管理局《每日房价》数据统计显示，进入7月份以来，全市二手私产住宅成交量呈现逐周上涨的趋势，市场活跃度出现了较为明显的提升，我爱我家认为，近期二手房市场的交易活跃主要受刚性需求及部分首次改善型需求的入市所带动：
一直以来刚性需求是二手房市场的成交主力军，在近期交易量的提升中刚需也起到了主导作用。我爱我家近期二手房买卖业务成交数据显示，总价80万以下的低总价中小户型占据整体成交了60%以上，同时，刚需为主的片区二手房交易依旧活跃，例如河东区万新村片区、河北区宁园片区、红桥区丁字沽片区等，据我爱我家万新村店经理毛加林反馈，万新村片区80%以上均为婚房、首次置业等刚需群体，近几个月以来客户咨询量及成交量始终较为稳定。
在刚需支撑市场的同时，近期部分首次改善型需求的入市促进了市场的活跃。据我爱我家二手房买卖业务成交价格统计分析显示，近期总价100-150万之间的房源成交占比与3、4月份相比上涨5个百分点，我爱我家认为，主要原因在于近来在所有购房需求中首次改善型需求占比逐渐提升，例如河西区下瓦房、越秀路附近，目前刚性需求占全部市场的40%-50%，而改善型需求占30%左右，与年初的10%-20%相比提升幅度较大，同时在南开区的老城厢、河西区梅江等高端片区内，改善型购房比例也在逐渐提升。
二次降息利好自住有效房源增多提升交易意愿
我爱我家认为，造成七月以来在刚需及部分首次改善型需求入市的主要原因在于一方面，央行自6月份以来的两次降息使得自住型需求受到利好，另一方面，近几个月来新建商品房的价格营销效果显现，使得部分二手房业主的市场信心有所提升，市场中“卖旧买新”的现象逐渐增多，增加了二手房市场的有效房源供给量，从而对于交易量的提升起到了促进作用。
首先，6月8日以及7月6日的两次连续降息使得贷款购房者的入市门槛及购买压力有所下降。以等额本息贷款50万元、20年还清为例，其月还款额减少近150元，在一定程度上使得市场中的自住型购房者受到利好选择出手。
其次，近几个月以来新房市场大力度打折促销，成交量快速攀升，造成了市场的活跃，部分业主对于市场的信心增强，交易意愿提升；同时，新房的优惠吸引了购房者的关注，其中部分购房者需要通过出售二手房而购买新房，此类“卖旧买新”的需求也增加了二手房市场中的房源量，因此，当前二手房市场中有效房源供给量增多，增加了购房者的可挑选性，对于交易量的上涨也起到了较大的作用。
年内市场活跃度将稳步提升楼市回暖难以出现
我爱我家认为，在刚性需求和部分首次改善型需求入市的带动下，近期二手房市场活跃度出现了逐步的提升，预计下半年市场活跃度将呈现稳步增长的趋势，但是在调控政策的抑制下，成交量快速反弹、楼市回暖的现象难以出现：
一方面，从目前市场成交量来看，提升幅度保持在10%-20%之间，与2009年交易量的成倍增长相比仍存在一定的差距，因此目前合理的自住型需求所带动的市场活跃度将呈现稳步提升的趋势。另一方面，在政策层面，7月6日央行降息的同时强调针对楼市的差别化信贷政策继续执行，近期国土资源部、住建部联合下发紧急通知，要求坚持房地产市场调控不放松，各地要严格执行房地产市场调控政策，不得擅自调整放松要求。均可看出中央对房地产市场调控的坚定信心，即使目前经济增速面临下滑，出台了一系列拉动内需刺激经济发展的政策，但是也绝不会影响楼市调控的坚决执行，这也将使得楼市调控效果在下半年进一步巩固和深化，对抑制房价上涨将起到积极作用，因此市场回暖现象难以出现。
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