[摘要] 近期的土地市场并未与炙热的天气一样火爆，底价、低价成交成为市场主旋律，市场整体呈现冷清局面。但是，在个别一线城市，开发商拿地预期向好，“地王”时有冒出，土地市场已呈现出回暖迹象。业内普遍认为，接下来几个月，如果土地溢价明显增多，土地市场很可能成为下一轮调控焦点。
近期的土地市场并未与炙热的天气一样火爆，底价、低价成交成为市场主旋律，市场整体呈现冷清局面。但是，在个别一线城市，开发商拿地预期向好，“地王”时有冒出，土地市场已呈现出回暖迹象。业内普遍认为，接下来几个月，如果土地溢价明显增多，土地市场很可能成为下一轮调控焦点。
整体保持着低位运转态势
自６月以来，各地楼市淡季不淡，住宅成交量回升，部分城市甚至重现排队购房的久违场面。但另一方面，土地市场却依然“淡定”，整体保持着低位运转态势。
在几天前举行的武汉第七次土地拍卖会上，共推出１１宗地块，除５宗延期外，仅有１宗地块出现竞价，其余均以底价成交。楼面地价仅２４５５元／平方米，仅７５０元／平方米，被业内称为“土地卖出白菜价”。
不仅在武汉，石家庄近期举行的第七批国有建设用地使用权公开出让活动中，７宗市区地块全部以底价成交，依然难破今年以来的“底价”魔咒。
类似的冷清现象不仅出现在二、三线城市，在一线大城市也较为明显。据统计，７月份上海共出让１０宗经营性用地，较６月大幅减少１１宗，其中３宗为新房市场热点置业板块。即便如此，最终却均以溢价率２０％至４０％之间成交，远远低于业内预期。
实际上，自年初以来，土地市场就普遍呈现较为冷清的局面。国家统计局近期发布的数据显示，上半年房地产企业土地购置面积１７５４３万平方米，同比下降１９．９％。另据国土资源部的数据显示，在１０５个受监测的主要城市中，二季度有５３个城市住宅地价环比持平或负增长，而同比负增长的城市由上季度的１９个增至３２个。
“当前楼市低迷，销售不景气，许多房企迫于库存和资金压力不敢出手，导致土地市场要么流拍，要么底价成交，即使是溢价成交，溢价率也很小。”亿房网研究中心研究员陈龙说，当前房企拿地的资金门槛还较高，许多资金实力不强的房企不敢轻易拿地，这也使得上半年以来底价、低价成交贯穿整个土地市场。
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“地王”已开始“四处开花”
然而，在平静的市场之下，已有暗流涌动。近期北京、广州等城市相继出现的“地王”让不少购房者平添了几分担忧。业内人士提醒，“地王”已开始“四处开花”试探市场底线，个别城市已呈现回暖迹象。
在７月３０日举行的北京土地拍卖中，和裕地产以３７８７５元／平方米的楼面价捧得一商业金融地块，成交价位居北京历史上同类地块的第二位。在此之前，赫华恒瑞地产以２６．３亿元购得北京万柳地块，折算楼面地价近４万元／平方米，刷新了北京和单价地王纪录。而在更早的６月，恒大地产以１３．２２亿元购得广州珠江新城地块，溢价率高达１７０％，引发市场一片哗然。
市场人士认为，目前开发商对拿地的态度开始变得积极。虽然行情低迷，但有实力的开发商都会为未来几年的发展储备土地。
北京中原市场研究中心数据显示，７月１３个主要城市扭转了上半年的土地市场颓势，获得土地出让金３３５．５亿元，上涨６％。其中，北京等一线城市更是显著“回暖”。北京土地整理储备中心数据显示，７月北京共成交１６宗土地，获得土地出让金共９３．６１亿元，创下今年以来单月土地收入新高。
“从最近主要城市供地及成交状况来看，个别城市土地市场已有回暖的迹象，高单价、高总价的地块次第出现。”中指研究院华中分院副总监李国政说，很多地方都已加大推地力度，吸引了许多开发商的关注，也涌现出恐慌性购房人群，为回暖进一步扩大埋下了隐患。
“个别回暖”影响对调控预期
虽然目前的“个别回暖”不足以左右整体市场，但也在一定程度上影响了人们对调控的预期，可能会刺激更多购房者加快入市。业内普遍认为，土地市场或成接下来楼市调控关注点。
土地拍卖的高溢价不仅会推动周边一手房、二手房的房价，还可能进而导致下一轮土地基价的增高，成为房价上涨的诱因。李国政认为，目前楼市调控进入了敏感期，土地市场的“风声”很容易被市场误解为趋势和信号，从而一定程度上推动市场的非理性发展。
近期，中央一直保持对房地产行业的关注度。７月５日，央行强调金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房；７月１９日，国土部和住建部联合发文，要求坚持房地产市场调控不放松，坚决防止房价反弹；７月下旬，国务院派出８个督查组，对１６个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施开展专项督查。
中南财经政法大学房地产研究所所长张东表示，近期大量高溢价地块出现也增加了中央有关部门对于房地产市场的关注。如果接下来土地市场出现明显的回暖趋势，很可能会出台针对土地市场的调控措施。
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