[摘要] 近日，央行发布《2012年第四季度储户问卷调查报告》显示，全国66.6%的居民认为，目前房价“太高，难以接受”。在此数据下，业内关于房价存在泡沫的相关讨论再度火热，而北上广深等一线城市房地产市场迅速回暖，也似乎成为“楼市泡沫再度堆积”强有力证据。
信息时报2013年1月25日报道，近日，央行发布《2012年第四季度储户问卷调查报告》显示，66.6%的居民认为，目前房价“太高，难以接受”。在此数据下，业内关于房价存在泡沫的相关讨论再度火热，而北上广深等一线城市房地产市场迅速回暖，也似乎成为“楼市泡沫再度堆积”强有力证据。不过，笔者认为，价格只是价值的体现方式，高价格并不意味着泡沫严重。就北上广深等一线城市来说，目前的供求关系决定其并不存在楼市泡沫。
在市场经济的前提下，房价的决定者不是政府，也不是开发商，而是市场。市场的需求强烈、供应不足，价格水涨船高是理所当然。就北上广深等一线城市来说，由于城市的凝聚力相当强，不仅本地居民有购房的需求，外来人口也因为在此工作、居住、生活而逐渐形成较强的刚性需求。同时，由于这些区域的房地产市场发展较早，不仅中心区域一地难求，就连外围地区也，供应逐步减少。在供求关系出现不平衡的基础上，房价自然也就上涨。
许多财经学者以房价收入比为重要依据，坚定认为一线城市的高房价超出了居民的承受水平，因此有非常严重的泡沫。甚至有不少学者将北上广深等城市房价收入比与国外城市相类比，得出的结论是上海的房价收入比为12.4，两倍于纽约的数据。在笔者看来，且不论不同国家的物业持有成本存在差异，单纯从城市的供需关系来看，大纽约都会区面积为17405平方公里，人口1988万；上海面积为6340.5万平方米，人口则为2348万人左右。如此计算，上海的供需矛盾也是3倍于纽约，供求决定价格，房价较高也就不足为奇。
在2012年年底的楼市报告中，众多媒体都以“翘尾”一词来形容2012年楼市。事实上，根据多家媒体的与相关中介数据，北上广深等一线城市的房地产市场早在3月就已悄然回暖，而后甚至出现“抢房”事件。刚需置业者巴望着楼价下跌，却又“盼”来了一起抢房潮，这也说明一线城市泡沫严重是个伪命题。此前有学者抛出“一线城市85%以上为投资性需求”的论调，这个数据是否真实？笔者认为，在限购的基础上，一线城市的房价不降反升，就极有力地反驳了这个观点——投资性需求已失去了买房资格，却仍然有大波需求，这说明城市的刚需仍是主力。(信息时报)
当然，笔者认为一线城市不存在楼市泡沫，并不表示笔者支持高房价。但市场经济是由市场说了算，所谓的“总理房价”、“政府定价”等都是美好的愿景，在市场面前并不买账。笔者认为，就房地产市场而言，政府的重点应该是保障房，而保障房也不应仅仅停留于建的阶段。如何规范保障房，让真正有需求的人能“安得广厦”，扩大保障房的保障范围，才是政府手段最有力的层面。(信息时报)
此外，目前许多开发商已从三四线城市撤回，重新回到一线城市，笔者认为这也将使楼市更加健康。三四线城市并非想象中那么美好，因为需求较少更容易滋生泡沫，而这些开发商回到一线城市，扩大一线城市的供应，当供求关系维持平衡的时候，楼价也将更为合理。笔者认为，鼓吹房价过高、楼市泡沫以及唱空房价都并非理性的行为，正视一线城市的供需矛盾进而切实解决问题，才是让楼市健康、平稳发展的良策。(信息时报)
期望2013年楼价大降不现实
1月6日，佛山市住建局公布了去年佛山房地产交易数据，2012年佛山新建住宅成交均价同比下降6.55%，全市新楼成交均价同比下降2.44%，这是佛山楼市自限购以来首次实现了成交均价负增长，调控成果在国内众多一二线城市中比较瞩目，被列为先锋模范。尽管去年调控深入平稳推进，在全年房价调整中起到了明显作用。然而新一年宏观经济预期良好，楼市在复苏，楼价初现抬头，新楼成交价格再度下跌的希望并不大。
2012年新建住宅成交均价之所以出现负增长，原因显而易见。首先，从产品结构来说，开发商经历了调控首年的惨痛教训，慢慢学乖了，大部分以投放刚需户型“自保”，大幅度拉低成交价格。其次，从产品定价来说，一线品牌趁着楼市回暖、买家入市积极之际大打以价换量的促销牌，务求快速去货回笼资金，掀起楼市降价连环效应，比如说碧桂园城市花园(小区网 论坛)2011年6月的价达15000元/平方米以上，而到了2012年一度跌至8500元/平方米的低位。另外，2011年几乎绝迹的豪宅也以低姿态重返市场，让利幅度不可谓不大。2012年全年楼市呈现量微升价微跌的景象，是购房者心态渐趋成熟、市场回归理性的结果。(信息时报)
2012年下半年佛山楼市逐步回暖，表明了买卖双方均已适应调控的步调，今年市场出现大幅波动的可能性基本上没有。业内人士对后市的预期从早期的“谨慎乐观”转为“乐观明朗”，2013年可基本定调为佛山房地产从小年过渡至大年。与此同时，年初国家政策和市场需求均指向改善型置业，这对全年楼市产品投放具有风向标意义，所谓“大年卖改善型，小年卖刚需型”，预计会有比较多大面积产品投放市场，改善型产品大卖不论反映在成交均价还是成交面积方面都是一个增长的指标。因此，今年的成交均价预计不会再出现2012年的负增长。(信息时报)
虽然说，笔者认为2013年楼价将出现结构性上调，但从各种产品自身价格走势来看，基本上与去年持平。尽管有去年的好成绩作铺垫，买家亦要调整好期望。正如某媒体所持的态度，“并非只有降价才是合理楼价”。也正如曾经热播的电视剧《蜗居》里的一句经典台词，商品房已由奢侈品变成了一件生活必需品。既然是生活必需品，在CPI、人力成本、建筑成本不断上涨的条件下期望房价大降是不现实的，期望调控再现“神效”的市民也可能会失望。
开发商是城市规划的推动者
城市规划是一定时期内城市发展的蓝图，旨在研究城市的未来发展、城市的合理布局。毫不夸张地说，一个好的城市是由一个科学的城市规划打造出来的。如今走在佛山的大街小巷里，我们会感到佛山越来越有大都市的气质，近几年佛山的华丽转身也成为佛山市民的骄傲。那么是谁打造了日趋靓丽的佛山？政府引导自然少不了，但笔者认为，开发商在城市规划方面的作用已占主角，完全可以称之为城市的规划者。
首先，开发商注重挖掘地域文化，提升地段的空间。由瑞安打造的岭南天地里，骑楼、锅耳式山墙、瓦脊、雕花屋檐……切实保留了古色古香的岭南特色，里面又不乏各式现代化生活娱乐设施，将现代与地域文化结合得恰到好处。无独有偶，坐收东平河一线江景的保利东湾也是将自身项目与顺德区域的龙舟文化相结合，打造成让顺德人民倍感亲切的佛山新名片、新地标。(信息时报)
其次，开发商会根据自己所擅长的行业去做项目的定位。诚然，佛山写字楼的布局规划有政府引导的作用，但商业方面则完全是开发商自主选择的。譬如王府井就是看好季华商圈的发展潜力，而旨在将项目打造为佛山地区旗舰购物中心。又如金融高新区，起初此片区的定位为金融，但随着金融城、万达广场、保利水城等项目的入驻，此片区已成为名符其实的商业化区域。(信息时报)
再次，开发商注重差异化竞争，做到了区域性互补。以小见大，我们首先来看一下住宅市场，东平桥东片区聚集了碧桂园城市花园、沿海馨庭、星海岸城市花园等住宅项目，但每个项目的产品和小区内的生活氛围又有所差别，避免了恶性竞争的同时，又推动了整个东平桥东片区配套升级。而商业地产中，去年佛山商业项目可谓达到了井喷式的发展，但在同一区域里，商业项目之间的核心业务和针对的客户群体是有差别的，避免了同质化竞争。(信息时报)
开发商们将风格迥异的项目开发如一个个写实镜头呈现在市民眼前，在满足市民的视觉享受的同时，又为城市人民的居住、劳动、学习、交通、休息以及各种社会活动创造良好条件，说开发商们是城市的规划者并不为过。
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