[摘要] 7日14时50分，家住济南市历城区的张璐与其大嫂岳菲坐在济南房产交易大厅2层至3层的楼梯上聊天。“大厅里人山人海，连个落脚的地方都没有，我早上7点钟就来了，到现在还没办完。柜台那儿有家人看着，我们到这儿躲个清静。”
7日14时50分，家住济南市历城区的张璐与其大嫂岳菲坐在济南房产交易大厅2层至3层的楼梯上聊天。“大厅里人山人海，连个落脚的地方都没有，我早上7点钟就来了，到现在还没办完。柜台那儿有家人看着，我们到这儿躲个清静。”张璐捶着腿对经济导报记者说道。张璐今年40岁，一家三口一直住在老人家中，“我没有工作，家里有老人和孩子需要照顾，丈夫在外打拼。”虽然家庭负担较重，但随着孩子一天天长大，买房也是张璐计划内的事情，不过一直没有被提上日程。但1日出台的新国五条细则，让张璐坐不住了。
“转让所得计征20%的个人所得税，虽然是向房主征收，但"羊毛出在羊身上"，最终还得由咱们买房者埋单。二手房的价格肯定会大涨。”基于此判断，张璐2日便启动了购房计划。张璐的大嫂岳菲名下有两套住房，一套自住，一套是数年前为儿子日后结婚准备的。“孩子留在北京工作了，我原本打算把那套房子出售，支持他在北京买房。但北京房价太高，孩子一直没下定决心，我这边就一直没出手。如今，新国五条细则一出台，我们娘俩都坐不住了。”一个着急买，一个着急卖，这对妯娌一合计，以亲情价成交了，而且两人都觉得自己“赚了”。张璐给导报记者算了笔账，这套房子位于济南市花园路，面积80平方米，市价在每平方米8000元左右。岳菲是在2000年以每平方米2000元左右的价格购买的。如果按转让所得计征20%的个人所得税，去除装修和购房时缴纳的各种税费，岳菲需要缴纳至少8万元个人所得税，“这个负担太重了，我又不是在炒房，肯定不会自己掏这笔钱。”岳菲表示。“因此，我们赶着在这个月过户，7点就来排队了，但还是排到300多号，跟我们一样心态的买房者和卖房者太多了。”张璐无奈地一笑。一套房子坐地涨5万家住历下区的宋女士就没有张璐这么幸运了。今年春节前，她便打算为解决孩子入学问题，购买一套位于历下区和平路省民政厅宿舍的二手房，但因觉得房主开价过高，迟迟未敲定。新国五条细则一公布，房地产中介机构就打来电话，称房主又将价格上调了5万元，并告诉宋女士，又有好几名买主看上了这套房子。“中介告诉我，细则实施后，这套房子的价格肯定还得涨，这么少，永远都是供不应求。济南二手房市场一直是由买方负担交易产生的各类税费，的房主就更不可能自己掏钱缴税了。”在此情形下，宋女士赶紧接受了房主的开价，约定8日来房产交易大厅办手续。“我先来看看交易大厅的情况，听说人非常多，都排不上号。”15时30分，导报记者陪同宋女士来到咨询处。“我们早上7点开始放号，一楼1000个号，二楼也是1000个号。”咨询处工作人员表示。导报记者询问，“我要是8点钟来还有号吗？”该工作人员回应，“不好说，你还是早点来吧，这两天7点半就没号了。”
“这次的新国五条细则应着重防止无意中伤害刚需。像我这种改善性需求的购房者，就被迫多掏腰包。对房主征的税最终可能会转嫁到购房者身上。”宋女士表示。“听说细则公布后，新楼盘更加火爆了，花园路延长线上的力高国际，年前均价7500元/平方米，现在都涨到8600元/平方米了。”张璐表示。“2日、3日，交易大厅的人流量逐渐增多，到了4日，人流量骤然提高，并居高不下。6日，我们共开具住房情况查询证明1800多份，而原先每日只开具300份左右；办理网签390多件，是以往100件的近4倍。”济南市住房保障和房产管理局办公室主任李菁对导报记者表示。为了应对人流量骤增的形势，李菁将几乎所有的后台人力都抽调到交易大厅，营业时间由早上8点半提早到7点半，中午也不休息。开具住房情况查询证明的窗口由9个增加到15个，办理网签的窗口由11个增加到15个。“可以说，这个月我们做好了打持久战的准备。”李菁说。二手楼市面临洗牌针对即将实施的新国五条细则，业内普遍预计，二手楼市挂牌量、成交量将出现大幅下降，二手市场急速降温，房产中介机构关门潮即将袭来。对此，房产中介机构却表现得较为乐观。21世纪不动产济南政和世纪黄金99店置业顾问卢贵荣表示，按转让所得计征20%的个人所得税以后，二手房挂牌价肯定会提高，短期内成交量会下降，“但长远来看，济南的刚需还是非常旺盛的，购房者会转向新建商品房，拉动新建楼盘售价上扬。待价格上涨到一定程度，一部分购房者又会转向二手房市场。”21世纪不动产济南区域分部董事长宋宾宇也持相同看法，他对导报记者表示，“新国五条细则出台后，二手房交易量明显上升，预计会持续到4月1日。细则实施后，肯定会对二手房市场形成冲击，到今年下半年，影响会逐渐减弱。”宋宾宇认为，新建商品房与二手房价格会互相参照，如果二手房价格上涨，新建商品房价格也会上扬。“从长远看，房价趋势是看涨的。”“不过，如果二手房交易量下降明显，一些房产中介机构门店肯定会关门，这也是优胜劣汰的过程。”在宋宾宇看来，济南的刚需很旺，此番被误伤的刚需会支撑二手楼市回暖，“我们目前要做的就是提升内功，待市场回暖后，所占市场份额会提升。”
“转让二手房按转让所得的20%缴纳个人所得税，这项规定国家早已有之。但此前因个人住房信息系统不健全，税务部门无法确认房屋原值，而卖方又不能或不愿提供原始购房发票，导致这一政策无法执行。因此，各地方才自行规定了相应的个税征收方式，即按总价的1%或2%，或按交易所得的20%计税。”山东财经大学房地产研究所所长、山东省政府参事、导报特约评论员郭松海对导报记者表示。据郭松海介绍，广东省佛山（楼盘）、东莞（楼盘）两市一直都在执行按交易所得的20%计税，但效果并不好，“这个交易所得是用如今的交易价格扣除当时购房款、契税等税费、装修费用和公共维修基金等得出，操作难度太大，原始凭证保存不善，且一些房主会滥开装修发票，将交易所得减到。”
“各省份制定细则时应充分考虑新国五条出台的初衷，不应增加改善性需求购房者的负担，不应误伤刚需，否则政策便是需要立即改进的。”郭松海强调。为尽可能实现对投资投机性购房的精准打击，汲取佛山、东莞等地的经验教训，郭松海建议，在二手房交易中，可引入第三方评估机构，对房屋价格进行评估。如果按评估价交易，可按评估价征收2%或3%的个人所得税；如果房主不按评估价出售，提高售价，而购房者也愿意接受这个价格，就可对上浮的这部分再征收重税。
“这样就可避免房主所缴个人所得税被转嫁到购房者头上，也便于操作，符合新国五条出台的初衷。”郭松海表示。
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