[摘要] 回顾历史，我们知道曾经有很长的年代，土地的收入回报率——即是租金加地价上升——不容易超越市场的利息率。
看租金比看楼价可靠
方面是中国政府像香港那样，不把全部土地供之于市。需求弹性系数教我们，把全部土地放出去，房地产的总市值可能低于只放出一小半。如果政府多放土地而房地产的总市值上升，是一个不能肯定的代表着经济有所增长的数据。说不肯定，因为房地产的市价可以受到市场炒买炒卖的影响。那所谓泡沫，虽然经济学没有教是什么，但像牛群直觉带动的不容易解释的市价大幅波动不罕见。这方面，以房地产总市值的变动来衡量经济增长，不及从房地产总租金的变动那么可靠。租金不容易受到炒买炒卖的影响。这可见于从百分率看，房地产的市价波动一般大于租金的波动，使租金作为房地产之价的百分率有时高于或低于市场的利息率——低很多的情况常有，反映着市场预期着租金会上升。不管怎样说，衡量经济增长看房地产的租金比看房地产的市价可靠。
边际回报相等中国胜西方
第二方面，原则上，土地资源要达到的总租值，不同用途的边际租金要相等。这要看地点的优劣是否相若，也要算进发展土地的成本。这是说，地点相若的土地，不同用途的算进发展成本的收入应该相等，而这相等要算进那所谓外部性的正面或负面的影响——例如不要把工厂放进商业区去。这方面——不管政府放地多少这个话题——是十多年来中国在土地处理上做得的地方，而小市镇比大城市做得好。整体来说，这第二方面我认为中国比西方的国家懂得做。过后我会解释，是县际竞争的制度使然。二十多年前，算进土地的发展成本，中国工商业用地的收入远比农业用地的为高。今天差不太远，尤其是工商业与住宅用地的，在县际竞争下很一致。不要忘记什么通什么平的发展成本不菲，收取农地的补偿大约是农地租金折现的三倍，而牵涉到需要武断的外部性是重要的考虑。
三种仓库的分别
第三方面，土地是财富累积的仓库，人的脑子与体力是财富累积的仓库，收藏品也是财富累积的仓库。三者有别。土地值钱要靠有产出或用途，带来租值，而这租值的存在是需要有权利界定与人类知识和劳力的贡献。人类的脑子与体力值钱也要靠产出，权利界定之外，二者皆需要训练与培养。但人的生命短暂，满是天才及知识的脑子最久只可维持数十年。换言之，人会死去，但有价值的思想会顽固地存在，从而累积在永远不死的土地仓库之内。
收藏品呢?可以保存很久，但本身没有产出，作为财富累积的仓库收藏品的价值因而没有上限。土地与人皆要靠产出带来收入才值钱，这些收入有上限，所以作为财富累积的仓库，土地与人本身可以容纳的财富必有上限。但收藏品之价没有上限。如果世界上没有收藏品，逻辑上土地与人的产出收入推到尽头，消费花不掉的钱没有仓库放进去。我认为漠视收藏品是经济学者搞了那么多年也推不出一个可取的财富累积理论的主要原因。引进收藏品，这理论变得顺理成章。至于哪些物品会被市场选中作为收藏品是深学问，我在《收入与成本》第四章写“仓库理论”时解释过了。经济增长或发展的学说被经济学者搞得一团糟，其实是一个不湛深的财富累积的故事。
经济增长怎样看才对
收藏品不是生产要素，土地与人却皆是。看细节当然还有其他生产要素，但皆可归纳在土地与人之内。撇开收藏品，生产理论来来去去是环绕着经济本科必教的边际产量下降定律，用得到家变化多。不是说基于这定律的生产函数没有用处，但函数方程式来得生硬，闷得怕人，发挥不出有趣的变化。没有趣味的经济学不学也罢。
逻辑推理说土地与人的边际产值会跟各自的边际成本相等。引进交易费用这边际的产值与成本出现了复杂的变化，但可以简单地从适者均衡的角度看。人类知识的增长与累积会使土地与人力的边际产量曲线向上移动。土地的租金与人力的收入皆增，哪方面的增加较多要看土地与人力的相对稀缺情况，要看收藏品的市场发展，也要看人本身的知识水平。
知识不足与土地稀缺是人类贫穷的原因。收入的上升与财富的累积主要由知识的增加带动。这是为什么年轻人发奋求学是那么重要。有趣的问题是：假设土地与人口之量不变，人类知识的增加导致土地租金与人力收入上升，假以时日，在比率上哪方面会上升得较多呢?我的答案是如果没有战乱，土地会胜出。这是因为人的生命短暂，个人的知识增长到某一点会终结，但人类知识的价值会不断地累积在土地的使用上。今天一亩土地的产出价值，不管是农业、工业、商业，皆比半个世纪前高很多。富有人家的财富主要是储藏在他们拥有的土地、收藏品或跟土地与知识有关的股票上。再看收藏品，其价这些年在神州大地上升得急。不要被幸运的例子误导，要在收藏品赚钱——赚高于利息的钱——需要有很大的知识投资。一九七五年起因为考查讯息费用我跟进了多个收藏品市场的讯息局限，所以知道。但关于收藏品的知识是有趣的学问，可以享受，不需要真的下注。
以上是我衡量经济增长的看法。我少看政府统计的国民收入，不是不相信，而是懒得管，因为这些统计没有经济内容，没有说经济发展的性质是怎样的。
不劳而获与不能走动惹来诅咒
最后让我解释为什么土地往往受到社会诅咒。有两方面。方面，在土地或房地产赚大钱容易被社会视为不劳而获的财富。其实一个算得上是天才的脑子也是不劳而获，但社会的人不容易分辨这些天才的收入(例如数码科技带来的巨富)是天赐的还是苦学使然。持有土地而发达的可没有受到这样的尊重，虽然他们也曾在土地投资上下过工夫，但社会人士通常认为是幸运，不是学问。
第二个土地受到社会诅咒的原因，是土地不能走动，不动产是也。政府要大抽房地产的税，业主走投无路。政府要大抽收藏品的税吗?出尽红卫兵也找不到收藏品躲在哪里!
这第二方面还有另一面土地受到诅咒的原因。土地不能走动，政府大抽房地产的税，其使用往往不变。社会人士看得到的如是，但打草惊蛇，业主会改变投资策略，人民的财富累积会下降，房地产的发展商会偷工减料，政府的税制会有变动，官员的贪污也会增加了法宝。这一切，社会人士是不容易见到的。
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