[摘要] 王志纲:房地产商的角色转换 是市场所决定的---在新型城镇化新的要求、新的需求的推动下，房地产商一定会应时而变、应需而变，走上“魔鬼”变“天使”的道路，这是市场所决定的。在新型城镇化新的要求、新的需求的推动下，房地产商一定会应时而变、应需而变，走上“魔鬼”变“天使”的道路，这是市场所决定的。
■第三只眼睛看中国
房地产商是天使，还是魔鬼？在新型城镇化新的要求、新的需求的推动下，房地产商一定会应时而变、应需而变，走上“魔鬼”变“天使”的道路，这是市场所决定的。
在新型城镇化的大讨论中，对地产商的评价褒贬不一。从褒的方面讲，房地产是推动城市与区域发展的支柱产业，为经济发展做出巨大的贡献；从贬的方面讲，房地产的暴涨催生了官员腐败和社会不公等诸多社会问题，好像成了万恶之源。所以在新一轮的发展机会面前，从专家到媒体都在强调一个观点：新型城镇化不能成为新一轮的房地产盛宴，否则将是一场新的灾难。
房地产商是天使，还是魔鬼？
房地产行业的大发展起始于1998年。住房制度改革和加入WTO是这一轮上升时期的两大助推器。住房分配货币化催生了房地产市场化和城市土地资本化，为房地产行业发展提供了市场基础；后者外资涌入带来经济的高速增长，引发政府对土地资源和发展资金的需求，进而产生了“以土地为基础”的城市发展模式。
今天买房者都很难相信，当初像深圳、上海这样的城市还需要通过“蓝印户口”来刺激，现在已经变成通过户口来限制。这一变化的根本原因是土地，而推动土地上涨的动因是各地政府按照经营城市的理念，通过实施土地招拍挂制度和土地有限供给总量等手段，不断推动土地价格的上升，获得大量的政府财政预算外收入，来满足城市和产业发展需要。
房地产商之所以被认为是魔鬼，是因为他们成为土地的分享者。通过“时间换空间”的手段，在价格较低时购买大量土地，在长达数年的开发过程中，水涨船高，获得巨额财富。
化解这个问题的出路在于真正从地的城镇化转到人的城镇化上去。我们把新型城镇化归结为三句话“安居、乐业、好生活”。在这三个方面，地产商们需要转换原来的角色，适应新的变化。
所谓“安居”就是空间城镇化。我们需要建设“价廉物美”的好房子。如果政府能够按照长效机制，制定完善的政策和法律，例如《住宅法》，在严格的监督体系下，许多地产商就要转型成为保障性住房开发商，获取5%-10%的合理利润，从而保证城市工薪阶层和农民工“居者有其屋”。
所谓“乐业”就是产业城镇化。我们需要产业发展的空间，如果政府能够提供优惠的政策、灵活的机制和完善的法律，许多房地产商会转型成为产业地产商，建设科技园区的软件园、孵化园、研发楼、办公楼，工业园区的工业厂房、物流仓库，并用市场化的手段吸引企业入驻，他们将为来到这个城镇中来的人提供更多的就业机会和岗位。
所谓“好生活”就是功能城镇化。我们需要满足人们不断增长的物质文化和精神文化需求的功能场所。我们看到许多房地产商已经在转型，建设集休闲、娱乐、购物于一体的商业综合体，都市休憩的生态公园，以及医疗服务中心和养老公寓等。
一切都在变，一切都会变。在新型城镇化新的要求、新的需求的推动下，房地产商一定会应时而变、应需而变，走上“魔鬼”变“天使”的道路，这是市场所决定的。谁让他们是企业呢！
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