[摘要] 作为中国楼市“风向标”，经过房价连续24个月的下跌之后，温州房价普遍跌了近30%，众多高端楼盘房价腰斩，受此影响，部分购房者停止支付按揭贷款“弃房”而逃，昔日温州“炒房团”有变为“弃房团”的苗头。
经济参考报2013年10月16日报道 作为中国楼市“风向标”，经过房价连续24个月的下跌之后，温州房价普遍跌了近30%，众多高端楼盘房价腰斩，受此影响，部分购房者停止支付按揭贷款“弃房”而逃，昔日温州“炒房团”有变为“弃房团”的苗头。权威部门调查显示，目前温州“弃房”现象只有不到600例，当前银行信贷风险总体可控，但在温州企业普遍深陷经营困难、房价持续下跌的情况下，楼市泡沫破灭有可能引爆银行风险，值得高度关注。
近600套房屋成“弃房”
据温州市银监分局对辖内银行的调查统计，截至7月末，全市各类“弃房”共发生595例，其中，按揭贷款不良余额为41277万元，出现“弃房”的为15例；因经营困难以偿还贷款，而对抵押房产“弃房”的有580户。
《经济参考报》记者日前实地走访温州十多个“明星”楼盘了解到，三四年前曾经创出五六万每平方米的楼盘如今价格遭遇“拦腰斩”。记者获悉，温州市瓯海区的明星楼盘“中梁香缇公馆(小区网 论坛)”曾被炒到每平方米5万多元，如今跌回到了每平方米2.5万元，600多套住房虽已全部卖出，但只有40多户入住，还有的房屋都被挂在房屋中介等待出售。
与此相对，在今年8月初温州限购政策微调后(从比一般城市严厉调回与其他城市相同)，一些低开的新楼盘出现热卖。温州市住建部门表示，当地并未出现大面积房价腰斩现象。“那些所谓腰斩的房子，原本就背离实际价值，数量非常有限，不能代表温州楼市真实情况。”大多数楼盘只是降价到合理区间，部分定价合理的楼盘销售情况有所回升。
一家国有银行温州分行个人金融部负责人表示，目前温州所有的住房按揭贷款出现3例“弃房”情况，但拍卖产值都能覆盖贷款额，银行没有损失。因抵押贷款无法偿还而出现房屋被处置的大概有100多例。
温州哥伦布房地产营销有限公司客户经理刘政说，他代理的二手房楼盘都曾有个别“弃房”进入拍卖程序。“房价大幅下降，拿到房子也抵不过给银行的按揭，一算账，就有人就索性‘弃房’。”刘政说，道理上是这样，但实际上如果“弃房”，将损失掉首付款以及每月还给银行的资金，更重要的是个人信誉会受到影响，所以这样的情况并不常见。
据温州市中级人民法院统计，今年1月至8月，温州全市法院委托拍卖的财产共1244件。在这些委托拍卖的财产中，约80%为房产，“其中有断供房，也有很多因为其他纠纷引发的房屋产权拍卖。”温州市中级人民法院司法鉴定处处长张琛表示，近两年房屋产权拍卖与其他财产处置一样，都处在高点。
一些银行人士指出，抵押物处置有很多程序，费时较长，目前有不少已经出现违约的抵押房屋正在走程序，还没有进入到最后的拍卖程序。后续房屋拍卖数量可能还会增加。
抵押担保成“弃房”重灾区
《经济参考报》记者了解到，“弃房”虽由房价大幅下跌引起，但深层原因却是温州经济不振、本地企业普遍出现经营困难，导致资金链断裂难以偿还抵押贷款，被迫“弃房”。与此同时，“抵押+保证”这一担保方式也诱使贷款者“弃房”，银行信贷风险加大。
“没办法，做什么赔什么，银行贷款还不上，抵押的房子只好让银行拿去了。”温州市鹿城区一位私营企业主说。受温州民间借贷风波以及外部经济环境恶化影响，温州本地民营企业普遍出现经营困难，大量借款人自身资金链断裂，无力偿还银行贷款，导致部分企业被迫选择“弃房”。
据银监部门测算，在温州，由于借款人资金链断裂形成不良的房屋抵押贷款约为23.74亿元，占全部房屋抵押贷款不良余额的46.14%。前述银行负责人说，由于温州企业多进行“炒房”活动，如今房价大幅下跌，资金链吃紧，无法偿还银行贷款只能“弃房”。“部分在房价处于高位时发放的贷款，可能会出现贷款余额高于抵押物市值的情况，从而导致借款人主动‘弃房’”。
温州大学房地产研究所研究员陈鸿分析指出，断供“弃房”的成本高昂，这意味着信誉受损，会进入银行“黑名单”。温州当地企业几乎全都大肆扩展、涉足房地产，在企业盈利微薄、融资困难的情形下，会从楼市撤离以缓解资金压力，而这无疑推倒了温州房价下跌的张“多米诺骨牌”。抽出资金，投资客撤离，房价跳水，反过来导致手里的房产难以“变现”，资金链断裂，从而引发“弃房”现象。
值得注意的是，部分企业主因担保“连坐”而选择“弃房”。自2011年温州民间借贷风波以来，温州担保链风险持续蔓延，部分经营正常的借款人无力同时承担自身贷款还款责任和代偿责任，遂主动选择“弃房”。据测算，担保链风险传导形成的不良房屋抵押贷款余额约为7.28亿元，占全部房屋抵押贷款不良余额的14.15%。
温州银监部门测算，房屋价值缩水形成不良的房屋抵押贷款余额约为4.43亿元，占全部房屋抵押贷款不良余额的8.6%。但温州银监部门分析指出，当前温州资金链和担保链风险仍未根除，实体经济复苏基础尚不稳固，房地产市场全面回暖的外部条件并不具备。因此，预计温州房价在未来一段时间将保持低位运行态势。
“抵押+保证”成银行风险易爆点
记者调查了解到，不论从温州楼市“两重天”并存的情况来看，还是从银行住房抵押贷款总体规模来看，当前“弃房”只是局部现象。目前温州住房抵押贷款风险总体可控，但楼市下行压力犹存，不排除“弃房”增多甚至蔓延，“抵押+保证”这一担保方式成为银行主要风险点。
尽管出现近600例“弃房”，但温州银监分局对42家机构进行专题调研发现，温州房地产抵押贷款风险总体可控。当前，温州个人住房按揭贷款余额660 .83亿元，其中不良贷款余额4 .02亿元，不良率为0 .61%；商业用房按揭贷款余额25 .03亿元，其中不良贷款余额0 .19亿元，不良率为0 .76%。均低于同期全部贷款3 .68%的不良率，总体风险可控。
目前来看，温州楼市下行压力巨大。“投资客撤走而无人接盘，过度投资吹起的楼市泡沫就要破灭了。”温州鑫胜房产中介经纪人杨松波说。随着楼市泡沫挤出，部分购房者、借贷者“弃房”可能性增加，银行风险随之加大。
值得注意的是，随着房价持续下跌，温州普遍存在的房屋“抵押+保证”这一担保方式将成银行风险易爆点。在温州，银行一般会按抵押物评估价的一定比例来发放贷款，如果借款人希望申请更多的贷款，则往往会被要求增加保证担保，变为“抵押+保证”的组合担保方式。
当房价处于高位时，抵押物的市值能覆盖全部贷款，此时保证人的代偿风险很低，其担保意愿也比较强烈；但当抵押物市值缩水不能覆盖全部贷款时，保证人的代偿风险随之增加，其代偿的能力和意愿会相应降低。因此，保证担保没有成为防范贷款风险的有效防线，目前温州“抵押+担保”贷款不良率达7.17%，远高于纯抵押贷款的2.52%和同期全部贷款3.85%，成为风险点。
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《财经日报》8月22日报道《温州数百“被弃房”令银行成房东》，引起了温州银监分局的高度重视并进行专项调查，结果显示“弃房”现象的确存在，实际总数为595套。报告还认为，温州房地产抵押贷款风险总体可控，但下行压力仍需关注。
值得关注的是，在银监、银行防控房贷风险的同时，温州正进入房产等资产价格“蹦极”后的“贷款重估期”。
一位商业银行温州分行人士最近对本报记者说，银行对抵押物价格3年重新评估一次，在温州房价下降百分之三四十之后，房东能否填补得上前后贷款之间的差价，能否抵御得住房价下降走势带来的冲击，将直接关系到温州“被弃房”走向。
房贷差价“填补”压力陡增
温州银监分局调查认为，房屋价值缩水导致借款人还款意愿下降，但这并非房东“弃房”的主要原因，更多在于借款人自身经营出现困难、受担保链风险牵连。
据目前市场价格估计，温州普通住房、高档住宅、商业用房、厂房价格，缩水幅度分别约为20％、40％、30％、30％。调查认为，随着房价的持续下跌，部分在房价处于高位时发放的贷款，可能会出现贷款余额高于抵押物市值的情况，从而诱发借款人主动“弃房”。
上述银行人士向本报记者介绍，该银行上报给银监的“弃房”，即房东明确表示“不要了”的房子，“数量是非常少的”。
温州银监分局调查显示，目前温州已形成不良的、已列入关注的、已进入诉讼程序的、已进入拍卖程序的在抵房屋分别为2584套、2024套、1908套、461套；其市值占总市值的比率分别为2.8％、3.46％、2.49％、0.41％。可以看出，上述6977套“问题房”约占该市21.86万套抵押房的3.19％，而市值约占总市值的9.16％。
“我们很担心，个人‘弃房’、‘断供’越来越多，成为银行不良贷款的重要来源。”上述银行人士说，银行对抵押物价格3年重新评估一次，比如一套近三年前买的1000万元房子，贷款评估价打八折800万元，银行贷款打七折560万元；如今这房子的市价已缩水至600万元，相应银行贷款只有336万元，那么前后两者贷款差价就高达224万元。
该银行人士说，上述例子还只是纯抵押贷款，如果用“抵押+保证”满负荷贷款，那么产生的差价会更大。“现在关键的问题是，这些贷款人还有没有能力填补这个差价。”他认为，温州产业尚未明显起色，传统制造业利润越来越薄，新的利润增长点乏力，再加上民间借贷淡出、银行贷款收紧等因素，填补房贷差价的难度在增加。
一位温州资深炒房者对本报记者说，一家银行信贷部负责人国庆节前找他“谈话”，传递出该银行要对房贷进行“风险评估”，对房屋进行“选择性抵押贷款”等信息，让他倍感压力。温州银监分局也要求，对排查发现抵押物当前市场价值低于原评估价值的贷款，通过追加保证人、提前部分还款、核减贷款额度等方式缓解贷款风险。
房价下降加剧“弃房”风险
除了担心贷款人还款能力，更让银行揪心的是，处在城市扩展期的温州房价还在继续下跌，这无疑又在加大房东“弃房”风险。
上述资深炒房者说，三年前他用3000万元左右，买下香缇半岛一套400多平方米的排屋，如今这排屋市场价只有1200万元左右。如今香缇半岛二手房已出现23000元/平方米左右的价格，低于之前一手房出售价格。另据温州“城建资产交易”出让结果显示，今年9月4日，两套南瓯景园价格不到14000元/平方米，远低于之前高峰时三四万元每平方米的价格。
温州泰和房产营销有限公司根据官方数据统计，2008~2012年温州市区商品住宅价格为15477元/平方米、22042元/平方米、25032元/平方米、34674元/平方米和25856元/平方米，今年前8个月为24761元/平方米。从逐月统计数据看，目前温州商品房价格已经连续24个月下跌，与房价高涨“背道而驰”。
更为关键的是，温州近两年土地放量成倍增加，且这些房源将在今后几年内投放市场。
过去5年，温州市区年均土地出让量在750亩左右。去年，温州市区土地出让面积将近前年的1倍；今年前8个月，温州土地出让2747.17亩，是去年1271.5亩的1倍多。去年以来大型房企华润、中信[简介实时动态]、万通[简介 实时动态]、碧桂园[简介 实时动态]，在南湖、七都、三江口、滨海开发区的拿地成本，分别只有3143元/平方米、1550元/平方米、2434元/平方米和949元/平方米。
反观2010年下半年，集中在市中心区的温州“地王”频出，瓯海区梧田站南D－48地块出让、温州原蔬菜批发市场3－1地块，楼面地价分别为2.61万元/平方米和近2.8万元/平方米。直至原温师院操场地块出让，以的3.7万元/平方米楼面地价面市。如今，这些“地王”所建的二手房，大多低于成本价在艰难转手。
在本报记者采访中，温州天浩置业、三角洲投资顾问、泰和房产营销等公司有关负责人均认为，温州房价仍处下降通道。“温州房价三年内还会继续下降。”温州天浩置业董事长王珍楠认为，随着温州城市空间成倍扩大，轨道交通等基础设施投资加大，土地出让大幅增加且地价下降，必将对原有温州高房价体系带来冲击。
温州银监分局公开表示，该局一直以来高度关注房地产市场变化及对银行信贷资产带来的影响，接下来将采取三大措施：进一步加强动态监测，构建房地产信贷风险防线；做好压力测试，摸清房地产信贷风险底数；开展风险排查，加固房地产贷款担保措施。
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