[摘要] 从3月份开始，刚需项目开始舍价换量，截至5月底，首批降价的刚需盘已经消化了大量目标客户，跟进降价的项目普遍进入平缓销售期。而高端项目则未进入集中释放期。进入6月，锁定改善型的中高端楼盘成为市场主角。
从3月份开始，刚需项目开始舍价换量，截至5月底，首批降价的刚需盘已经消化了大量目标客户，跟进降价的项目普遍进入平缓销售期。而高端项目则未进入集中释放期。进入6月，锁定改善型的中高端楼盘成为市场主角。
纯新盘大量“透明”进场
据亚豪机构统计数据显示，6月份预计入市的33个项目中，包括尊悦大厦、首开香溪郡、中国铁建·青秀尚城、华远·澜悦、朝北8080等在内，纯新盘项目共有19个，占到6月整体计划入市量的六成。
与老项目后期相比，纯新盘项目由于没有前期售价的比对，定价上也相对灵活，这也使得6月份的供应市场价格更加透明。根据亚豪机构统计数据显示，与今年前五个月多数项目对价格三缄其口的销售态度不同的是，6月份拟入市的33个项目中，近半项目给出了预期的销售价格，而在公布价格的16个项目中，包括韩建青春誌、泰禾拾景园、龙湖滟澜新宸、汇航桃园、京西·金泰丽湾等项目在内，有八成的项目都是首次入市。业内人士告知，与旺市时期开盘定价保持神秘，根据最终蓄客量制定价格，从而实现利润化不同，当前购房需求不足的背景下，新盘及早公布定价是为了让购房者更直观、透明地了解项目情况。
改善型项目唱主角
“6月份的供应市场中，不但改善型房源的供应正在持续提速，而且以刚需市场为支撑的中低端市场也开始出现变化。商品房项目经过前一轮的抢跑后，供应速度开始减慢，而自住商品房将逐渐步入历史舞台。”亚豪机构副总经理任启鑫说，受限于宏观经济基本面的严峻形势，以及价格审批没有全面放开，预期中今年会出现的豪宅遍地开花局面将推迟到下半年甚至年底。
任启鑫表示，“低端有保障、中端有市场、高端有控制”的三元格局正在加速形成，在刚需项目加速去库存后，2013年土地结构调整的效果也将显现在终端市场。其中纯商品住宅市场将日渐偏向高端化，而刚需市场将由越来越多的自住型商品房占据主角。
“房企面临业绩和资金的双重压力，只得祭出差异化牌，转而推出目前需求相对稳定的中高端项目来回笼资金。预计未来一段时间，单价在3万元-5万元的改善型产品将成为供应主力，”另一位市场分析人士也持有同样的观点。
来自市场的反馈也证实了这一点，“今年首期推出的1000万的别墅当天售罄，5月1日，我们加推的两栋120~140平方米墅区洋房也受到了追捧，三天热销2亿。”西山艺境项目营销总监李杨说。
随着近日北京西五环长辛店地块以超过4.5万元/平方米的楼面价成交，北京城区高端住宅市场也再次迎来价值的攀升。
门头沟成改善型置业领跑板块
这一轮改善型楼盘唱大戏，最抢眼的主角无疑是门头沟。
“我们不仅是全北京一季度别墅销售金额的第三名，而且截至5月份，我们也是门头沟区域成交金额、成交面积、成交套数排名三项销冠，在包括海淀、西城、门头沟的西部区域里，我们也始终是。”李杨介绍，在西山艺境的带领下，门头沟正成为市场上改善型置业的领跑板块。
之所以门头沟能异军突起，主要来自于市政规划预期和开发商的品牌支持，北京房协秘书长陈志指出，自WSD战略实施以来，政府2900亿资金涌向京西，“中央生态涵养发展区”逐步成为现实，七星级酒店、中芬生态谷、太平洋国际广场和24个跨国合作项目正陆续落地，而长安街的西拓，“三横四纵一轻轨”的立体路网，也为区域发展再添引擎。目前，区域交通组织可谓优越，阜石路、莲石路以及长安街西延线，让门头沟和城区快速连接，首条中低速磁悬浮轨道交通S1线将于2015年开通运营，与地铁1号线和6号线无缝接驳，实现与长安街的贯通，西山别墅区板块由此跃升为京城几大别墅板块中，到达城市中心最快的别墅区域。
从房地产开发角度来看，品牌开发商扎堆也让区域后市品质得到保障。4月18日，门头沟新城先后成交了两块居住类用地，综合楼面价首次突破20000元/㎡，尤其是中国水电地产所竞地块的纯商品住宅部分，楼面价已突破30000元/㎡。从去年门头沟出现地王后，融创、华润等知名开发商相继进入此地，从而使得门头沟成为最引人注目的新城。
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