李总：“的确是这样”。

主持人：“能够从我们的销售过程中体现出来吗”？

李总：“您比如说，每年4月份的时候，应该说东北春天来的比较晚。所以说4月份开盘的时候人也不是很多。尤其是净月潭这个比较偏远的地方，都要驱车而来。但是今年4月份一开始别墅就出现了一个购买的小高潮。我想这些来看房的业主对物权法有了新的认识，物权法给了他们土地永久性的保障。使他们产生了购买别墅的更强烈的欲望”。

主持人：“那您觉得这个物权法出台之后我们在销售过程当中有没有一些销售策略上的改变，比如说以前我们知道很多涉及到露台或者其他地面上的一些花园。在销售的过程当中，在物权法中也有了一个更明细的约定。我们在销售过程中有没有和以前不同的销售策略。

李总：“象我们这种别墅，开始的时候，这个园区的公共绿地还有道路还有其他的一些公共设施，有的房地产商规定的很不明确。比如说有的社区公共道路上的车位是收费的，但是呢物权法出台后它明确的规定公共道路上的车位是应该归业主所有的，不应该向业主收费”。

主持人：“那就是说我们在管理上将来肯定要完全遵同业主这样的一个想法”。

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李总：“应该是依照物权法，更明确的保护业主的利益。不再象以前这么模糊的一些概念，我想业主依照物权法也增加了自己的保护意识和明确的法律界定。
主持人：“那您看比如说高档的别墅它跟普通住房或者普通别墅有很大的区别，也就是在园区当中会设有许多配套的公共场所。比如一些游泳馆健身房娱乐的设施，那么这些是不是在物权法的出台之后也已经变为所有业主的公共财产”。

李总：“这个不是的，物权法只是规定了园区的道路还有绿地但没有明确规定会馆或其他的。因为它主要是开发商和业主的约定之间。比如过会馆，会馆开发商成本投进去了，我又没加在业主的房价里，那么这个会馆权属规定就应该有房地产公司所有”。

主持人：“就是所产权的规定本身就是开发商的”。

李总：“对，对 ”。

主持人：“就是事先有这样一个约定”。

李总：“对，但是你如果在规划里规定了这个道路还有这个车位都是整个规划里边那么呢它就是应该归业主所有的”。

主持人：“那么就是看前期是怎么约定的”。

李总：“对，是的”。

主持人：“去年，在我们长春市呢，由于午夜公司和业主之间发生矛盾导致物业公司弃管，野猪拒交物业费甚至是物业公司与业主对簿公堂事件是屡有发生。而如今物权法出台了，那物业公司和业主之间许多有争议的纠纷将会得到一个明晰的解释，在法律的保护之下业主主张自己权利的声音也会越来越大，那么物业公司也可以做到理直气壮，有法可依。那么耿总您认为物权发的实施是不是让我们的工作更轻松了呢？您觉得这个物权法的颁布到底会给我们物业带来哪些影响呢？”

耿总：“是这样的，物权法的出台,应该是直接影响了整个物业企业对业主的服务整个以前的行为都要进行一个转换因为这次整个物权法对整个业主.业主大会.业主委员会的权利和他的义务对做了很明确的规定。尤其是业主对本身住宅还有他的工友部分进行了很明确的区分。

原来有些不明确的地方，包括道路，包括绿地一些物业管理用房，这次都已经明确属于业主供有。另外就是对业主的一些决定和权利包括有些筹集和使用维修基金选择物业企业和其他管理人等等，都很明确要求了要有过2/3以上的业主同意，也就是说2/3建筑面积业主总人数2/3以上业主同时同意才能过决定，等等这些权利都是物权法明确提出的。另外，对于一些业主之间的侵害都做了一个明确。由业主大会和业主委员会来进行一个约束和处理。我想这要比以前的一些国家条例，和以前的一些省.市出台的物业条例都做了更加明确的规定”。

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主持人：“那就是说对于物业公司对于物业的管理和与业主之间的关系各方面的财产或者是权利义务的界定有了一个更明晰的解释。那我们知道任何一部法律的出台都要求我们的律师能够熟记于心并且是灵活运用，那物权法当中出现两个名词，林律师我们知道物权法当中有两个名词，一个就是专有物权还有一个就是公共物权那您是怎么样理解这个公共物权的呢？”

林律师：“所谓的专有物权和公共物权无非是在这次物权法当中业主的建筑物区分所有权当中所体现出来的。将它分为这么几个部分一个是居民的住宅分为专有部分和公共部分。专有部分就是通常我们利用率最高的部分，也就是我们的居室房屋，室内空间。那么公共部分比方说大家共同使用的这一部分，比如说电梯间、消防间都属于公共部分是为了整个建筑配套使用的相关部分”。

主持人：“就是说很多共有的财产和私有的财产有了一个更明晰的界定。那么在物权法出台的这样一个大背景之下，我们物业公司又做了哪些准备，接下来我们再请耿总给我们介绍一下”。

耿总：“虽然物权法在10月10日正式实施，但是作为物业企业也该说是利用这段时间充分学习整个物权法的相关规定尤其是第6章，业主的建筑物区分所有权等这一章的所有规定，作为物业企业在了解业主权利的同时才能更好的为业主做好服务工作，避免由于物业公司由于法律法规界定不清楚而导致不断出现侵犯业主权利的行为。作为业主本身，我们也想通过这段时间。充分宣传，让广大业主、业主委员会等等，都能够了解物权法的相关内容，都能够明确自身所具有的权利同时也应该承担的义务。进而更好的保护自己的权益同时更好的履行自己的义务。对于其他一些细节的情况我想还是结合管理中的具体情况、具体案例、管理上出现的一些问题来详细跟业主进行沟通。我想这是最重要的。只有了解整个物权法的相关规定业主们才能更好的保护自己的权利同时履行自己的行为。对于物夜企业一样才能更好履行为业主服务的义务同时也能保障自己的权益”。

主持人：“杨涛”。

业主代表：“作为业主，我们比较关心物权法，我也了解了一些法律问题，借这个机会我想问一下林律师，什么是公有物权，车库算不算公有物权，还有绿地和道路算不算是这个公有物权”。

林律师：“那么关于这一部分来看呢，根据先行的法律规定呢，应当说对于车位和绿地就是属于一个什么样的所有权。所有权的主体来讲呢从法律的层面来看呢没有一个特别明确的规定，尤其是以前在我们小区的道路上人为的划出的停车位，这个停车位开发商往往进行出卖或出租的这样一种情况。那么究竟有没有权利进行出租或者出卖，应该说在现行的法律当中没有一个明确的界定，根据物权法就这个问题进行了一个明确的界定，它界定小区的公用绿地原则上属于业主共有，除非是属于城市公共绿地，或者明释属于个人所有的这样一种情况是除外的。那么小区的道路来看呢除了属于城市公共道路之外应当是界定为业主共有。因此我们在小区里人为的这种施划的停车位，如果出租的话必须经过业主的同意。如果说业主同意以后，这个费用来看呢，应该说收益归业主。因为它所有权的主题是业主。这种情况下开发商对于小区内道路上的施划的车位是没有权利进行出卖的。即使业主买售这样的车位的话这个买卖合同也是无效的”。

主持人：“耿总，我想问一下，在我门亚泰小区当中，我们有没有把公共道路改为车位的这种现象。或者说业主的车位是不是都有这种产权登记的形式来出售也好出租也好”。

耿总：“现在有两种情况。从我们管理的实际情况来讲一种是归房地产开发商，产权归开发商所有的车库。我们实际管理的是半地下车库。这个产权应该说不属于全体业主。作为物权法规定的道路上所施划的车位，我们现在管理时没有进行收费所以也没产生收益。但是经过物权法认定之后应该属于全体业主。这种收益也归全体业主所有。在现行规定中我们也是根据业主委员会全体业主通过物业委托合同中明确有一部分属于物业公司出租管理应该提取的一种管理佣金，这是一种行业惯例”。

主持人：“能不能再问耿总这样一个问题，在长春有很多小区当中是把公共道路都改为车位然后出租给业主，这种现象也比较多。那您怎么看待这种现象呢？”

耿总：“这种现象是随着小区里业主所拥有的车辆不断增加而出现的，原来因为车少这种矛盾还体现不出来随着车辆普及，业主拥有车辆越来越多小区原来道路所能停放的的空间越来越不够了。作为管理方物业企业，管理也存在一个人员不够整个设施维修保养可能不及时这种情况。一方面，我们要满足业主不断增加的车辆停放的需求，另一方面，也要同时维护保养或看管这些车辆所许费用成本的增加。所以一方面需要增加一些车位，另一方面，也要象这些车位收取一定的管理费。但是，收入一定要归全体业主。这个物业公司没有独立的收益权和处置权，必须专款专用。不能用这个收入弥补物业公司或用于别处。必须向业主大会，和业主委员会进行汇报，经过业主大会同意之后才可以用于其他用途等等”。

主持人：“物权法的实施对于开发商的建设用地使用权的空间范围也有了一个明确的解释那么接下来我还想请林律师具体给我们介绍一下，物权法对于开发商的建设用地的使用权空间会有一个什么样的影响”。
林律师：“举个简单的例子，根据先行的法律规定国土资源局它所出让土地来讲。比方说有一个人他要修建地下商场，也就是说在已经出让的土地下面修建地下商场，这种行为是否侵犯了已经出让土地是使用权人的合法权益。根据现行的法律来看，我们很难做出一个明确的解答。因此，物权法当中他就规定了一什么问题呢？我们在设定建设用地使用权的时候不但要设定它地表的面积，而且要设定它的空间范围。也就是说他的上有多高下有多深。这样就形成了一个立体空间。在以后修建地下商场或者地上修建高架桥这种行为的话是否侵权就一目了然了。那么对于建设用地使用权对现行没有约定条件下在处理这些问题上如何来进行处理呢。、？也就是说我们只能按照一个大的原则。这个大的原则就是说是否建设用地使用权人他对这个建设用地使用权的使用，判断你是否侵权的一个标准。应当说物权法他规定就非常明确。也就避免了实践当中某一个同类的案例出现了不同的判断的结果这样一种情形的发展”。

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主持人：“林律师，在这个物权法实施之后，象地面的道路公共物权的部分，改做其他用途，物业公司取得的收益应该是跟业主委员会或业主大会经过他们的同意然后才能够作为共同的物业管理费用来使用是不是？”

林律师：“对，是的。”

主持人：“那过去呢，比如说物权法在实施之前，这些收益有没有在物权法中有一个明确的规定怎么做处理”。

林律师：“应当说在以前也就是根据现行的法律规定，这个问题没有上升到法律层面一个明确的界定。但是，我们从理论上能够推出来，也就是说我们在适用这样一个问题的时候，得适用民法的理论来推。也就是说法律对关于这个问题的规定是一个空白点，我们一直在相关的媒体上也探讨过这样一个问题。道路上人为施划的车位，物业公司到底有没有权利进行出租，开发商有没有权利进行出卖是要经过探讨。从了理论上说这种情况它的收益是归业主的，  耿总：“但毕竟是理论，没有上升为法律。物权法不他上升为法律，在适用标准上统一了非常的明确。 作为物业管理行业国家出台了物业管理条例在条理中规定物业企业利用业主的公共部分所进行的经营所得归全体业主所有，有这么一项，但是呢就哪些是业主共有部分通过这次物权法进一步的明确了，原来知识一个称呼但是它本身并不绝对受法律的保护通过物权法尤其是第70和71条直接明确了业主对建筑物和其他一些具有私有部分的享有所有权同时还具有公有的共同管理的一个权利，这个就很明确了，作为我们物业企业来说，虽然在条款上没有直接明确物业公司的责任和义务但是作为深入分析物权法对业主的影响之后呢我们能够得出结论业主权益和他的义务充分规定之后进而就把咱们整个物业公司对业主服务这个行为也进行了规定包括我们物业公司管理的管理用房，就不是很明确，物业公司可大可小，可能从相关关系房地产公司得到了一个经营用房，这个经营用房可能面积有大有小，随着物业公司后期管理有变化，面积、位置等等可能发生变化甚至一些用途也会改变。这些行为在物权法的规定下就是不允许的。作为开发商一旦进行了委托物业管理，前期也好，或后期由业主大会进行管理作为开发商必须提供一定管理用房，而这个管理用房一定是归全体业主所有，不归开发商和物业公司所有。所以物业公司也好开发商也好不得对管理用房后期随意的处置，面积改变，用途改变等等。对于物业公司的经营会让其感到稳定有一个固定的场所起码不会有改变，以前东搬西搬或者小一点了，以后就不会出现了。另外一种影响物业公司最大的就是收费难问题，现在通过物权法得到了一个明确的规定。其中一种就是拒交物业费的业主。要由业主大会和业主委员会对这些人依据相关法律法规以及我们共同约定的规约，要求他们停止侵害赔偿损失等等这些相关规定。这里面明确了对于业主欠费的情况实际上是侵犯了其他业主的合法权利。对这种行为的出现其他一部分野猪有权利通过业主大会和业主委员会来要求这部分欠费业主予以停止侵害。这样就从法律关系上明确了。原来有些业主以各种理由不交费可能是一些房屋质量原因或者其他规划原因。他可能是针对了物业公司来说的，你物业公司来收费我就不交费。但现在从物权法来说，我们可以换个角度来看，你这种不交费不单纯是针对物业企业，更针对全体业主或其他已经交费的业主，你这种行为侵犯了其他业主的权益，所以能其他那些业主有责任和义务来责成你必须交费，这个矛盾在我感觉转换成为了一种关系，业主对业主，广大业主对个别业主的一种行为“。

主持人：“通过拒交物业这种维权的手段其实一个结果就是侵犯了其他业主的权益“

耿总：“对于物权法颁布之后到正式实施之前这段时间作为物业企业确实本身要充分学习整个物权法的相关规定，同时也应该结合物权法颁布之前这种大好的宣传的形式，在小区内向广大业主进行充分的宣传，让广大业主能够了解相关规定，尤其是对他们自身权利和义务方面的规定既了解业主有哪些权利包括要明确一些道路、绿地和管理用房、公共停车位等对归业主所有。这一部分要享有一定的权利尤其是收益的权利。同时也有责任遵守园区内的规定，包括违章搭建，产生噪音，包括拒交物业费等等。这些义务的情况作为业主呢也都应该了解，都应该去遵守。同时我们也想借这个机会充分利用一些行业协会利用咱们一些宣传媒体，充分的进行一些讨论，包括和业主之间充分的讨论。把物权法中的规定通过讨论和宣传，能够深入的了解深入的掌握。一旦在正式实施之后呢，我想作为物业企业通过我们以前这些学习通过我们这些宣传能够更好的为业主进行服务，能够更好的保障业主权利的同时也维护物业企业的权利这是双方的。作为物业企业呢，现在长春市整个物业行业发展也是非常蓬勃形式非常好。我想这个形式也应该在整个物权法实施之后得到更好的保障，更好的发展”。

主持人：“我想问一下林律师既然这个物权法已经上升到了法律的角度，象刚刚耿总也说到了，如果真的有一些业主由于房屋质量问题而拒交物业费的话会不会在法律上有一些其他的制裁的方法和手段”。
林律师：“这个呢，我觉得现在很多发生这样类似的情况。但是我认为呢这种情况下业主拒交物业费没有任何的法律依据，因为这个房屋的质量问题本身就是你和开发商之间建立的一个房屋买卖合同关系，质量问题属于开发商违约。这种情况你应该向开发商主张权利。而不应该向物业公司主张权利，那么第二种情况就是物业费的收取已否或者数量多少作为业主来讲你跟物业公司有一个物业服务合同关系。如果说你没有按物业合同服务的约定交纳相关的物业管理费的话物业公司就有权利起诉你。那么要求你按照合同的约定定履行相关的法律义务“。

主持人：“感谢所有的嘉宾来到搜房网大话地产以及长春经济广播电台90地产联合推出的物权法专题栏目做客”。

王总：“也感谢广大网友和听友，下次节目再见”。

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