政策法规

1、十八届三中全会:建立城乡统一的建设用地市场
【内容】十八界三中全会中提出，建设统一开放、竞争有序的市场体系，是使市场在资源配置中起决定性作用的基础。必须加快形成企业自主经营、公平竞争，消费者自由选择、自主消费，商品和要素自由流动、平等交换的现代市场体系，着力清除市场壁垒，提高资源配置效率和公平性。要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场，完善金融市场体系，深化科技体制改革。【详细】
【中原分析】今年，房地产市场持续火热，行政化手段效力逐渐减弱，市场化调控成为大势所趋。本次全会确立未来市场化调控为主，为未来政策走向定下基调，预计未来推出行政调控政策的可能性不大；在土地市场方面，将建立城乡统一的建设用地市场，规范集体建设用地流转情况；预计未来房产税、土地出让制度、金融政策等长效机制将加快建立。 【详细】
2、三中全会首提房地产税立法体现“税收法定”
【内容】《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出，逐步提高直接税比重。逐步建立综合与分类相结合的个人所得税制。加快房地产税立法并适时推进改革。税收优惠政策统一由专门税收法律法规规定，清理规范税收优惠政策。 【详细】
【中原分析】房产税从11年试点，到三中全会“加快房产税立法”，表明房产税推出速度将加快。实施房产税将提高房产持有成本，降低房产投资属性，投资需求将得到抑制，并且现有投资性房产也将大量入市，缓解房价上行压力。预计未来房地产市场可能进入平稳发展期。【详细】
3、中国户籍制度改革加快 合理确定大城市落户条件
【内容】 《决定》中称，要推进农业转移人口市民化，逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民。在具体思路上表现为创新人口管理，加快户籍制度改革，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。 【详细】
【中原分析】户籍制度的加速改革，将加速人口流动，促进城市化进程；随着农村人口向城市迁移，房地产市场将得到有力支撑，在考虑到土地改革、财税改革等长效措施逐步推进的情况下，预计未来消费者将更加理性，农村改善需求转换为城市首置或首改需求，房地产市场发展动力增强。 【详细】
4、中央12部委严令禁止借物流园之名搞商业地产
【内容】近日，国家发改委同国土资源部、住建部等12个部委印发了《全国物流园区发展规划》，明确将物流园区布局城市分为三级，严禁以“物流园区之名”搞“商业地产”。 【详细】
【中原分析】　部分城市借修建物流园区，在园内建设生活公寓、星级商务酒店等配套，变相成为房地产项目，另有部分物流园区空置率高。《规划》出台后，对于物流园区建设发展做了相关规定，将有效抑制借开发物流园区囤地、做商业地产的违规行为。【详细】
5、财政部：将加快房产税立法，推进房产税改革
【内容】财政部部长楼继伟在19日发行的《〈中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定〉辅导读本》中撰文，将加快税收立法步伐作为深化税制改革需要把握的五个方面之一，并提出要加快房产税立法，推进房产税改革。 【详细】
【中原分析】加快房产税立法，推进房产税改革，有助于尽早实现房产税对房地产市场的调节功能。但由于产权证不全及住房信息登记不完善等现实问题的存在，对房产税扩容征收的具体实施仍存在较多阻碍，仍需建立较为完善的房产税收制度。【详细】
6、央行：继续稳健货币政策
【内容】11月5日，中国人民银行公布第三季度《中国货币政策执行报告》指出，前三季度，货币信贷较快增长，贷款结构有所改善。央行强调，下一阶段中国将继续实施稳健的货币政策，保持定力，精准发力，不放松也不收紧银根。 【详细】
【中原分析】虽然央行表示下一阶段不放松也不收紧银根，但随着进入年底，各大银行均面临信贷额度不足的情况，而房贷由于低、贷款年限长，在信贷额度紧张的情况下，将面临优先放款给其他用途贷款，预计到明年三四月份新的贷款额度放开，房贷市场将得到缓和。 【详细】
7、两部委紧急通知处理“小产权房”问题
【内容】国土资源部、住房城乡建设部联合下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》，要求各地全面、正确领会党的十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等改革措施，坚决遏制近一些地方出现的违法建设、违法销售“小产权房”问题。 【详细】
【中原分析】市场对三中全会《决定》内容出现误读，造成近期小产权房量价齐升，相关部门，紧急下发此项通知，一方面为了遏制违法行为，保护耕地，另一方面为了规范房地产市场秩序；随着“小产权房”退市，供应量减少，预计未来房地产市场将回归合理化。 【详细】
8、十八届三中全会提出，加强社会保障制度建设
【内容】建立更加公平可持续的社会保障制度，健全符合国情的住房保障和供应体系，建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用、监管机制。积极应对人口老龄化，加快建立社会养老服务体系和发展老年服务产业。 【详细】
【中原分析】公积金额度趋于紧张，一方面存在通过骗贷、套现等手段提取公积金的现象，另一方面，公积金贷款购房持续增多，新规旨在建立完善规范的公积金制度，促进公积金进行合理使用，对于对公积金依赖性较强的刚需首置及首改客群将有一定利好作用。 人口老龄化问题凸显，养老资金紧缺，将引发政府对养老体制进行改革。政府支持建立、发展老年服务体系，为意向发展养老地产及相关养老服务投资项目的企业提供了发展契机，将吸引更多的社会资金投入经营养老服务业，养老地产将成为未来地产发展趋势之一。 【详细】
9、南京国资演绎退房大戏
【内容】9月3日，南京市发布《关于市、区属国有独资、控股(参股)企业从一般商品房地产领域退出的实施意见》(以下简称《实施意见》)，18家市属国有全资及控股房地产企业、15项市属国有参股房地产企业股权须于2013年底前完成退出工作。77家各区和功能板块所属的国资企业房地产退出工作，在2014年6月30日前完成。 【详细】
【中原分析】国企退出一般商品房地产领域，一方面降低一级市场竞争压力，减弱地价上行动力，另一方面为了保证市场在资源配置中的决定性作用，维护竞争机制的有效运行；但并没有从根本上解决土地制度、财税体系等核心问题，预计该措施对市场影响有限，地价、房价上行压力仍在。 【详细】
10、广州调控政策收紧，二套房贷首付升至7成
【内容】广东省广州市人民政府办公厅18日发布的《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》提出，加快中低价位商品住房供应，控制高端商品住房供应；抑制不合理住房需求，外地人购房门槛提高；加大中小套型土地供应。中国人民银行广州分行当天发布的《关于调整广州市差别化住房信贷政策的通知》要求，自本月25日起，在广州市全部行政区域内，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。 【详细】
【中原分析】广州市通过增加土地供应确保二级市场供应，而二套房贷首付比例提升对于部分刚需首改客群影响较大，增加入市压力。继郑州与深圳、北京、上海出台地方调控措施后，广州跟进出台“穗六条”，至此，一线城市楼市调控政策全线收紧。为完成年度房价控制目标，预计未来仍将有城市收紧楼市调控政策。 【详细】
11、“汉七条”出炉 二线城市楼市开始“收紧”
【内容】从“汉七条”新政内容来看：一是二套房贷首付进一步提高，由六成提至七成，利率不变（与一线城市一样）。二是非本市户籍人购房门槛提高，非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保年限，由1年提升至2年。三是加大中小套型土地供应与商品房供应。四是控制高端预售许可证及高端楼盘的成交。 【详细】
【中原分析】随着一线城市调控政策落地实施，二线城市开始跟进，但新政只是对既有调控政策的进一步加强，从短期看，对市场需求有一定抑制作用，缓解房价上涨压力；但调控并没有建立长效机制；预计新政对市场影响有限。 【详细】
12、全国多地房地产调控趋紧
【内容】9月1日，郑州收紧限购政策，暂停未满20周岁的人员在市限购区域购房。9月30日，深圳将加大普通住房土地供应力度，确保今年普通住房土地供应量在以往5年平均供地量的基础上增加20%以上。10月11日，深圳市提出严格执行限贷限购政策、加大土地供应等八项稳定房价措施。11月1日，深圳再次表示，深圳11月6日起，二套房住房贷款业务首付比例将由此前的60%上升至不低于70%。上海也表示将继续严格执行既定的限购等政策措施，并继续加大普通商品房的供应量，加大保障性住房的供应量。 【详细】
【中原分析】受前三季度房价过快上涨的影响，政府为了完成调控目标，四季度进入了政策措施集中发布期；但这些措施依然以地方性的限购、限贷、增土地供应为主，中央并没有推出房产税、土地制度改革、金融政策改革等长效措施，在考虑到市场抗性的情况下，预计效果有限，房价仍有上涨可能。 【详细】
13、深圳二套房贷首付上涨 长春仍持续6成
【内容】中国人民银行深圳市中心支行宣布，从11月6日起贷款购买第二套住房的家庭，首付比例将由原来的60%上调至70%。据了解长春本地二套房贷首付比例并未改变仍未6成。 【详细】
【中原分析】深圳北京等一线城市，一直扮演者市场风向标、政策风向标的角色，深圳作为继北京后第二个实行二套房贷首付70%的城市，此举一方面为抑制房价过快增长，另一方面为减少投资投机性购房，试图给房地产市场降温；而长春目前处于正三线城市，二套房贷仍维持6成未变，从今年市场成交情况来看，刚需产品占主导地位，此政策或许不会迅速对长春造成影响。 【详细】
14、安徽试点农村建设用地流转
【内容】11月12日，安徽省政府网站公布《安徽省政府关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》。意见指出，将建立多元统一的农村土地市场。允许集体建设用地通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式依法进行流转，用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设等。大力培育发展新型农业经营主体，逐步形成以家庭承包经营为基础，专业大户、家庭农场、农民合作社、农业产业化龙头企业为骨干，其他组织形式为补充的新型农业经营体系，力争到2015年，新型农业经营主体经营面积占承包耕地50%以上，明显提高农业生产的集约化、专业化程度。 【详细】
【中原分析】作为三中全会后个提出改革意见的省份，安徽版改革将具有重要借鉴意义；意见中将允许集体建设用地流转，扩大集体建设用地使用范围，一方面盘活经济，加快城市化进程，另一方面规范了集体建设用地流转市场；预计未来房地产市场表现依然活跃。 【详细】

别墅、公寓类产品年底成交逐步萎缩，普宅产品呈现集中备案情况，其中宽城、八里堡楼盘楼盘低价楼盘低于市场均价800-1000元/平左右，对11月份市场价格小幅拉低。

图表：价格走势 数据来源：中原实际调研

　　【中原市场监测】本月长春楼市均价小幅下探，板块内楼盘成交价格影响显著，其中南关北板块受天中央二期，集中备案影响均价上浮显著；受新盘上市影响，南部新城板块由于万科金域长春以及绿地中央广场公寓类产品价格带动呈现上涨趋势。【详细】

图表：价格走势 数据来源：中原实际调研

　　【中原市场监测】年底开发商面临回款压力，推出新品丰富产品线+少量特价房刺激，整体产品结构成交，呈现上涨趋势，涨幅可达20%以上。受恒大都市广场、中海蘭庭等楼盘集中备案影响，100-110平经济型小三房产品，涨幅较为显著。【详细】

图表：11月企业住宅销售金额排名 数据来源：中原实际调研

　　【中原市场监测】本月品牌发展商恒大、万科持续领跑长春销售市场；其中恒大都市广场开盘受地段、价格吸引，去化率达60%，助推恒大集团销售金额。 【详细】

图表：普宅项目销售金额排名 数据来源：中原实际调研

　　【中原市场监测】本月位于八里堡板块新盘恒大都市广场，首次开盘成交率去化达60%左右，领跑排行榜。吴中家天下以品质实现区域占位，性价比成为吸引客户成交的重要因素。 【详细】

【土地市场综述】：11月全市土地楼面成交均价为1221元/平，整体楼面价格环比下降10.5%，主要由于宽城长江路开发区地块较为偏远，配套匮乏，居住属性差，土地成交价较低，拉低了均价。 从成交地块分布来看，经开地块位于城市成熟区，地块商业价值较高，促使地块溢价82%；二道区地块位置临近城市核心区，具有区位优势，成交价明显上涨；高新北、宽城区地块，位置偏远，地块价值有限。【详情】

【市场综述】1.2013年11月14日，嘉圣房地产开发有限公司经过50轮竞拍拿得经开区1块商服用地，成交总面积9207平，成交金额1.22亿元。
2.吉林省嘉圣房地产开发有限公司为本土开发商，之前开发产品为商住项目，首次进入纯商业产品领域，在综合考虑地块自身特点及企业情况后，预计未来发展公寓、商场、写字楼等物业形态的可能性较大。