[摘要] 伴随着地产调控政策加温，万科、恒大率先降价，地产商资金链备受瞩目。2008年的那轮地产调控曾令不少开发商濒于破产，一位知名北京地产公司的老板如此描述当时开发商资金链普遍告急的状况：“我们的资金链是按小时计算的，像我们这样没有出现逾期贷款的开发商是少数。”
尚未偿还的贷款和未支付的土地款，将对房企资金链产生多大压力？
伴随着地产调控政策加温，万科、恒大率先降价，地产商资金链备受瞩目。2008年的那轮地产调控曾令不少开发商濒于破产，一位知名北京地产公司的老板如此描述当时开发商资金链普遍告急的状况：“我们的资金链是按计算的，像我们这样没有出现贷款的开发商是少数。”
这一轮调控是否会将开发商再度推至悬崖边上？谁又是最危险的拨？从各家地产上市公司的财务情况看，尽管2009年强劲的销售和宽松的信贷环境使得开发商的资金状况显著改善，负债率大幅下降，但随着2009年以来拿地高潮带来的资金巨大流出，以及一季度销售增速放缓，银行收紧贷款，很多开发商的负债已明显上升。在本轮调控后交易量大幅下降的情况下，开发商的资金链承受考验。在部分投行开出的榜单中，绿城中国（03900.HK）、富力地产（02777.HK）与恒盛地产（00845.HK）的危险系数均名列前茅。
现金流转负
对地产公司，现金情况是观察其资金链最直接的指标。2009年末，A股和香港上市的主要地产公司负债率明显下降，净借贷比[（借贷总额-现金及等价物）/权益]多降至50％以下。比如，中国海外发展（00688.HK）在获得母公司中国建筑国际（601668.SH）50亿港元注资后，净借贷比从48.6％下降到22.4％。富力地产的财务危机也有所缓解，净借贷比由2008年的123.2％降至97.6％。
很多公司谈到现金时经常回避其中还有部分“受限制”现金。以恒大地产（03333.HK）为例，2009年报显示，现金总额为143亿元，但有70亿元属受限制资金，其中40亿元是在建项目保证金，30亿元是银行承兑汇票及贷款保证金；非受限现金只有73亿元。同样，碧桂园（02007.HK）2009年末的84亿元现金及存款中有38亿元是受限资金。而恒大地产在2008年最危险的时候，现金只有7.5亿元，经营现金流为-52亿元。
一年来开发商骤增的现金来自何处？销售回款是大头。去年恒大的营业收入为57.2亿元，合约销售额303亿元，增长4倍。A股地产上市公司2009年的预收款增长近1倍，达到1907.63亿元，相当于2007年和2008年预收款项的总和。
延伸阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
