[摘要] 市民闫某在某小区买了一套商品房，但开发商未能按合同约定的时间办理《房屋产权证》及《土地使用权证》，后经仲裁调解，开发商自愿承担违约责任，赔偿闫某4000元违约金，双方达成和解协议。去年12月30日，开发商按协议日期办妥“两证”，并交付闫某。
市民闫某在某小区买了一套商品房，但开发商未能按合同约定的时间办理《房屋产权证》及《土地使用权证》，后经仲裁调解，开发商自愿承担违约责任，赔偿闫某4000元违约金，双方达成和解协议。去年12月30日，开发商按协议日期办妥“两证”，并交付闫某。
基本案情
2009年10月，市民闫某与宜昌城区某房地产开发公司 (以下简称开发商)签订商品房买卖合同，双方约定闫某以贷款方式分期付款，按日向开发商支付应付款万分之一的违约金，合同继续履行；开发商应当在2009年12月17日以前将商品房交付闫某使用；因开发商的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，闫某不退房，开发商按已付房价款的0.5%向闫某支付违约金；本合同在履行过程中发生的争议提交宜昌仲裁委员会仲裁。
出卖人按期交付了房屋，但一直未给闫某办理房地产权属证书。2010年10月29日，闫某依约向宜昌仲裁委员会申请仲裁，要求出卖人支付违约金4000余元；在12月31日前办妥并交付《房屋产权证》及 《土地使用权证》；修建连体门面房一楼至二楼的楼梯。最终，双方达成调解协议，开发商自愿承担违约责任，承诺按期办妥“两证”。
以案析理
本案开发商虽按期交付房屋，但却迟迟未给买房人闫某办理房地产权属证书，按双方的约定已交付，是明显的违约行为。根据人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准计算。”本案中开发商应承担办证及支付违约金的义务。
买房人闫某担心房屋产权证及土地使用权证究竟能不能办下来，不能无限期地拖下去，没有房地产证闫某就寝食难安，闫某更担心的是在房价继续上涨的情况下开发商一房两卖。根据人民法院 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定：“商品房买卖合同约定或者 《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”该规定赋予了买受人更多的救济权利，更好地保护了买受人的合法权益。
闫某购买的是两层连体商业用房，由于开发商未修建一楼至二楼的楼梯，致使二楼不能正常使用，影响了其使用功能，达不到合同的目的，故闫某请求修建楼梯是合法的。
本案在闫某向宜昌仲裁委员会申请仲裁后，开发商承认自己有过错，积极主动地与闫某协商，双方最终达成了和解协议：开发商愿意在规定的时间内给闫某办好房地产证，并赔偿其损失及支付修建楼梯的费用。
律师提醒
现实生活中，开发商迟延给买房人办理房屋产权证及土地使用权证的情况非常普遍，开发商总是一拖再拖，让买房人焦虑不安。律师提醒买房人可以及时与开发商协商，若协商不成，及时申请仲裁或提起诉讼，维护自己的合法权益。若开发商一房两卖，无法取得房屋的买房人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
在仲裁或者诉讼的过程中，若一方愿意协商解决，只要不损害自己的合法权益，达成和解协议可以避免冗长的诉讼之路，也给双方及社会增添了和谐。
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