[摘要] 根据中央的要求，2011年全国要开工建设保障房1000万套，未来五年总计开工建设数量达到3600万套。尽管来自政府的规划是美好的，全社会关于保障房的共识也已形成，但是论及操作层面，还有许多问题尚待明朗。建设保障性住房的资金从何而来？哪些人应该居住保障性住房？如何避免其成为权力寻租 的灰色地带
保障房谁来住？
原本，谁来住保障房并不是一个问题。但如今，这个问题却越来越受到舆论关注。因为，一些不需要住保障房的人也混迹其中。毋庸置疑，这样的情况不仅导致保障房沦为权力寻租 的灰色地带，还占据了有限的保障房资源，制造了显著的不公平。
户籍最重要
“目前我们国家对保障房申请者的规定已经基本确立。”易居房地产研究院综合研究部长杨红旭告诉《中国经济周刊》，“基本是本地区常住中低收入的人口有资格申请。此外，还有一些阶段性住房困难的群体，比如刚毕业的大学生等夹心层。”
以北京为例，申请经济适用房 的条件“1人家庭成员，年收入在22700元及以下；人均住房面积在10㎡及以下；家庭总资产 净值在24万元及以下”到“5人及以上家庭成员，年收入在60000元及以下；人均住房面积在10㎡及以下；家庭总资产净值在48万元及以下。”其具体供应对象为“具有本市城镇户籍时间满5年，年满18周岁；单身家庭申请人需年满30周岁；申请家庭人均住房面积、家庭收入及资产符合政府规定标准。”
申请两限房 的供应对象为“针对北京市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭”。具体申请标准为“3人及以下家庭成员，年收入在8.8万元及以下；人均住房面积在15㎡及以下；家庭总资产净值在57万元及以下”；“4人及以上家庭成员，年收入在11.6万元及以下；人均住房面积在15㎡及以下；家庭总资产净值在76万元及以下。”
而申请廉租房 和公共租赁住房的要求则更为细化复杂。申请廉租房的家庭收入标准具体细化到各个区县，并对取得户籍年限和离异年限，收入等有明确要求。而一直被众多来京创业的年轻人期盼的公租房则未制定细化标准。因此未通过上述各保障性住房 审核资格以及未取得北京户籍的个人无法申请。
也有个别公租房已经向年轻人敞开了大门。3月初，北京《关于中关村国家自主创新 示范区人才公共租赁住房建设的若干意见》已经出台并实施。据悉，该《意见》认定公租房是为海淀园企业引进人才提供的短期周转性租赁住房，由企业提出申请；企业同一人才承租最长不超过5年，一年一签约；用人企业应将申请人个人信息公示7个工作日；禁止擅自将人才公共租赁住房转租、转借他人。
申请人必须同时满足所在企业(单位)在中关村国家自主创新示范区内注册并纳税；具有大学以上学历，或具有中级以上职称、高级技师资格；必须是与所在企业(单位)签订一年以上劳动合同的从业人员；在北京市范围内无住房且没有享受过中央或北京市的其他优惠住房政策。
由此可见，保障性住房的基本要求是“取得当地户籍”。这对于遍布四大一线城市的青年外来人口而言是钉死了期望。
“被寻租”与惩处难
在高房价的诱惑下，能够以较低价格取得一套住房似乎愈加成为衡量一个本地区常住居民能量大小的重要参考。
基于利益等诱惑因素的挑逗，一些人不惜将保障房纳入“权力寻租”的瞄准半径。而保障房准入的监管漏洞也一览无余。
2009年6月，武汉经济适用房摇号“六连号”震惊。但是这并非起黑幕，也绝非最后一起。
《中国经济周刊》记者在北京双惠苑经济适用房小区目睹众多“豪车风范”。而该小区还存在大量出租行为。
3月28日，深圳市住建局举行了行政处罚听证会 ，就3名申请人涉嫌在深圳第二次保障房申请过程中提供虚假信息进行公开听证。多名申请人身家超过中等收入家庭，更有甚者身家300万以上。然而，深圳市政府对其处以罚款5000元、3年不准申请保障性住房的惩罚力度被视为“过于柔弱”。
一位曾经出售过经济适用房的人士告诉记者：“有些人申请经适房和限价房的目的无疑就是套利。当初以较低价格买的房子，在现在高房价的市场里能够赚取很大利润。有些人也将申请到的经济适用房进行出租。总之，保障房成为了投资工具。”在这位投机者的眼中，他们基本没有违法成本。“罚点款什么的，对我们来说基本可以忽略。”
伟业我爱我家副总裁胡景晖对此置评说：“以问题的经适房为例，现在的第二代经适房要比代申请严格很多。现在经适房申请作假很难，要三审两公示。但是我认为更重要的问题是：对于骗购者的惩罚力度太轻。由于一、二级市场的差价太大，套利的诱惑足以让一些人去骗购而不承担风险。”
上述研究人士杨红旭认为，保障房制度虽然规定了什么样的人可以居住，但是对于防止一些违法的投机行为还需要慢慢来完善，“政策总是需要时间不断完善。”
有接近住建部的人士向记者置评说：“在一些法律的约束方面，以及申请者甄别方面，我们的政策还有待细化。而且，对于违法者的惩处力度也因没有法律规定而难以严厉。”他认为，一些保障房的基础工作尚不到位，收入核定机制、诚信机制等极为不健全。整个基础不完善，核定真正的家庭收入就较为困难。
深圳市住房研究会常务副会长、秘书长陈蔼贫在近期的公开置评中说，“对虚报信息申请保障房的申请者予以处罚应该说已经是一种进步了。”但处罚的主要依据《深圳市保障性住房条例》的法律层级有限，并非《刑法》，也不是人大颁布的法律，不可能据此追究虚假信息申报者的刑事责任，但如果情节严重，可配合其他法律处理。
本刊记者多方求证，目前并未搜集到监管和职能部门正在设计和完善相关审核制度的消息。
缺失的“退出机制”
目前正在建设的多层次保障房体系还面临“只进不出”的远景尴尬。
3月14日，国务院总理温家宝在回答记者提问时说：“对于保障性住房建设以后，管理和退出机制现在就要着手制定规则，这样我们就实行了一个从建设到管理，到退出这样一个完整机制。使保障性住房质量和效益得到保证，使将来它的管理也得到保证。”
显而易见。保障房只有“申请”，而没有“退出”并合理。而这种不合理并不仅仅存在中国。
“住进去就退不出来。”中国房地产协会副会长顾云昌 如此评价目前的保障房退出现状。他说，美国、香港等地都有类似的现象。凡是申请成功者住进保障房后都拒绝搬出来。
其实，在2009年12月末住房和城乡建设部部长姜伟新在该部工作会议上就曾要求说，2011年保障性安居工程工作的一个新任务，是研究、制定、规范保障房退出机制。不过，这个“扭曲”的瓶颈一直无法打破。因收入增加或家境变化而退出保障房的人几乎不存在。政府由此所形成的负担越来越重。而由于无法退出，一些本该享受保障房政策的群众便失去保障权利，致使不合理的居住者持续占用社会资源。
2010年，审计署公布了19个城市2007—2009年廉租房建设情况的公告。厦门等6个城市不同程度存在廉租房保障对象退出难的问题。不符合保障条件的家庭，拒绝到期退出廉租房。
显而易见的预测已毋庸置评，再不加紧研究退出机制，未来5年建设3600万套保障房必定会加剧“只进不出”的难题。
顾云昌认为，即便是每年审查居住者的情况，发现情况也很难强制居住者退出所居住房。
由于退出机制的不确立，造成了原本拥有积极性的房地产开发企业等机构亦对参与建设保持“谨慎”。
大约一周前，曾开发包括北京回龙观、通惠家园在内的大型经济适用房项目的首开股份(600376.SH)董秘王怡对参建保障房置评说，退出机制明确的保障房如经适房、两限房以及政府回购的公租房，虽然净利润率不高，但周转快，首开会积极参与。
“但作为上市公司，时时面临公司利润与增长的市场压力，对于参与退出机制不明确的保障房建设，公司将持谨慎态度。”王怡说。
顾云昌认为，目前我国研究保障房退出机制可以参照美国、新加坡等先进理念。
“可以推广上海的共有产权 机制。”他说，让住居者和政府各拥有一定比例的产权。如果居住者要出售所居经济适用房则要按照其个人与政府所持产权比例的不同分解销售收入。此外，也有地区并没有建设各种类的保障房，只是由政府向相关低收入群体提供租房和购房补贴，等到居住者条件超过中低收入，政府停止补贴，也不失为一个良性循环的途径。
2011春季伊始，两会精神再度定调中国房地产大势。调控力度卓显政府稳定楼市之决心，保障房政策坚定推行让居者有其屋的梦想触手可及。无论市场如何变迁，作为中国经济的中流砥柱，商品房住宅市场在这跌宕起伏却又充满力量的开局中或将迎来全新起步。为响应政府号召，推动房地产市场的透明、公平化，2011年3月20日，全球华人房地产家居门户搜房网正式面向全行业发出“放心房”倡议书，呼吁2000万购房者、上千家房地产开发企业、数百家主流媒体，共同参与“放心房”行动。
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