[摘要] 随着国家调控政策的不断深入，我们应当怎么看待当下的楼市特点与市场前景呢？笔者认为2011年楼市价格的变化特点是区域化现象比较突出。在大城市，中心城区平均价格稳中有升，非中心区的平均房价会稳中有降。在中等城市，房价会快速上升，发展空间很大。
随着国家调控政策的不断深入，我们应当怎么看待当下的楼市特点与市场前景呢？笔者认为2011年楼市价格的变化特点是区域化现象比较突出。在大城市，中心城区平均价格稳中有升，非中心区的平均房价会稳中有降。在中等城市，房价会快速上升，发展空间很大。
随着国家调控政策的不断深入，弥漫在房地产市场上的澎湃动力渐弱，炒作势头得到显著压抑，社会的认知出现了相反的两极，有的认为今年楼市要跳水，泡沫将破，有的认为，房价还会继续上涨，还有20年的上涨期。我们应当怎么看待当下的楼市特点与市场前景呢？
以季度的统计数据来看，2011年3月北京楼市住宅成交5743套，环比2月上涨67.1%，但同比去年下降43%，显然，成交量已经大幅下挫。
另一个热点城市天津，2011年季度商品住宅成交量为256.39万平方米，环比下跌29.09%。成交量同比涨幅达到20.99%。二手房成交面积106.38万平方米，环比和同比跌幅分别为35.58%和13.44%。
人们在看这“环比”和“同比”两个术语时，一定要注意两大内涵。一是正常的季节冷暖，季节性，指销售淡季与旺季，例如，春节前的中国消费高峰，习惯性地成为消费旺季。二是政策的宏观环境。最近20年的习惯是，国家的年度政策调整，通常都在“两会”以后，重大调控政策普遍是在3月下旬与4月份密集出台。
2010年，是房价高涨年。有数据表明，北京五环内房价涨幅高达52%，也有不同的统计数据，比如，数据显示北京2010年的涨幅是42%，广州涨幅是23%。数据不同的原因在于，各个统计权重值不同，抽样方式不同。不要太迷信于统计数据。是实地找一些楼盘进行对比，那样最直观。
2011年的国家楼市政策调控，热点城市的主要做法有三板斧，一是减少投资者，审查购买资格，外地人的投资需求基本卡死，进入市场的投资者少了一大块；二是提升购买难度，贷款审批更严，首付从原来的20%到30%，现在是50%。三是增加贷款购房者的后续还款负担。利息的优惠取消，贷款的利率大幅度提升，包括公积金的购房利率也提升了，管理更严。这三个政策导向带来的是催促楼市从高热降温，从而将投资方向引向其他领域。
我的研究结果，今年的楼市价格呈现普遍区域化特点。热点大城市，指国家强调控制房价的重点城市，房价总趋势是稳中有降，而非国家重点整治的热点城市，指中部城市，主要是省会城市与地级市及西部主要城市，房价的整个趋势是稳中有升，有些城市将有较大涨幅。在大城市的热点地区，城市重点发展区，房价将稳中有升，边缘区、非热点发展区，公共资源不足的区域，房价将稳中有降。在东部中小城市，中部和西部的大中城市，房价将呈现快速上升势头。
房价持续上升的动力主要有两个，主要是城市化趋势，比如北京，每年进入的外来人口约75万人，外来人口进城，就意味着开发商的商品房购买者后面又增加长长的一队人；二是货币供应量情况。最近这4年，为了快速发展，为了抗衡金融危机的冲击，银行发行的货币总量超高速增加。2010年我国的GDP总值达39万亿人民币，但是市场上发行的货币已经大大超过70万亿，过多的热钱会导致通货膨胀，超过GDP的部分需要保值增值的避风港，目前在许多投资人眼里，只有房地产才能保值增值。而股市的动荡只能短期投机，不能保证长期稳定增长的投资需求。
这里需要说明的是，由于通货膨胀已经在所难免，与其将钱放在手中等待贬值，不如将钱投放在一个安全场所为好。在普通民众的投资范围内，最有价值的投资领域，比如，矿山，能源，高新技术，实体企业，大部分人没有那个能耐与实力，而且还有玻璃墙，大多数只能选择楼市与股市，两中选优，楼市还是更可靠一些。
房地产开发商需要思考近期的开发投资、开发速度与开发策略。因为，房地产开发商各有不同，实力有大小、进入市场有先后，主攻方向也有差别。比如，万达地产主要是城市商业综合体，万科是城市住宅。在开发商当中，有的进入市场比较早，甚至已经在美国纳斯达克上市，经济总量比较大，资金的接续能力强，有的没有上市，还有的是最近两三年才进入的，经济势力还比较单薄。在资金链紧缩的一段时间内，承受能力是不一样的。
房地产开发商最主要的选择，首先应当执行国家的房地产调控政策。国家房地产政策近些年其实一直是稳健的，调控目标非常明确，提法也十分准确，叫做“稳定房价，防止房价过快上涨”。政府调控房价主要目标在于稳定房价，“稳定”这两个汉字非常有意思，够我们大家喝一壶的。
地方政府也面临着重要的选择。市场化，国际化，城市化是不可抗拒的潮流。就中国的城市化前景来看，在“十二五”期间，中国至少还有8000万人要进入城市，对大城市和中等城市来说，每一年都会增加几十万人，甚至上百万人，他们首先是商品房的主要需求者。所以从总体趋势上看，房价在今后的5年到10年，如果没有出人意料的政策变化，房价还会处在稳定上升的阶段。房价调控，让房价降下来，消费者当然高兴，但是城市政府的经济压力却在增大。一些报告表明，许多地方政府的财政收入40%已经来自于土地的出让与房产的税收。市场像跷跷板，让政策完全平衡不容易。因此，房地产的政策松与紧会出现波动也是一个必然趋势。
总结一下2011年楼市价格的变化特点，就是区域化现象比较突出。在大城市，它的表现情况是，中心城区平均价格稳中有升，非中心区的平均房价会稳中有降。在中等城市，房价会快速上升，发展空间很大。开发商如果在大城市投资开发，未来发展热点地区是个好的选择；如果瞄准二线城市，未来特别有前景的城市，空间也很大。中国是个将近14亿人口的大国，在未来的30年中，还要有2亿农村人口进入城市，楼市的发展空间不可低估。
2011春季伊始，两会精神再度定调中国房地产大势。调控力度卓显政府稳定楼市之决心，保障房政策坚定推行让居者有其屋的梦想触手可及。无论市场如何变迁，作为中国经济的中流砥柱，商品房住宅市场在这跌宕起伏却又充满力量的开局中或将迎来全新起步。为响应政府号召，推动房地产市场的透明、公平化，2011年3月20日，全球华人房地产家居门户搜房网正式面向全行业发出“放心房”倡议书，呼吁2000万购房者、上千家房地产开发企业、数百家主流媒体，共同参与“放心房”行动。
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