[摘要] 服务成本猛增长春多个小区被物业弃管
“我是大通花园小区的居民，现在小区A区和B区都被物业弃管，已经近一个月了。业主委员会也迟迟没有选出来，小区内到处都是垃圾，特别脏……”近日，长春市民刘先生打进本报热线抱怨。
高女士家住二道区晨宇小区二期，2011年9月3日18时，小区物业突然宣布弃管，高女士很担心小区的环境卫生。
自2011年1月份至今，本报共接到42位市民反映所住小区被物业弃管，这42个小区分属各个城区，宽城区较多，南关区较少。
案例1
物业弃管垃圾成堆
弃管小区：朝阳区大通花园
弃管时间：近一个月
大通花园位于朝阳区繁荣路17号，从小区正门前行约100米，就会被一座“山”堵住去路，“这堆垃圾在这很久了，一个月了，也没人管！”小区居民王女士捂着鼻子走过。这座垃圾山长约6米，宽约1米，高约1米，垃圾上苍蝇飞舞着，本来就不宽敞的道路被垃圾“霸占”了不少，路过扔垃圾的居民扔下垃圾后小跑着离开了。
既然小区里垃圾都堆成了“山”，那就该抓紧找物业清理啊，但是，贴在小区保安室墙上的一个《通告》，让小区居民“心凉”了。
《通告》上写道：“长春华通物业管理有限公司已于2011年8月26日放弃对大通花园的管理，大通花园小区物业公司计算终止收取物业费的日期为2011年6月30日，凡已交费到2011年年底的业户，请于2011年9月15日起到物业公司办理退还2011年6月30日以后的物业费……”
小区居民刘先生向记者抱怨物业管理不到位：一是居民家的墙体大多起皮儿脱落，楼顶也出现漏水情况，但是物业一直未予解决；二是小区本应3年选举业主委员会一次，但是在物业管理小区的10年时间里，一次选举业主委员会都没有。
记者就弃管一事找到了一位曾经负责这里的物业管理人员，但是该管理人员未予正面答复。
在小区物业弃管的近一个月期间，南湖街道二二八社区的工作人员经常义务清理垃圾。
“大通花园小区的环境问题反映到街道后，领导很重视，朝阳区城建科的工作人员和我们一起义务来这给居民打扫垃圾，但是现在居民堆积起来的垃圾还是很多。”二二八社区书记刘莉说。
刘书记表示，现在小区正在成立新的业主委员会，新的物业也在联系中，具体还需开会商量后才能决定。
案例2
3年赔了12万最终难维
弃管小区：二道区晨宇小区二期
弃管时间：20天左右
晨宇小区二期位于二道区兴工街与同兴路交会处，2011年9月3日，小区物业对业主郑重宣布，放弃对该小区的管理。
长春新星宇物业管理公司工作人员张先生说：“物业之所以弃管，主要是由于物业企业成本越来越高，员工工资、原料价格总涨，支出已经超过收上来的物业费了，所以说，长期亏本经营导致最终的局面。”
晨宇小区二期共有3栋楼，建筑面积约2万多平方米，住户200多户。小区的物业费为0.7元/平方米，物业工作人员共7人，保安4人，保洁人员3人。
“尽管二期物业费能做到100%交纳，但是由于CPI上涨，物价和员工工资等方面需要很大的开支。”张先生说，由于投入增加而物业费多年没涨，导致物业每年都会亏损4万元，现在3年下来，一共赔了12万元。”张先生举例，现在保安每月工资是1000元，保洁员为800元，比以前涨了几成，再加上水电费等费用，物业费根本无法支付，“之前我贴招聘信息，都招不来人。”
案例3
一年实收15万都不够开支的
小区：春草旭日华庭小区
现状：未弃管但是赔本
一些物业由于亏本经营不得不“撤出”小区，而正在运营的物业，他们的收支状况怎么样呢？
春草旭日华庭小区位于绿园区升阳街与春草路南一胡同交会处，为该小区提供服务的是长春市嘉润物业公司，现在小区内环境整洁，各方面管理得都很好。当说起物业的收支运行情况时，物业的于经理也表现出了无奈。
于经理说，小区一共有7栋楼，2.2万余平方米，有260多户居民。他们实际上在做着赔本的“买卖”，收入根本就不够支出。
于经理拿计算器算了算这笔收支账，小区物业费是0.8元/平方米，小区面积2.2万平方米，按物业费100%交纳，一年应收物业费211200元，但现在只有180户住户交纳了物业费。假设未交纳物业费的80户住户家的面积是60平方米，一年应该交纳46080元，但小区内的住房面积实际都很大，刨除这些未交的物业费，一年实际收取物业费约有15万元。
支出费用计算如下：物业共有10位工作人员，其中保安和保洁人员共6人，工资每人1200元/月，维修管理人员2人，工资每人1700/月，经理一人，工资2700元/月，一年物业工作人员的工资支出费用就达到159600元。而收取的物业费还不够付工资，水电费、办公设施维修等费用几乎都是物业公司承担。
于经理介绍，嘉润物业公司自2006年开始负责管理小区，当时物价没有现在这么高，所以2008年时收支持平，2009年物业亏损几百元，2010年则亏损几千元。“我大致算了一下，现在我们就亏损57000多元了。”于经理说，现在工资水平都快翻了一倍了，物业费还是没变，物业怎么可能不亏损。
剖析
一问：为啥入不敷出？物业企业成本不断增高
长春市住房保障和房地产管理局物业处副处长刘先生说，物业出现赔本，主要是由于物业企业的成本不断增高。
“一名保安一个月的工资、待遇和福利结算下来约有2000元左右，一名保洁员则要开1100元/月的工资，而CPI上涨，导致维修用原材料上涨，而收取的物业费标准还是小区刚建起来时的标准，肯定无法负担现在物业的支出费用。”刘先生说。
二问：为啥不涨物业费？须业主半数以上同意难操作
物业费不够支出，那物业为何不涨价呢？
“小区的物业费想要涨价，需要征求到小区业主半数以上同意才能通过，而许多小区业主的物业服务商品化意识淡薄，小区甚至连涨一两毛钱的物业费都很困难。”刘先生说。
三问：为啥服务下降？钱收不到位
刘先生表示，物业行业存在着一种恶性循环，以一个小区为例，年物业费有70%的业主交纳，30%的业主以各种理由拖欠、少交物业费，从而导致物业正常收支困难，只能降低服务质量来维持生计。等到第二年，年交纳物业费的业主觉得不平衡，也不积极交物业费了，小区物业只能降低人员成本、服务质量，小区业主则斥责小区物业服务质量下降。最后，就会产生物业弃管现象。
四问：如何解决？物业不合规定弃管将降低信用等级
刘先生说，上海和其他一些南方城市中也出现了物业弃管现象。他认为解决途径可以考虑在国家政策、制度法规上有所完善，加大扶植物业行业的力度。另外要促进业主的物业服务商品化意识。
对于小区物业弃管的现象，刘先生表示，如果物业未在合同到期就弃管的事实得到证实，物业办将降低该物业公司的信用等级评定，信用档案上标明不良记录，该物业公司在以后的投标活动中将受到限制。
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