[摘要] 郎咸平：各位观众大家好，我是郎咸平。欢迎收看本节目，那么今天我想谈一个非常非常有趣的题目，可是那绝对不是股市，因为大家观众朋友被深度套牢的结果，现在已经没有人想看股市的这个话题了，所以我就谈谈楼市。
解说：2010年以来，中央政府出台了一系列房产调控措施，包括限购、提高借贷成本、征收房产税等多种手段，然而直到近期房价才开始停止上涨态势，并出现松动。国家统计局公布的数据显示，70个大中城市8月份环比下降的城市有16个，持平的有30个，与7月份相比，环比价格下降和持平的城市明显增多。
这也是2009年以来，首次出现了过半城市房价环比止涨，部分大型开发商在9月底开始采取实质性的降价措施，继率先举起降价20%的大旗之后，富力地产[简介动态]再次宣布下调全年销售目标20%，成为下调销售目标的一线房企。9月25日，外资投行黑石集团将所持有的上海Channelone购物中心95%的股权出售给香港富豪郑裕彤旗下的新世界发展有限公司，抛售了近15亿元的地产。
据悉，这是黑石集团首次从中国房地产投资中撤出，两天后，国际评级机构标准普尔发布研究报告称，中国房地产市场的形势不容乐观，未来6至12个月房地产开发商面临的流动性压力将会加大。面对限购令和信贷紧缩双重夹击下的房企资金链，开发商的支撑力和供应力将会发生怎样的变化呢？
郎咸平：所以今天我就准备透过这个机会和各位观众朋友做一个非常复杂的分析，为什么房价只是小小的阴跌，而没有如我们所预期的大幅下跌。坦白讲，我们做这个研究花了非常长的时间，非常非常的复杂，我首先跟各位讲一个非常有趣的数据，2011年上半年的情况和2008年第二季度房价狂跌的时候情况可以说是一模一样。以2008年第二季度为例，当时投资的增速，房地产投资增速是34%，可是这五大核心城市呢，7%。
因此呢，当时的状况为什么造成房地产几乎崩盘，就是由这五个核心城市首先领跌，然后波及到其它地方二三线城市，好极了。今年上半年呢，我们发现了情况有惊人类似，2011年上半年投资增速33%，以北京市为例，从2010年的24%跌到2011年上半年的3.7%。
上海呢，由35%跌到，2011年的35%跌到2011年上半年的9.4%，那么拿这个数据和2008年相比，你发现有没有可能，又是从大城市开始领跌造成整个房地产市场的崩盘，有没有可能。其实我如果不谈这个投资增速，因为这是最容易受到限购令影响的数据，我就谈谈这两年，我们地产商的疯狂，2010年除了这么多地王，盖了这么多房子，现在到了销售的时候，好吗？
就是以上海为例，9月份新开盘的32个项目发现其中47%零成交，因为房子太多了，供应太充分了。那么以第二季度为例，第二季度和季度相比，一手楼盘供给增加了78%。可是第二季度这个成交的楼盘呢，却比季度下跌了16.3%。
那么，这些简单数据告诉我们什么呢？告诉我们2011年上半年五大城市开始领跌的情况和2008年二季度房地产崩盘的情况很类似，而且呢和当时又不同的一点，这一次呢，房地产是供给远远地大过需求。
那么按照这个说法的话，那应该是楼价狂热跌呀，可是发现没有，只是像他们三位所讲，只是阴跌，就为这个问题，我们做了进一步的分析。那么我们就拿第二季度为例，我们不要跟季度比，我们跟2010年比，你发现14个城市第二季度只比2010年下跌了11.1%，那五个核心城市呢，只下跌了3.8%。
那么这个和季度相比比较有意义，那么和2010年第二季度相比，你发现五个核心城市只下跌3.8%，这证明什么呢？知道吗？证明整个这个成交量并没有像我们所预期的大幅下挫，而且3.8%几乎可以，这个数字可以忽略了。
而且呢，我再以北京市为例，我们发现北京本地户籍的购买房子数量和之前相比只下跌7.1%，那也是非常少的，各位朋友你知道为什么吗？那么今天呢，我就给我们观众朋友一个惊喜的解答，也就是说，我就以一个城市为例，就谈北京好了。从2008年到2010年，大概每一年成交25万套，2008年比较差17万套，2009年比较多40万套，那么2010年33万套，其中三分之一是一手房，三分之二是二手房。
好了，那非常好，三分之一是一手房，也就是说，如果说开发商想降价的话，它只有三分之一冲击效果，因此你说这两年开发商疯狂搞地啊，弄弄弄积攒这么多房子，现在这个供过于求，那你降价啊，那你降价的话，那你应该只有三分之一的效果，可是三分之二来自于谁呢，来自于二手房。
好，再给各位一个数据，2010年年底做的调查结果显示，北京居民有自己产权房子的人72.4%，其中18.3%是多套房子，那这数据非常有意思，也就代表说，不是每个人都是两套房，只有18.3%的有两套房以上，可是72.4%是有自己产权房子，这什么意思？
北京市限购令允许北京市户籍老百姓可以买两套房，因此72.4%的人，大部分的人还只有一套房，因此他们还有能力再买第二套房，正是还有能力买第二套房，因此这整个需求并没有受到大幅打压，他还是可以买。
你知道什么效果吗？那我告诉各位朋友，我们前面讲的数据，供过于求的数据只会使得地产开发商可能降价，但是以北京市为例，这些新楼盘都在哪里，都不在五环之内，五环内有是有，没那么多，都在外面，包括通州等地，所以通州等地每一平米大概下降两千块。
确实有下降，为什么，三分之一的地产开发商在供过于求的情况之下，降价求售，而且也不很多，因为像2010年北京秋季房展有二十几个楼盘参加，你发现打折，大概是九五折、九七折等等是有的，但是通常都是在通州这个比较偏僻的地方，五环之外的。
五环之内没有，各位知道为什么吗？因为大部分的交易是二手房，二手房价格跌不跌不是看地产商，要跌只在通胀那地方跌，像这个市区之内的话要看谁，要看72.4%这些有房子的老百姓，他们要不要跌。那我请问你，他们有什么意愿，除非像2008年一样整个信心崩溃，整个市场崩溃，他有可能降价求售，可是我再请问你，如果目前没有像当时信心崩溃呢，我请问你，他有什么理由降价。
举个例子，你有两套房的人，你要卖房，要炒房，对不对，你要赚钱，你想赚钱的话你会降价吗？如果只有一套房呢，你有什么理由去降价，你有房子了嘛，你不卖嘛，你有什么理由去大幅降价呢，所以为了赚钱也好，为了自己住房也好，你自己本身就有房地产，你根本没有什么理由大幅降价。
问题就在这儿，所以这个72.4%的老百姓，有北京户籍的老百姓就撑得起这个二手房市，它就是不跌，不怎么跌，不怎么跌的结果，你发现九月份通州附近跌，五环之外微跌10%了不起，10%、15%，可是五环之内，就像你刚刚讲的，跟上海一样的，阴跌一点点，也不是很剧烈，也不是很普遍的。
因此我们今天得到什么结论，北京市房价能否继续上涨，你猜它的动力在于谁？就来自它居民结构的不一样。北京市有本地居民是1200多万，外来人口720多万，真正需要房子的是这些外来人口，基本上很多都是没房的。
不像北京市老百姓72.4%是有房的，因此房价要不要涨，要看这些人，什么意思呢？也就是说北京市房价上涨压力来来自于非北京市居民的这些外来人口，他们压力，其次才是想购买多套房以及投机者，但是这一批外来人口不准买房的结果，涨价立刻停止，因为她们的动力停止了。
那这所谓其次的动力什么，买三套房，买卖二套房什么投机，这个冲击不是很大的，这就解释为什么新规出来涨价停止，这解释为什么就通州地区价格跌，因为地产开发商他们在供过于求的情况下，削价求售。
下降是决定于谁，就决定于这72.4%的有北京市户籍老百姓，他们不降就不会降，最后什么结果，给各位讲一个我们的结论，房价是否下降取决于户籍人口，房价是否上涨取决于非户籍人口，开发商只是打打边鼓，它冲击力是不大的，这就是我们今天给各位朋友做的这么一个简单结论。
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