[摘要] 郎咸平：各位观众大家好，我是郎咸平。欢迎收看本节目，那么今天我想谈一个非常非常有趣的题目，可是那绝对不是股市，因为大家观众朋友被深度套牢的结果，现在已经没有人想看股市的这个话题了，所以我就谈谈楼市。
韩健君：最近上海市的官方数字是上海市到九月份新增外地人口是790万，790万当中只有5.5%的人有自住房，也就是说。
郎咸平：他们是的购买房的增加压力，就是他们。
韩健君：有90%多的人，就是80%的人是有租房。那这样子的话，等于它刚性需求空间是非常大。
郎咸平：非常大，对，所以我刚刚讲说，房价涨不涨要看非户籍人口。你看你这个数据就非常好，就是90%多没房子，他们是最强的刚性需求，不让他们买，那就好了，那房价就不大涨。
当然我相信各位朋友也会问我，郎教授，如果开发商在大面积的供过于求的情况之下，如果他大甩卖呢？如果他想这个拿回现金，由于资金断裂了，怎么怎么，他大甩卖呢，还是会造成影响啊，还是会对二手房造成一定的冲击对不对。
哎呀，理论上是这样子的，可是我告诉各位朋友，2011年和2008年完全不一样，你知道为什么不一样吗？因为2011年我们发现房地产商一个非常非常非常非常有趣，而且从来没有发生过的一个现象，叫做有序地退出。2008年是没有的，2008年是怎么样，是一恐慌情况之下的话，割喉销售因此房价大跌，这次不是，你注意房地产商，它是非常有秩序的逐渐退出。
而是一个什么，一个真正整合，最后呢，中小型地产商大量退出的结果，房源慢慢都卖给这些大地产商，比如说，万科等等。举个例子，北京大龙地产以8.2亿元的价格把这个王府井西部会馆卖给开发商，而不是降价求售，还有包括中国恒天、南方工业、中机十院，把自己房地产部门都卖给其它开发商了，还有北京城建，它把它北京市的地产公司30%的股权，还有三亚的地产公司49%的股权挂牌求售，都卖掉了。
那么这些现象不是单独的，我们查了查上市公司，我们发现上市企业里面像这种有序退出的很多家，我念给各位听，包括大江股份、金发科技、建发股份、獐子岛、酒鬼酒，金种子酒、江淮动力、通程控股、厦门信达、海利得、重庆路桥等等十家，好吗？
也就是说，以大江股份为首的十家地产公司有序的退出，还有在所谓的大连控股等等的另外八家地产公司，就是赚了钱之后，不再做地产了，做什么？搞矿去了。我把名字念给各位听，鼎立股份(A股)、大连控股、华茂股份、新湖中宝、绿景地产、华业地产、鼎立股份(B股)、莱茵置业，也就是说，这些是我们找的案例，十家上市公司有序地退出。
另外八家有序地退出进入矿业，那我请问各位，这么多家中小型地产公司，有序退出的结果什么，你猜它卖给谁了，就卖给这些像万科一样大型专业地产开发商，以2011年上半年为例，万科买了十个项目，其中笔是三十亿元在广州的，新光城市花园[消息价格户型点评][消息价格户型点评].
那么你看得出来，如果这些地产商，它是有序的退出，而不是隔喉大甩卖的话，你知道什么结果吗？那我告诉各位朋友一手楼盘价格就不会跌，你觉得万科这种大企业，比如说万科、招商、中海等等的，它有什么理由去歌喉卖，没什么理由啊。因此为什么没有发生地产商像2008年一样大甩卖的情况出现，就是因为地产商，中小地产商有序地退出，而慢慢实行重组，也就是卖给那个大型的专业的地产开发商。
就因为这个结果，所以你会发现，一手市场除了非常少数的，像北京通州之外，它降价个10%、15%之外，基本上你发现也没怎么降价。为什么，因为大量需要资金，有问题资金要断裂的地产商不再大甩卖，而是有序地退出。
那么万科这种大企业一掌控之后，它不可能大幅降价，在2008年干过一次傻事，它现在不会再干第二次。好了，你会发现整个地产行业已经现在开始一个大洗牌，那么这个大洗牌的现象是非常有趣的，也就是我们过去，比如说我们你刚才讲的绿城为例。
那它和万科相比，绿城的经营效率是高过万科的，当时2006年之前，以当时的数据来看的话，万科销售量是绿城的三倍，但是利润只有绿城二倍，你这个效率有问题了，可是到2010年呢，销售量是绿城的4.5倍，利润呢，是4.75倍，你发现经营效率显著提高。
那么为什么很多中小型地产开发商，它会出现问题呢？那么根据我们研究的结果，两个原因，个就是2010年2009年这个囤地太急，大面积的抢地王，抢这个心里激动的结果，花下了很多的资金去拿下了很多块地，这是问题。
钱从哪里来，这个钱来源是非常贵的，来自于信托，地产信托基金，那么当然我今天就随便举个例子，你们猜万科它利息多少，在2009年的时候，那个时候它没怎么去拿地，就因为这个原因，因此它成本比较低，他们搞这个基金，地产信托基金，5.9%。
那么其它中小型地产公司呢，差不多12%到14%，以绿城为例，它会高达14%。那么这个资金的差距加重了中小型地产公司的负担，而且这些地产公司由于扩张过快，购买土地过于迅速、囤积过大，然后利息过高的结果，一旦碰到2011年宏观调控的结果。
扛不住了，扛不住的结果怎么办呢？不是宣告倒闭，不是拍卖楼盘，不是大甩卖，而是迅速地将自己所有的股权，甚至的股权全部卖给专业的大型开发商，所以最近我们很多人，看到这个例子之后说，万科九月份之后花了上百亿去到处买土地说，哎呀，地产恢复了。
不是，是这么简单的，而是什么，而是像万科、中海、招商、恒大等等地产公司非常积极，干吗呢？到处买地，为什么因为她们已经集中大量的资源，而且它们拿的资金，坦白讲比中小型地产商的资金成本低得多的多。
所以我们再往前看，你会发现大型地产商的高度集中，很可能就会像香港一样出现四大天王的情况，而且这次买地皮的时候，你看最近万科、保利跟富力也在北京、沈阳、海南等地也开始高价买地，而且再以招商地产为例，2010年买地只是花了13亿，2011年是108亿，吓死人了，为什么？
不是简单地说，地产复苏了，不是的，而是什么，而是大量源透过有序退出的结果向专业大型地产商靠拢，因此从这次之后一直到2010年，我相信将会由几大时候地产开发商控制，如果它们控制的话，我可以告诉各位朋友，要降价的机会是更小了，就这么简单，因为它们有足够的资金给你扛得住。
韩健君：还有一个我觉得重要的是什么东西，就是说，这一次的调控以后，它是增加成本的调控，这个成本增加了以后，肯定是他不会愿意去，把这么高的成本，他没有压缩的空间。
郎咸平：对。
韩健君：我觉得第三个现在CPI已经达到6.2，这么高，实际上不涨，房价意味着也就是在跌了，同时我觉得还有一个非常重要的因素是什么因素的呢？就是说，你看现在2011年上半年，就是这个大开发上企业的并购，达到56件。
2011年上半年比2010年同期增加了27件，也就是说，大的开发商的这个并购速度在加快，像以保利来举例的话，保利82%的土地项目是并购来的，那这个比例就占得非常大，所以它这样的话，等于是房地产这个行业真正的洗牌。我觉得这个洗牌也许是向良性的方向去发展，另外这些大开发商实际上在2011年，他的这个销售的模式上也进行了一些改革。
那么原来这个销售可能都是通过自己和代理商来进行销售比较多。那么2011年你看潘石屹他节走了电子商务，新的一种销售模式，像我们房盟中国也是做了一个大的电子商务的平台。那么在来讲的话，我们也是和支付宝进行合作，也是做了些大的的的云电商的平台，那也就是说，开发商实际上在如何压缩他的销售成本上也在做很多的一些探索。
张子华：我们也是觉得整个未来，也就是三种大型的房地产，个，就是企业垄断的这种，然后是像万科、恒大那样，非常有竞争能力的一些上市的企业，第三个也就是一种房地产私募基金这样的一种形式。我们觉得这三大行业未来可能就是统领整个主流的房地产市场。
郎咸平：不过你要晓得如果说真的走向，我们刚才讲的这个开发商大面积的整个的话，形成香港模式的话，其实香港老百姓在这几个四大天王开发商的压力之下，你要晓得，终生得背负着房贷的压力，他们终生打工，为了四大天王而打工。所以到最后你真的整合之后，成为几家以后的话，你要晓得房价居高不下的结果，将永远成为房奴。
李莉：好了，听了朗教授和嘉宾的一番深入的分析之后，我们不难发现。2011年上半年大型房企销售金额仍然实现了快速增长，那资金快速回笼，减小了房企大幅度降价销售的压力。那至于部分“差钱”的中小开发商他们纷纷有序退出房地产市场，其开发的项目也被大型房企所并购，那么经过这轮淘汰与再生的房地产大洗牌之后，楼市又将何去何从呢，让我们一起拭目以待。
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