[摘要] 二手房纠纷如何处理？房子住了6年，产权还没办，可咋整？契税如何缴纳合理……“不楠置业”栏目一直致力于帮助读者解决购房难题，并处理与房子有关的大事小情。
二手房纠纷如何处理？房子住了6年，产权还没办，可咋整？契税如何缴纳合理……“不楠置业”栏目一直致力于帮助读者解决购房难题，并处理与房子有关的大事小情。值此“3·15国际消费者维权日”，“不楠置业”栏目把近3年中读者咨询、最关心的问题进行整理归纳，并邀请权威地产律师吉林路朗律师事务所刘春鹏来帮您答疑解惑。
关键词：二手房
常见问题：一房二卖
典型案例：读者王小姐在半年前买了一套二手房，由于该房的产权证还没办下来，无法办理产权变更登记手续。她在媒体上看到许多一房二卖的情况，她想问问该如何避免此类事件发生。
律师解读：为了避免此种情况的发生，保障购房者的合法权益不受侵害，购房者可根据《物权法》中第二十条的规定去产权部门办理“预告登记”。对购房者已经购买且暂时无法办理产权变更登记的房屋而言，办理“预告登记”是有效防止“一房二卖”的重要方法，因为在办理了“预告登记”后，即使卖主再次将房屋出卖，除非征得了前手买主的同意，否则其再次出卖的处分行为不会发生物权变动的法律效力。
关键词：产权问题
常见问题：卖主不配合过户
典型案例：读者陈小姐于2007年1月购买了一处二手房，当时在《房屋买卖协议》中约定一个月内过户，购房款全额缴纳，却一直没有办理房屋过户手续。后来房价涨了，卖主后悔了，这时她想过户，但卖主不配合，事情一直拖到现在，该怎么办？
律师解读：《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”
协助买主办理产权变更登记手续是卖主的重要义务之一，在此事件中，卖主违反协议的约定怠于履行协助陈小姐办理产权变更登记手续，陈小姐可以向有管辖权的法院提起诉讼要求卖主依约履行该义务。在二手房交易过程中，为防止此类事件的发生，买方主要有两种方式可以选择：一是在《房屋买卖协议》的付款方式条款中将购房款约定留有一笔余款，该笔余款在双方办理完毕产权变更登记手续后才予以支付；再就是可以在《房屋买卖协议》中就卖方怠于履行协助买方办理产权变更登记手续约定一个具体且符合法律规定的违约条款。
关键词：开发商虚假广告
常见问题：虚假广告
典型案例：读者解小姐去年在广告上看到某小区将引进某名校且业主子女可以入学，虽然房价要贵很多，但她最终还是在该小区购买了一套房产。但她后来发现，开发商承诺的名校根本不存在，开发商说与要引进的学校没有谈拢，而且当初在购房合同中对学校一事也无相关约定，所以其并不违约。她认为开发商的行为属于欺诈，是否可以要求开发商赔偿？
律师解读：在法律上对商品房的销售广告及宣传资料的定性一般有两种，一种是要约邀请，一种是要约。在上述案例中的销售广告及宣传资料若被定性为要约邀请即是指开发商希望购房者向其发出要约的意思表示，而若被定性为要约则是指开发商发出的希望与购房者订立合同的意思表示。是否能将开发商的销售广告及宣传资料认定为解小姐与开发商签订的购房合同中的条款的关键在于能不能将其认定为要约。根据《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，尽管开发商在与解小姐签订的购房合同中并未明确约定“引进名校并允诺业主子女可以入学”一事，但开发商在销售广告与宣传资料中对此事所做的说明和允诺具体确定且对合同的订立及房屋价格有重大影响，应当被认定为合同内容。因此，解小姐可以向开发商主张违约责任。
关键词：期房问题
常见问题：交房
典型案例：读者贾先生于2010年1月购买了一套期房，当时与开发商在合同中约定房子应于2011年2月交房，可直到2012年1月开发商才将房子交付。他购买这套房子本来是为结婚而准备的，婚期定于2011年8月，现在房子交付了，他的婚礼也被耽误了，他去找开发商理论，开发商一直拒他进行任何赔偿，该怎么办？
律师解读：开发商交房的应当承担违约责任，拒不履行赔偿义务的，购房者可以起诉维权。交房违约金的具体赔偿数额应当以购房合同中关于交房违约条款的约定进行计算，如果对此没有相关约定，可以参照《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：交付使用房屋的，按照交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”
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