[摘要] 美国纽约房价解读：纽约都会区是美国第一大都会区，房地产业发展成熟。纽约绝对价格高，相对其他城市波动较小。目前美国经济持续复苏，纽约房地产市场看好。
一、纽约都会区是美国大都会区，房地产业发展成熟
1、概况：纽约是美国金融、经济、文化中心，移民人口众多
纽约位于美国东北部，是美国大城市。纽约都会区（New York Metropolitan Area）是全美的都会区，占地17400平方公里，拥有1881万人口。都会区以纽约市为中心，由长岛、新泽西州、康乃狄克州以及宾夕法尼亚州等部分地区组成。纽约市占地1214平方公里，位于首都华盛顿和汇集世界著名学府的波士顿之间，是纽约都会区的核心城市。包括布朗克斯区（The Bronx）、布鲁克林区（Brooklyn）、曼哈顿区（Manhattan）、皇后区（Queens）及斯丹登岛（Staten Island）五个区。
纽约是全球的金融、商业和文化中心之一。经历300年的发展，纽约市先后成为美国的贸易中心、轻工业制造中心以及大公司所在地。新旧产业的交替改变着纽约市的城市结构，使纽约发展为多种产业相互促进、相互补充的综合性城市，成为美国乃至全球经济金融的中心。根据2010年统计数据，纽约大都会商区的生产总值为10280亿美元，GDP占份额的8.9%，是美国的经济区。纽约居民人均年收入为30.9万美元，居全美第三。
人口密度大，外来移民占比高，并为纽约经济发展贡献力量。根据2013年3月美国国家统计局数据显示，纽约市人口达833.7万人。截至2010 年，其人口密度约为10,630人/平方公里，比密度第二高的旧金山足足多出四千人。而曼哈顿更是以人口密度25,846 人/平方公里成为全美之最。
纽约一直以来都是外来移民的入境点，吸引着来自世界180多个国家及地区的人口来此定居。2010年，纽约市人口中华裔占比达12.7%。作为华人在北美的主要聚集地之一，纽约市生活便利，华人在当地归属感较高，同时教育资源丰富，是众多新老移民地之一。
2、房地产市场：租房比例高；住宅成交处于历史较低水平
纽约市住房拥有率较低，仅为全美平均水平的二分之一。2011年美国统计局调查结果表明，纽约的住房拥有率为31.3%。虽比1980年增长了接近10%，但是总体水平明显低于其他大城市群，仅接近平均水平的二分之一。在纽约市的五个区中，史丹顿岛的住房拥有率，为68.9%，高于全美平均水平。布朗克斯的住房拥有率，仅为19.0%。
纽约拥有完善的住房制度，租房市场活跃。纽约市拥有美国乃至世界最复杂的租金管制制度。根据2011年纽约市住房调查，纽约市319万套住房中有219万套为出租房，约占68.7%，为全美。而在租金管制约束下的房屋达102万套，占租用住宅的比例接近50%。租金管制的实施在一定程度上协调了中低收入者的住房问题，缓解了社会的矛盾，并抑制了租房市场的价格。在纽约市租金管制房屋占比的曼哈顿核心区，租金管制下的房租中位数仅为1480美元/套，约为市场价格的一半。因此，即使纽约市拥有众多“天价房”，但当地居民生活并未受到实质性影响。
住宅成交量同比降幅缩小，仍处于历史较低水平。2012年四季度，纽约市住宅成交6692套，同比下降0.7%，处于历史较低水平。受2008年底全球金融危机的影响，纽约市2009年一季度出现住宅成交量的值，仅为5465套。近几年随着经济的复苏，住宅成交量也有所增加，但均值仅约为2008年金融危机以前均值（14598套）的一半，为8064套，市场回暖趋势尚不明显。
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