[摘要] 中央政治局于12月3日针对2014年经济工作召开会议，重提“要做好住房保障和房地产调控工作”，让当下正饱受各地方为达年初承诺“房价控制目标”(虽然已被戏称为“房价涨价目标”)，所出台“阶段性调控措施”之苦的开发商捏了一把冷汗。
中央政治局于12月3日针对2014年经济工作召开会议，重提“要做好住房保障和房地产调控工作”，让当下正饱受各地方为达年初承诺“房价控制目标”(虽然已被戏称为“房价涨价目标”)，所出台“阶段性调控措施”之苦的开发商捏了一把冷汗。
重提“调控”事出有因
由于在三中全会﹤决定﹥当中，特别提及“使市场在资源配置中起决定性作用”，较之以往“基础性作用”实属大大的功能性提升，因此，许多人认为未来的房地产有望回归市场运作。在我看来，这是过于乐观的预期，毕竟在“使市场在资源配置中起决定性作用”的文字后面，还接了句：更好的发挥政府作用。说明“房地产宏观调控”并未淡出楼市，只是退居二线，在必要时才出手，不再像过去那样扮演“排头兵”的角色，动辄冲上火线，也动辄得咎。
此番中央之所以重提“房地产调控”，我判断主要源于以下几个因素。
首先，百城房价仍呈上涨态势。数据显示11月100个城市(新建)住宅平均单价为10758元，环比上涨0.68%，此系自2012年6月以来，连续第18个月上涨。
其次则是地方卖地冲动难遏制。今(2013)年1～11月10个典型城市土地出让金为7928.9亿元，与2012年同期相比大增121.8%，尤其“恐怖”的是，仅北上广深一线城市即达4720.38亿元，其中上海可望在年底前突破2千亿元，均创历史纪录!
凡此种种，逼使中央不得不有所表态，以明示地方“知所进退”。
百城已呈“外强中干”态势
惟值得关注的是，尽管不论房价或地价的相关数据看起来仍非常亮眼，但楼市运行进入欲涨乏力的高原期，也正一步一步的显现。从而我基本认同全联房地产商会创会会长聂梅生近期所表达“房地产下行态势已经形成并将持续”的判断，及其数据之引用——房价同比涨幅已从今年初的18.8%降低到1～10月份的8.6%。商品房销售面积、销售率增速分别由年初的49.5%及77.6%，下降至1～10月份的21.8%及32.3%。上述数据均腰斩有余，显示推动楼市荣景的各种支撑力量正在消退当中。
事实上，从11月份的房价涨幅亦可看出端倪。虽然环比上涨0.68%，是自2012年6月百城房价止跌以来，连续第18个月环比上涨，但涨幅比上月缩小0.56%，且已有31个城市环比下跌，比上月增加7个，其中涨幅在1%以上(含1%)仅28个。突显具代表性的百城楼市已“外强中干”，面临买气难以为继的严峻挑战。其实即使始终领涨、以北京为首的十大城市，多数涨幅亦开始呈现萎缩态势。
“调控”也可能是救市
根据十大城市的全样本调查数据显示，11月十大城市住宅均价为18748元/平方米，环比上涨1.16%，比上月缩小0.79%。其中北京上涨0.18%，涨幅比上月大幅缩水2.38%。尽管从同比来看，百城住宅均价与2012年11月相比上涨了10.99%，连续第12个月上涨，涨幅比上月扩大0.3个百分点。
既然相对多的城市之房价与买气已不可持续，甚至有越来越多的城市出现“鬼城”现象，中央在此时再提“房地产调控”到底剑指何方?在我看来，其实调控一直存在四种意涵与功能——调涨、调降、调升买气、调低买气。由于一直以来(从2003年开始)，楼市以价量齐扬的状态居多，因此一讲到“调控”，大家直觉想到的便是压制房价上涨、限制购房资格，而我认为那已经是过去式，后续房地产调控更多时候指的是“救市”!
2.5线以下城市将迎来大溃败
不论如何，面对长期以来由中央主导的房地产调控已被证明“不尽如人意”(不能简单的以“失败”认定)，因此新一届政府在总结过去十年经验、教训后，得出“一刀切”不适用在土地辽阔的中国之结论，于是改采“以市场运作为主，以行政干预为辅”的治理方式，可以预见，未来以“国”字当头，由国务院及中央部委下发的文件将越来越少，而以各地方譬如“沪七条”、“深八条”、“厦六条”、“杭六条”……等，按照各个城市房地产发展之实际，自行、自觉的出台管制措施为主。
于是可以这么说，中国房地产已脱胎换骨、蜕变进入崭新时代，在政策上由地方掌握主导权，并负成败责任，中央则起到“事前警示、事后考核”的作用。在楼市走势上，一、二线城市暂时安全无虞，北京、上海则“经得起最严厉的调控”，2011年1月以后未被限购的2.5线以下城市恐将面临极大溃败风险。这正是恒大不惜掷下百亿重金，回归一、二线城市的真实理由与动力!
2013年房企销售额10 万科以1740.6亿元"领跑"
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