[摘要] 德佑地产市场研究部经理蒋旭在接受采访时表示,境外人士这股力量是公司最近成交的中高端物业的主力买家。他们不惧楼市调控,逆市而为的主要原因就是“汇改”。基于人民币的升值预期,境外客户正在打出一个“回马枪”,购买力或许在第三季度释放能量。
香港人贾女士五十多岁,一家三口都居住在香港。上月,她独自飞往上海,打算在新天地板块寻觅合适的投资房源。为了方便看房与沟通,中介利尊地产新天地分行的香港籍同事为其挑选了翠湖天地雅苑、翠湖天地御苑与济南路8号等多套高端二手房源。只经过一天的看房,贾女士便当机立断选择了济南路8号一套108平方米、房型1/1/1、总价920万的二手房,单价约85000元/平方米。她当场支付订金50万元,并选择一次性全额付款。
境外个人投资楼市升温
对于购买动机,贾女士解释:她们家目前现金流较为充裕,且没有其他合适的资产配置目标,此次购房没有设定预算,憧憬于人民币预期以及上海高端物业的整体保值性,就选择在上海中心地区购买一套高品质房产进行投资。显然,她的投资行为背后夹杂着押注“人民币”的套利动机,这也成为近期境外人士投资上海豪宅市场的内在动因之一。
德佑地产市场研究部经理蒋旭在接受采访时表示,境外人士这股力量是公司最近成交的中高端物业的主力买家。他们不惧楼市调控,逆市而为的主要原因就是“汇改”。基于人民币的预期,境外客户正在打出一个“回马枪”,购买力或许在第三季度释放能量。
人民币预期 催热豪宅投资
德佑地产指数系统显示:旗下各门店的基本业务数据从6月下旬开始回升,7月周成交金额高于6月同期32%,高于5月同期34%;成交量高于6月同期28%,高于5月同期31%。7月周德佑地产共成交总价800万元以上的高端物业15套,占总成交套数的46%,基本回到市场正常状态的水平。
对此,蒋旭介绍说:“近期,公司各家门店成交的高端物业中,日、韩籍客户比例明显增高,日、韩币种是近年来贬值最厉害的币种之一,人民币的预期加上上海房价高位盘整,在上海投资房地产已经成为这类客户的。”这类客户之中,许多是日、韩籍公司的高管,他们对上海房地产市场有一定的了解（居住上海3年以上）。他们现居住在上海的一些高端成熟社区,往往只投资自己熟悉的楼盘（只投资自己居住的小区或附近楼盘,很少跨区投资）。
除了境外个人的投资意愿有所上升,境外热钱也有回流迹象。
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德佑地产近期就接获不少基金代理人的咨询。蒋旭告诉本报,来接洽的此类境外地产基金多数在国内没有开设办事处,在国内只有利益代理人。德佑地产项目代理部与之接触时,他们一般不愿意透露过多的背景,只提需求。他们最中意上海的中端物业,即均价在4万~6万元/平方米之间的楼盘,主要集中在长宁、静安、徐汇、黄浦等市中心区域,相对来说,他们更看重保值功能,的来自汇率差。因为需求比较特殊,体量较大,成交周期较长,目前还无成交案例;但该类客户活跃度很高,德佑地产项目代理部已经积累了不少这种类型的客户。这类客户的资金量多在3亿~10亿元人民币不等,倾向于整幢收购。
遏制热钱频繁进出
目前外汇资金的流向，既有市场因素也有监管因素。若美元利率和汇率持续走强可能引起国际资本流出，国际金融危机酿成的有毒金融资产尚未完全消除，不排除有些偶发性事件引起市场信心动荡，引发了跨境资本异动。
但是，有关方面的专家则认为，从对地下钱庄监控的情况看，热钱正在大进大出，其结构已发生变化，上半年很多流进来的热钱都是港澳台居民储蓄资金。
面对热钱过度频繁进出我国的问题，国家外汇管理局6月8日下发了《通过金融机构进行国际收支统计申报业务操作规程》，新政将境内居民通过境内银行、境内非居民间发生的收付款等亦纳入了涉外收付款的统计范畴，并对未申报的申报主体实行“不申报、不解付”的特殊处理措施。
此举对正规渠道的外汇进出，自然可以发挥积极而有效的作用，可以有效遏制热钱通过正规渠道进出我国。但是，对非正规渠道进出我国的热钱，却没有任何制约作用。不仅如此，还会进一步加剧热钱通过非正规渠道进出我国的步伐，进一步活跃地下钱庄和非法货币兑换小店的交易活动。
很显然，热钱监管已进入“堵死前门、敞开后门”、“守住合法交易、放开非法交易”的怪圈。用这样的方式监管热钱，还如何能够起到积极的作用呢？热钱对我国经济社会生活的影响还如何消除呢？
恰恰相反，热钱频繁进出我国，问题并不在正规交易场所，而是非正规交易场所。只有把非正规交易场所的门堵住了，热钱才难以频繁进出我国。
那么，如何才能禁止或减少非正规交易场所的外汇交易行为呢？毫无疑问，按照目前的金融管理体制和金融市场体系，是很难起到明显效果的。即便有关方面投入再多的监管和打击精力，也无法从根本上解决非法交易行为的发生。因为，在我国，地下钱庄、非法外汇交易网络相当普遍、相当健全、相当活跃，想要进入我国的热钱总能找到自己的方式、自己的途径、自己的通道。要从根本上解决热钱频繁进入我国的问题，就必须加大金融体制改革力度，健全金融市场体系，完善金融监管机制。一方面，要给民间金融以合法地位，通过健全金融管理制度和监管办法，把民间金融纳入到正常化、法制化管理轨道，彻底清除地下钱庄和各种非法货币交易场所；另一方面，要加大金融监管与非法金融交易行为的检查和打击力度，在赋予民间金融合法地位的基础上，对所有非正常金融交易行为、交易场所要一律取缔、严厉打击、决不手软。同时，加强与国际金融组织的合作，共同打击各种货币投机行为。
只有这样，才能有效遏制热钱肆无忌惮地进出我国，才能有效防止热钱对我国经济社会发展和人民生活带来的不利影响。这一点，不仅包括境外热钱，也包括境内热钱。
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