[摘要] 税收调控政策的运用，无疑能对房地产市场价格产生影响，因为房地产税负的提高或降低，都能对供给和需求双方产生不同的影响，问题的关键在于如何适度地运用税收工具。
税收调控政策的运用，无疑能对房地产市场价格产生影响，因为房地产税负的提高或降低，都能对供给和需求双方产生不同的影响，问题的关键在于如何适度地运用税收工具。
对于房地产价格上涨的不同情况，税收应采取不同的对策。当房地产价格正常变化或正常上涨时，税收政策应该保持稳定性，通过中性的税收政策促进房地产市场的发展。房地产价格总体上涨是一种趋势，属于一种正常的状态，这就不需要政府对之进行调控，政府只需要为其提供外部的发展环境。从税收政策上讲，需要不断完善房地产税制，保持税制的合理性。
当房地产价格上涨处于不正常状态时，就有必要运用税收工具对之进行调控。税收政策的基本手段就是增加税收，提高购房者成本，减少对住房的不合理需求，进而降低房地产价格上涨的水平。因为房地产价格的过快上涨，不仅加大了购房人的成本，更主要的是会给国民经济发展带来一系列不利的影响，所以必须运用宏观政策手段进行调节。
在税收政策实际运用的过程中，尤其要注意税收调节的度，就是要辩证评估税收政策的效用，不能过分夸大税收调控的效果，而应该注意综合运用多种宏观经济工具进行全面调节，实现信贷政策、土地政策和税收政策的协调与配合。
近年来，由于房价上涨过快，给经济发展和社会稳定带来了一系列负面影响，政府出台了一系列的调控措施，在一定程度上抑制了房产交易，进而降低了一部分投机性需求。但是应该认识到，这些措施只是一些过渡性政策，并未实现调控的最终目标。从房地产税收政策调整的方向而言，必须坚持税收的公平原则、效率原则和宏观调控原则，以促进房地产市场健康、有序发展为方向，至少实现调控有力、房地产税收收入稳步上涨、房地产税制结构合理等三大目标。
，促进房地产业健康发展。政府对房地产市场的调控，并不以打压房价为目的。阻止房地产价格的过快上涨只是手段，而调控的最终目标应该是建立一个有序、平衡和健康发展的市场。税收政策必须服从并服务于这一目标。那么，应如何衡量房地产市场是否健康？判断标准是什么?笔者认为，一是应保持房地产业和国民经济的同步发展，房地产业的发展速度应和经济发展速度基本同步，房地产投资额的提高速度长时期超越经济增长速度是不正常的，必然会影响经济的均衡发展。二是应该考虑居民的购房承受能力，使居民的收入水平与房价保持一个较合理的水平。国际上通常用房价收入比，即住房平均价格与居民平均年收入之比来衡量房价是否合理。1998年，联合国人居组织对96个国家和地区进行了调查，统计结果表明，大多数国家的房价收入比为3-7，即大多数家庭要用3年-7年的全部收入才能买一套住房。当然，这一指标在不同国家会有差异。对于我国而言，由于目前居民收入水平整体上偏低，只能将房价收入比指标作为衡量房价是否合理的一种参考。但是这一指标如果高于15，那就肯定不合理了。三是考虑投资率。对于进行投资的购房人来说，其投资房地产获得的率，应该相当于全社会投资的平均，如果相差太远，就表明房地产市场存在问题。还有一部分居民处于是购房还是租房的选择状态，当房价收入比太高时，这部分人会选择租房。从理论上讲，租房的年成本应略低于购房的年成本，才会有利于租房者，但当租房成本十分低廉，大大低于购房者的年成本时，也就是说购房者的投资十分低时，也表明了房地产价格过高。综合考虑上述三个因素，就可以分析出一定时期之内房地产市场发展的情况，并采取有针对性的调控措施。前一个时期，我国房地产投资膨胀，房地产价格上涨过快，已经超过了经济正常发展的速度以及大部分居民的负担能力，政府必须加大调控力度，提高管理水平，促进房地产市场健康发展。
第二，保持房地产税收和房地产市场同步发展。房地产具有透明、不可移动的特点，因而其税源具稳定性。从经济合作与发展组织（OECD）成员国的情况看，近40多年来，其以房地产税收为主体的财产税收入，都保持了相当稳定的水平，2002年其占税收总收入的平均水平约为5.58％,其中发达国家的房地产税税收收入比重更高一些。我国200l年-2009年房地产税收占税收总收入的比重分别为3.27％、3.83％、4.50％、5.01％、5.10％、5.17%、5.23%、5.25%、5.26%，低于OECD成员国的平均水平，再综合考虑费改税因素，还有进一步提升的空间。
第三，保持房地产税制结构的合理。房地产市场体系包括开发、交易和保有三个环节。从完善房地产税制结构的目标出发，一方面，应在三个不同的环节都课征税收，体现全面调节原则；另一方面，三个环节的税收要合理搭配，并借鉴国际通行做法、正面经验以及反面教训，加大保有环节的税收比重，体现重点调节的原则。这一点也是由房地产的特点决定的，因为保有环节是房地产的最终环节，而且能充分体现房地产的市场价值。(作者：国家税务总局税收科研所研究员)
2011年1月13日，由长春搜房网主办的“与购房者共同成长——第四届中国购房者大会暨2010年中国（长春）房地产网络人气榜颁奖典礼”在华天酒店四楼吉林厅盛大开启。长春房地产行业的知名人士、行业精英、春城各大主流媒体及搜房网知名博友和业主代表等五百余人汇聚一堂，共同见证了2010年长春房地产行业这场豪门盛宴。《查看详细》
延伸阅读
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
