[摘要] 刚刚过去的一年堪称房地产调控最为严厉的一年。各地房价过快上涨的势头虽然受“政策市”影响而有所遏制，但受宏观经济面的影响，全国范围内的市场需求仍然旺盛。虎年楼市“虎威犹存”，兔年楼市却有些扑朔迷离。
据报道，刚刚过去的一年堪称房地产调控最为严厉的一年。各地房价过快上涨的势头虽然受“政策市”影响而有所遏制，但受宏观经济面的影响，范围内的市场需求仍然旺盛。虎年楼市“虎威犹存”，兔年楼市却有些扑朔迷离。
中原集团研究董事程赩表示，在我国房地产市场所面临的根本性矛盾短期内尚无法缓解之时，调控将成为常态。2011年房地产市场调控依然面临从紧的压力，预计全年市场将维持量价平稳的盘整。而在盘整的同时，整体市场格局却孕育着转型的趋向。
政策转型：保障房体系建设加速
2010年的政策措施中，保障房的全面提速和“限购令”的实施是两大突出特点。业内人士分析认为，2011年大规模的保障房建设，若配合以“限购”措施，可以加速实现“增供应，遏需求”的政策目标。
2008年之后，保障性安居工程住房建设规模以每年倍增的速度扩大。2008年的保障性住房建设规模仅有100多万套，2009年达到330万套，2010年保障性安居工程建设规模达到580万套。在完成三级跳的基础上，住建部于2010年11月中向各地发出的通知明确提出，2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套，相比2010年的580万套增长72.4％，远远超过此前的预期。配合该计划，各地也纷纷宣布上调保障性安居工程建设计划。如北京、上海宣布“十二五”期间保障性安居工程建设比例占整体供应的60％甚至更高。随着计划的推进，今后二、三年内必将形成保障房的供应高潮。
根据计划，在2011年新增的420万套保障房建设中，公共租赁房将占主要部分。程赩认为，在今后一段时间内，公租房将成为住房保障的主力。“实践证明，经济适用房因销售监管不到位而遭遇重重阻力，廉租房又因受益面过窄而无法满足需求。为了尽快提升城市住房保障水平，大力发展公租房或将是最有效且可行的方案。”
程赩表示，中小套型的商品住宅，实际上就是满足自住需求的大众型住宅。从作为保障房建设的组成部分而言，从缓解地方政府的财政压力上讲，中小套型的商品住宅应该将受到政策的大力支持，并在总体供应结构中将得以保障。“尽管保障房建设短期内尚不能对商品房市场构成实质影响，但仍将在一定程度上改变市场预期，并对供应结构带来一定变化。”
区域发展转型：二、三线城市势头强劲
近年来，房地产市场经历了大幅的波动和调整，房地产格局也出现了新的变化趋势。各城市房地产发展水平间的差距进一步缩小，一线城市的领先优势出现明显下降。从几次市场波动起伏看，二线城市的调整普遍滞后于一线城市，而反弹速度则普遍领先于一线城市。这表明，在国家战略支持、区域发展梯度转移的带动和自身经济基础的日渐夯实的基础上，二、三线城市房地产市场的发展潜力日益显现，发展势头强劲，已逐步成为市场的重心。
从房地产龙头企业最近的发布的季报内容来看，将布局的重点从一线城市逐渐向二、三线城市转移已经成为企业发展的一项普遍战略选择。
在拿地的方向上，万科在2010年第三季度新进入清远、扬州、廊坊等城市，累计新增项目20个；招商地产三季度则在漳州、佛山、厦门进行了土地市场的布局；金地集团则在大连、宁波、烟台、珠海等地购得了土地或是收购了相关项目的股权。随着调控政策的逐渐深化，仍有很大发展空间和潜力的二、三线城市已经开始成为未来房地产企业竞争的主要战场。
业内人士分析认为，随着国家区域规划的不断制定和中小城市城镇化进程的不断加快，在越加严格的调控政策影响下，二、三线城市房地产市场的活力甚至将超过传统的一线城市。
中原集团研究中心提供的研究报告显示，通过选取人均GDP和城市化率两项指标，对范围内40个中心城市的分析表明，处在人均GDP3000美元到8000美元、城市化率30％到60％的这一房地产发展“黄金时期”的城市，除了东部地区的三、四线城市外（如绍兴、南通、温州、烟台等），多为中西部地区的二线中心城市（如重庆、成都、石家庄、贵阳、合肥、郑州、西安等）。其次，东北的哈尔滨和长春两市也处于这一区间。此外，中西部地区的长沙、武汉、兰州等市均处在此阶段向下一阶段过渡的初期。结合国家运输通道建设所形成的交通枢纽，郑州、武汉、长沙、西安、重庆、成都、石家庄、贵阳等城市有望成为未来市场的新兴热点。
市场结构转型：城市市场多元分化
根据中原集团研究中心发布的研究报告，目前京、沪、深、穗、津等五大城市，其新房市场的成交比重正呈逐年下降的趋势，二手房市场比重逐年上升。房地产开发已逐步从中心区走向了郊区，基本上形成中心区以二手房为主，其中深圳占比已达九成，京沪均超七成；次中心区以新房二手房同时并存；而郊区则以新房为主的格局。
在二手房市场比重逐渐上升的同时，在自住需求的主导下，城市新兴区域可能越来越受到购房者的追捧。
程赩分析指出，2010年的楼市主要以刚性需求为主，购房者在区域上亦表现出显著的特征，即次中心区和郊区的新兴板块大受关注。而2011年，宏观调控的形势还将延续，在自住型需求的主导之下，一些自住氛围比较浓厚的新兴板块将更加受到广泛关注。尤其借北京奥运会、上海世博会、广州亚运会以及深圳大运会之契机，各城市加快了轨道交通的建设速度。随着大量地铁线路建成或即将建成通车，上述城市中一批新兴的板块正在崛起，房地产市场表现出良好的上升势头。
与此同时，随着一线城市住宅开发市场趋于成熟，房地产开发模式也开始经历转型。近年来各大发展商已纷纷计划进入商业地产市场。从四大一线城市商业地产开发投资额与房地产开发投资额的比例来看，住宅市场发展相对较早的上海、深圳、广州的商业地产占比近年来呈逐渐上升。部分大型开发商转向商业地产，一方面由于开发商业地产能够分散整体经营风险，另一方面商业地产的租金能够在未来提供稳定的现金流。
2010年，包括金地、万科、中粮、保利、中海、富力等国内一线开发企业均高调宣布其商业地产发展战略。商业与住宅的综合开发有望成为新一年开发行业的发展方向。
“隔离”炒作资金楼市能否“受控”
房地产市场在动荡中迎来了兔年。经历了1月份相对平淡的开局后，楼市将继续面临“最严格的调控”：房产税试点，限购范围扩大，房贷全面收紧……调控压力较上一年有增无减。在此形势下，躁动多年的楼市能否在兔年被完全“驯服”？
新年楼市平淡开局
刚刚过去的1月份，是各地房地产市场相对平淡的一个时段，几个主要城市“降温”十分明显。
比如，据搜房网数据监控中心统计，1月份上海住宅市场有34个项目开盘，比去年12月份减少了47％。
价格方面，根据中房指数系统“百城价格指数”对100个城市的全样本调查数据，今年1月这100个城市住宅平均价格为每平方米8645元，较上月有0.95％的温和上涨，其中涨幅在1％以内的城市共有69个。
调控“重手”继续发力
这个兔年春节，一些开发商、中介的过年心情很一般。上海永庆房屋有限公司总经理陈史翎说：“调控接连出重拳，市场看空情绪强烈，新年日子不好过。”
调控之拳重在何处？首先，房产税试点落地，剑指投资投机性需求。
其次，限购覆盖面扩大，大量资金将直接被阻挡在楼市之外。
一些城市还直接叫停部分购房行为。比如，上海为落实“国八条”而迅速出台的细则明确，“在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭”，暂停在上海向其售房。可以预计，大量炒房资金将被有效“隔离”。
再次，信贷阀门进一步卡紧。
楼市能否被“驯服”
可以预计，在“调控冲击波”之下，兔年春节之后楼市短期内将继续“蛰伏”。上海中原地产区域总监范成章说，春节后市场将陷入低迷，三个月内二手房成交量可能下降六七成，而房价短期内尚不会有明显松动。
业内人士预计，下一步会有不少开发商加大小户型房源的开发力度，以吸引更多首次置业者，后市成交的户型结构可能发生一定转变。
2011年1月13日，由长春搜房网主办的“与购房者共同成长——第四届中国购房者大会暨2010年中国（长春）房地产网络人气榜颁奖典礼”在华天酒店四楼吉林厅盛大开启。长春房地产行业的知名人士、行业精英、春城各大主流媒体及搜房网知名博友和业主代表等五百余人汇聚一堂，共同见证了2010年长春房地产行业这场豪门盛宴。《查看详细》
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