[摘要] 中国房地产引擎正式熄火，中国房地产调控收到效果。3月11日，国家统计局公布的数据印证了这一点。1~2月份，全国商品房销售面积为8143万平方米，同比增长13.8%，但同比增幅较去年同期下降24.4个百分点。
中国房地产引擎正式熄火，中国房地产调控收到效果。3月11日，国家统计局公布的数据印证了这一点。1~2月份，商品房销售面积为8143万平方米，同比增长13.8%，但同比增幅较去年同期下降24.4个百分点。摩根大通3月8日发布的中国房地产月度研究报告显示，今年2月八大城市（北京、上海、杭州、广州、深圳、重庆、成都、天津）的房屋销售量较今年1月下降45％。
确实，中国一手房市场只出现了试探性的降价，但随着调控的深入，房地产将很快进入大范围的降价周期。如果不出意外，预计今年年中我们将见证又一次房地产低迷期。
与以往左右摇摆、屡屡被中断的房地产调控不同，此次房地产调控将不再是试探性的调控，而是伴随着中国经济结构调整而来的根本变革，最终地方财政依赖土地、内需依赖房产的比例将逐渐下降。
一个新的问题是，当房地产逐渐退出市场后，什么产业能够取代房地产？
答案是，没有任何一个行业能够取代。房地产对于六十几个行业的拉动作用，房地产对于固定资产投资的支撑作用，土地流拍可能导致地方债务黑洞扩大，所有这些让人痛苦的事实近在眼前。
中国房地产不仅影响中国，甚至影响世界。当中国的房地产投资下降后，全球的大宗商品价格都会因此下降，我们已经看到有色金属等价格下降的征兆。如果说一年之前，对冲基金还在为中国房地产泡沫担忧，现在则开始担心中国房地产硬着陆怎么办？
一切迹象都在显示，中国房地产只能软着陆，软着陆的诀窍就是大力发展保障性住房，以保障性住房弥补商品房投资下降部分。
从已经揭露的数据来看，中国的固定资产投资好于市场预期。今年1至2月份，固定资产投资（不含农户）17444亿元，同比增长24.9%；规模以上工业增加值同比增长14.1%；虽然2月份商品房成交量下降，但1~2月份的房地产开发投资并未下降。房地产开发投资4250亿元，同比增长35.2%。其中，住宅投资3014亿元，增长34.9%。1~2月份，房地产开发企业房屋新开工面积1.91亿平方米，同比增长27.9%，但增幅较去年同期下降9.6个百分点。2月份，房地产开发景气指数为102.9。
随着房地产调控走向深入，未来数月开发商的投资热情将会继续降温，这是做空建材与房地产市场的充分理由，但做多的方面在于，今年将新开工建设1000万套保障房，未来5年将新建3600万套保障房，这将导致投资规模快速增加。两个因素对冲后，预计今年房地产开发增幅将保持在30%以上的较高水平，中国的固定资产投资不会出现明显下降。
以保障房投资取代商品房投资，会对市场产生其他方面的冲击。
房地产企业的估值中枢下降。以往赖以支撑房地产开发企业估值的高房价必然下挫，目前估值较低、处于安全边际之内的房地产上市企业将无法体现出估值优势。
根据万得数据统计，A股市场由于行业的自身差异，尽管房地产、建筑建材、交运设备和家用电器3个行业，估值相对市场整体估值水平略高，但相对于行业自身来讲，和2005年~2010年历年3月的估值水平相比，目前的行业整体市盈率同样基本处在历史值。房地产行业的估值水平下降最快，2005年3月，房地产行业整体市盈率高达133.53倍，以2011年3月9日的股价统计，7年间估值已经下降至21.22倍。家用电器由于行业业绩的整体回暖，业绩超出预期，估值水平同样下降较快，目前估值已经处于历史底部。而未来5年新建保障房3600万套，也将带动家电和建筑建材行业的需求，继续降低板块估值水平。从Wind数据未来估值的预测值统计，金融服务和房地产行业2011年的整体估值水平甚至也有望降低至9.38倍和12.37倍。
由于未来5年是保障房的建设高峰期，意味着开发商盈利水平将下降，那么开发企业的估值就会被动上升。相信今明两年对于保障房建设的问责将十分严厉，因此，今明两年的开发企业估值将处于被动上升区间，会恢复到历史中游水平。
同理，3个月来建筑原材料和建筑材料排名呈现持续上升态势，上周分别排名第6和第10名。但事实上，上海等地的免检大螺等建筑材料价格已经连续两周左右下跌。城门失火，殃及池鱼，房地产价格的下降必然导致建材价格下降，无法想象建材企业有与政府主导的保障房建设博弈的空间。
房地产等行业估值修复确实在出现，是以盈利下降后被动提升为表现方式，而不是以估值过低股价上升为表现方式。
没有任何一条规律指出房价下跌会导致房租上涨。
房地产新政出炉起到了立竿见影的效果，2010年之所以出现反复是因为政策左右摇摆执行不力，加上通胀预期叠加效果。
在“新国八条”等政策影响之下，上周北京楼市无论是期房住宅、二手房，还是总成交量均下跌六成左右。其中，上周期房住宅日均成交量不足110套，成为2010年调控以来的次低点，市场观望气氛非常浓厚。这当然不能说明调控已经成功，2009年调控之后出现三个月的房地产市场低迷，最终还是一飞冲天。今天房价能否上升，取决于政策的执行力度，取决于政府能否有效地控制通胀。
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房价是否得到控制还没有定论，房租开始疯狂上升。根据国家统计局公布的数据，1月份，居住类价格同比上涨6.8%。其中，水、电、燃料价格上涨3.9%，建房及装修材料价格上涨4.3%，住房租金价格上涨7.1%。事实上，各大城市房租上涨幅度远超过统计局数字，大多在5%到20%之间。房租上涨使低收入阶层惴惴不安，租房群体大多收入不高，对价格变动十分敏感。
房地产调控提升房租的理论横空出世。该理论的逻辑是，房地产调控限制了房屋成交量，导致可供房减少，而刚需居高不下，此时房租上涨是市场供需关系失调的反应。
这一理论禁不起推敲。
我国的房地产市场与房租之间没有必然联系。此前我国的房地产主要是投资品种与抗通胀品种，从2003年中国房地产彻底走向市场化以来至今，虽然房地产历经数次调整，但总的周期并没有改变，房地产依然处于上升通道当中，目前还是没有出现拐点。当然，笔者认为拐点在前，这是预期，与真正的拐点到来是两回事。不断上升的房地产价格催生出房地产投资客，赢利方法是买房、捂房而后择机出手获得资产增值收入。
在房价泡沫不断上升远远超过房租时，投资客绝不会把出租当做主要的赢利来源，原因是租售比离谱，靠出租要几十年甚至一百年之后才能收回成本，每月收取的租金跑不赢一年期存款利率，没有人会傻到出租房屋谋利，看看手握五套、十套房的人有多少是做寓公收房租获得的？
一线城市的房价十年涨五倍，但房租上涨速度可怜。据报道，号称在杭州租房业界揽下1/3生意的盛世管家市场部经理韩毅给记者看了一份员工培训材料：“这组数据我们要求每个新员工都要记牢的。”这组数据是，2000年到2009年，杭州租金均价从1500涨到2300，差不多10年才涨了50%。
中国大城市的租售比一直在1：500以上，根据上海二手房指数办公室的抽样调查结果显示，除老工房的租售比比较合理外，大部分物业的比值在1：500至1：700之间，靠出租要40年到60年才能收回成本，这还不算其中的物业、维护费用以及折旧。
很明显，房价高、房屋周转率高并不会增加出租房的供应量，而会增加捂房投资者。
目前房地产新政如果能够真正抑制房价，将切断房地产作为投资品的属性，此时手握数套房的投资者只有两种选择，对未来预期不看好者或者资金压力过大者会赶紧售房兑现，而另一种选择就是出租获利，房地产价格下降而租金价格上升，将使租售比逐渐恢复正常状态，当租房一年的大于长期定存时，租房就会成为。
历史数据印证了房价与租赁之间具有反向关系，21世纪分析师罗寅申表示，“上海二手房市场的历史走势表明，当楼市相对火爆时，租赁占比约40%，楼市相对低迷时，租赁占比70%。”
房租价格上升的真正原因在调控之外。
从去年至今房租价格上升，背景是通胀压力增加，收入工资水平上升。1月25号人力资源保障部公布的数据指出，2010年各地适时调整工资标准，到2010年底30个省份调整了工资标准，月工资标准平均增长幅度为22.8%，月工资标准的上海市为1120元，工资标准的北京市为11元。
通胀压力上升与人均工资大规模提高给了房东提价的充足理由，由于我国尚未对租客有充分的保护，房东随时提价以测试市场底线。而急于驱赶低素质劳动力的地方政府对此眼开眼闭，甚至禁止群租助纣为虐。另一个原因是，商品房市场走势不定，观望者增加，一些人暂时租房导致租房者有所增加。
无论如何，房租上涨是有边界的，房价没有边界。房租与实体经济与租房者收入密切相关，不可能火箭式窜升，而房价取决于货币泡沫，直到泡沫崩溃。美国房地产市场前车不远。
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