[摘要] 随着房地产上市公司三季报的陆续公布,房地产开发商营业收入下滑、存货激增、现金流日益紧张等问题也日渐浮出水面。而与此同时,这也从另一个角度反映出国内楼市正进入明显的下行通道,甚至可能有越来越多的地产商为了回笼资金而引发促销潮。
住宅均价连降三个月 房企自筹资金继续扩大
由于银根收紧,房地产信托融资日益严格,开发商们想要获取资金更多只能依靠自己。
在18日国家统计局公布70个大中城市住宅价格数据后,19日中指研究院又公布了《2011年1-9月房地产开发经营数据》。
根据的数据显示,1-9月商品房销售面积同比增长12.9%,比1-8 月略有下降;同时住宅销售均价连续三月小幅下降,新开工面积增速也继续下滑;此外,1-9月开发企业资金来源同比增速微幅下降,自筹资金占比继续扩大。
对此,长江证券房地产行业首席分析师苏雪晶就表示:“随着住宅销售均价连续下滑,说明政府的调控政策开始真正的显现威力。而在银行收紧房地产信贷的情况下,年底房企自筹资金比例也还将继续扩大。”
住宅销售
均价连续三月小幅下降
今年1-9月,商品房销售面积为7.1亿平方米,同比增长12.9%,增速与1-8月相比下降0.7个百分点,但比去年全年高2 个百分点。9月商品房销售面积11435万平方米,高于去年全年月均水平(8700万平方米),达到本年的第二个高点,但同比增速仍然处于较低水平。9月商品房销售面积同比增长9.5%,增速明显下降,降至本年低位,比上月放缓4.1个百分点。
对于商品房销售面积的同比增长,分析人士就认为,目前二、三线城市的成交量仍在大幅度上涨,由此拉高了商品房销售面积。
不过,虽然整体的住宅销售面积呈上涨态势,但价格方面却已经连续三月出现小幅下降。
数据显示,1-9月商品房和住宅销售均价分别为5514元/平方米和5140元/平方米,较1-8月销售均价均下降0.8%,比去年同期分别上涨9.4%和8.2%,增速继续放缓。中房指数系统百城价格指数也显示,2011年9月,100个城市住宅平均价格为8877元/平方米,与8月相比下降0.03%,为去年九月以来的首次下降,其中54个城市价格环比上涨,2个城市价格与8 月持平,44个城市环比下跌。而十大城市的平均价格则与8月基本持平。
此外,1-9 月虽然各类供应指标保持平稳增长,但新开工面积增速继续下滑。
其中前三季度房地产开发投资额44225亿元,同比增长32%,增幅比1-8月略降1.2个百分点,但仍高位运行。同期住宅开发投资31788亿元,同比增长35.2%,增幅比1-8 月略降1.2 个百分点。从9月当月数据来看,房地产开发投资继续增长,完成开发投资额6444 亿元,环比增长9.1%,是2007年以来的第2高位(仅次于今年6 月的7513亿元);同比增长25%,比8月减少6.6个百分点。而这也表示,9月单月房地产开发投资额虽然继续增加,但同比增速下降。
房企国内贷款比
持续降低
房企方面,由于融资渠道的限制,其面临的资金压力也越来越大。
2011年1-9月,在各类资金来源中,开发企业国内贷款占比为15.7%,较1-8 月下降0.5个百分点,比今年年初下降6.3个百分点,自2009年以来每年均呈逐月降低趋势,目前也低于前几年同期水平;自筹资金占比为41.2%,占比持续增加,较1-8月提高0.6 个百分点,比年初提高6.8个百分点。利用外资在房地产企业资金来源中一直处于较低水平,1-9 月占比为1.1%,比1-8月下降0.1个百分点,较年初提高0.4个百分点。
而房企近期的表现也说明,在银行收紧开发贷款,房地产信托融资日益严格的情况下,开发商们想要获取资金更的只能依靠自己。
10月10日,中粮地产就发布公告称,“截至2011年9月30日,公司已通过上海证券交易所交易系统出售公司持有的招商证券5,214,605股。经财务部门初步测算,公司本次处置可供出售金融资产产生的税后利润约4000万元。”而这也是中粮地产今年第三次抛售招商证券的股票,累计获得资金近4亿元。
5天后,另一品牌房企万通地产也宣布通过旗下基金获得近3.7亿元房地产信托融资。
此外,华丽家族、同达创业等拥有房地产项目的上市公司,也纷纷通过卖股等形式为旗下项目筹措资金。
分析人士就指出,随着房地产调控力度的加大和调控政策作用的日益显现,自筹资金逐渐成为房地产开发企业最重要的资金来源,融资渠道不畅的中小企业和非上市公司可能面临更多困难。
此外,中指研究院还表示,在其重点监测的城市,9月新房和二手房的成交量都明显低于去年,“金九”成色暗淡。开发商为了应对信贷紧缩以及限购所带来的资金链断裂的风险,减少拿地并加速推盘,带动9 月销售面积环比增长46%,但同比增速却继续下行。另一方面,总体来看,在经济增速仍在较高水平、通胀压力依然明显的大背景下,货币政策不具有放松的条件,货币政策从紧取向、房地产调控不放松仍是近期房地产业不得不面临的问题。
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