[摘要] 近期，房企融资潮、抢地潮接踵而至，众家房企在年初更显“忙碌”。反观过去一年，千亿房企阵容扩大，多家房企超额完成业绩的背后，倾注了开发商怎么样的心血与心机？开发商业绩飘红，业内解读为房企采取“以价换量”的销售策略，同时产品定位刚需以及合理的城市布局也为房企赢得更多机会。
中国新闻网2013年1月24日报道 近期，房企融资潮、抢地潮接踵而至，众家房企在年初更显“忙碌”。反观过去一年，千亿房企阵容扩大，多家房企超额完成业绩的背后，倾注了开发商怎么样的心血与心机？开发商业绩飘红，业内解读为房企采取“以价换量”的销售策略，同时产品定位刚需以及合理的城市布局也为房企赢得更多机会。然而，业绩增长的背后，也存在着盈利能力分化、净利润下降等隐忧。另外，这厢房企喜用销售光环的背后，那边却有中房股份“被弃”、SOHO中国销售额再下滑等失意者……开发商又遭遇了怎样的缺失？
以价换量：房企业绩提升
万科、恒大等利润率或现下降
刚刚过去的一年，楼市经历了华丽“转身”，市场回暖，开发商业绩飘红。万科、绿地、保利等房企跻身千亿房企大军，更有招商、华润、融创、越秀等多家房企超额完成全年销售目标。进入年初，或许是为了延续这大好局面，房企积极“征战”土地市场，同时大规模启动海外融资，为自身在市场调整时期把握主动，提供资金保障。
据媒体报道，万科、保利去年三季度末销售净利润率出现下降。开发商缘何争先恐后地加入到抢地潮、融资潮的大军？过去的一年，市场给予了他们怎样的动力和信心？兰德咨询总裁宋延庆接受中新网房产频道采访时认为，良好业绩的取得多为“出货和营销手法做得比较好的企业”。他说，“去年一季度，开发商降价力度比较大，为全年的销售业绩奠定了基础。五、六月份市场又增加了一定的销售量，促使开发商较快地完成全年的销售任务。”
链家地产市场研究部张旭对中新网房产频道表示，2012年房企的业绩出现大涨，最主要的原因是由于整体房地产市场回暖，需求观望转淡，积极入市。另外，房企积极的销售策略也是业绩好转的原因之一。
可是，“以价换量”却影响了开发商净利润的提升。新华08网昨天报道称，一线房企去年面临调控压力，采取“以价换量”的促销手段，积极出货清库存，销售任务得以缓解。但由此带来的另外一个直接的影响就是利润下降。”报道提到万科、保利去年三季度末销售净利润率出现下降；此外，恒大地产2012年上半年的经营利润率也由2011年6月末的31.9%下降到28.2%。
主打刚需业绩背后房企盈利能力存差距
高负债率或影响千亿保利的利润
过去的一年，“刚需”无疑是楼市的热点关键词之一，刚需购房者占主导，中小户型产品热销。宋延庆认为，房企销售目标的完成，得益于开发商主推中小户型住宅产品。
相关机构数据显示，2012年中小户型产品销售火爆，尤其是在开发商“以价换量”比较明显的三四月份，众多购房者青睐于总价较低的小户型房源。据记者去年走访多家楼盘后了解，一些楼盘因为缺少适合刚需客群的小户型而令购房者难以抉择。另外，单价偏高的中高端项目因为地段稀缺，降价可能性不大，也很难吸引刚需客群。
于是，较早进行产品结构调整的开发商赢得了市场先机。据了解，曾经低价入市的大兴明星楼盘龙湖时代天街，一度以85平米的主打产品取得了区域销冠。另据证券日报称，与万科的销售策略相似，保利地产选择了以中小户型为主、维持高周转率的销售思路。这让它尽量避免了宏观调控政策的影响，同时满足了市场上的刚需和首次改善置业需求。许多开发商正是因为反应较慢而导致不少户型滞销，影响了整体周转。
值得关注的是，房企在提升销售业绩的同时，盈利能力也表现出巨大差别。“龙湖2012年增速不是很快，但是盈利水平比较高，保持在20%以上；保利超过千亿销售额，但是其负债率和资金成本过高，可能会吃掉它一大部分利润。”宋延庆表示。
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