[摘要] 房地产投资信托包括两个方面的内容:一个是资金信托,另一个是房地产资产信托。
一、房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts 简称 REITS)
房地产投资信托包括两个方面的内容:一个是资金信托,另一个是房地产资产信托。前者是由受托机构依法设立房地产投资信托,向特定人私募或向不特定人公募发行房地产投资信托受益证券,以获取资金,投资房地产、房地产相关权利、房地产相关有价证券及其他经主管机关核准投资的项目,投资者从中获取投资;后者则是由委托人将其房地产或房地产相关权利转移给受托机构,并由受托机构向特定人私募交付或向不特定人公募发行房地产资产信托受益证券,以表彰受益人对该信托之房地产、房地产相关权利或其所生利益、孳息及其他的权利。
二、运营模式的探讨
一般说来,房地产投资信托公司采用的运行方法有抵押信托、产权信托和混合信托等。在各发达国家,房地产投资信托公司已有较长的历史,变化也很大,目前在我国面临着日益复杂的金融环境和投资工具,设立建立房地产投资信托公司应根据我国的实际情况有步骤有计划的实施。
三、发展我国房地产投资信托的建议
一是要重视相关法律法规的建设。如果不从法律上严格界定REITS产品,机构投资者与普通投资人参与的可能性也有比较低,这无疑会限制REITS作为投融资工具的推广及其效果。
二是要重视相关政策的改进。目前信托的政策“瓶颈”制约了信托业的发展和融资规模的扩大。例如信托产品不允许通过公共传媒进行市场推广宣传的规定,既不利于投资者了解信托业,也不利于中小投资者投资参与。而禁止信托公司设立分支机构拓展业务,对于信托业务的发展壮大尤其对于经济欠发达地区的发展极为不利,同时也违背了市场经济条件下的资源优化配置要求。
三是要重视机构投资者的参与和支持。美国的机构投资者的参与对美国的房地产信托投资发挥了很积极的作用,所以我们如果设计REITS的产权结构的话,一定要有利于实现机构投资者与房地产拥有者之间合伙的关系。
四是要重视创新和发展。从所有权结构的转变到组织结构的变革,以及经营战略的改变。例如REITS如果采用封闭式的基金,就没有成长力,也就不会被投资者所追捧,只有开放化和大型化,REITS才能拥有较强的成长性。
五是要重视REITS专业管理队伍的建设。没有专业化的队伍就不可能有REITS的规范、发展和壮大。
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