[摘要] 近日，多地楼市放松限购政策引发广泛关注，其中，天津和南宁的限购调整是首次由地方政府发声。据相关机构的统计数据显示，限购松绑城市普遍存在市场“量价齐跌”、“库存积压”的情况。对此，有分析称，不排除其他类似城市也会出台限购松绑政策的可能。
近日，多地楼市放松限购政策引发广泛关注，其中，天津和南宁的限购调整是首次由地方政府发声。据相关机构的统计数据显示，限购松绑城市普遍存在市场“量价齐跌”、“库存积压”的情况。对此，有分析称，不排除其他类似城市也会出台限购松绑政策的可能。
地方楼市限购松绑传闻频出
昨天，地方再次传出楼市松绑限购的消息，这次分别是天津、南宁和杭州。据南宁市住房保障和房产管理局网站日前发布消息称，根据《广西壮族自治区人民政府关于促进广西北部湾经济区开放开发的若干政策规定》的有关规定，结合《广西北部湾经济区同城化发展推进方案》精神，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。
另据《经济参考报》的消息称，天津滨海新区将实施差别化限购，只要滨海范围内无房，即可在新区购房。据滨海新区有关部门负责人在天津滨海新区房交会新闻发布会上表示，新区正在积极研究、申报适合新区房地产市场发展的政策支持，争取在差别化限购、差别化的居住证制度等方面找到突破口。
天津和南宁的限购政策调控被称为是首批地方政府提出的政策调整，与之相比，杭州将要放松限购的消息尚属传闻，据《21世纪经济报道》昨天报道，自杭州酝酿松绑限购后，一则“杭州将在5月1号之后松绑限购”的消息亦在市场流传。
其实，限购松绑的消息并非突然来袭，再此之前，无锡、福建、郑州等地也相继传出放松限购政策的消息。
关于限购政策，中新网房产频道梳理发现，“限购令”是在2010年4月30日北京出台的“国十条实施细则”中提出的，此后一些房价过高的城市相继颁布限制家庭购房套数的规定，已有49个地级以上城市实施“限购令”。其中，北京限购政策最为严格，规定对拥有两套及以上住房的本市户籍家庭暂停售房，连续5年(含)以上在北京缴纳社保或个税的非本市户籍家庭限购1套住房。
量价齐跌 很多城市房子卖不出去
短时间内，各个地方楼市政策微调频频出现，房地产市场究竟发生了什么，楼市是否将面临一次大范围的调整，而以上限购松绑的城市房地产市场又有哪些特点?很多问题需要解答。
可以发现，以上限购松绑的政策调整都出现在二三线城市，从一些机构统计的数据来看，这些城市似乎存在着某些方面的共同点。
资料显示，近两年南宁市商品住宅可售面积逐年攀升，2014年南宁市商品住宅周均可售面积为528万平米，较2013年提高3%。今年3月，南宁市商品住宅库存虽出现小幅回落，但进入4月后可售面积大幅回升。面对明显放缓的销售速度，库存的增加为南宁房地产市场带来不小的去化压力。
来自《经济参考报》的报道称，“事实上，天津不取消蓝印户口，仍然面临着高库存的去化风险。数据显示，以2013年月均销售量计算，当前天津周边去化周期基本需20个月左右，面临高库存去化风险。”
同样的情况是，《21世纪经济报道》援引世邦魏理仕杭州分公司董事总经理马英枢的介绍称，杭州楼市眼下确实面临库存高、去化慢、成交疲软的压力，杭州的确存在限购松绑的意愿和条件。
除了库存的积压，放松限购的城市住宅成交量和房价也均出现下滑。统计显示，南宁、郑州及无锡商品住宅成交量同比均出现下滑，无锡降幅且低于2012年同期水平。另对南宁、郑州、无锡三地房价变化统计显示，2014年一季度，三个城市的住宅销售价格变化明显低于二线城市平均水平，而郑州、无锡3月末均价分别较上年末下降3.6%、3.8%。
对此，中国房地产研究会名誉副会长童悦仲昨天做客中新网视频访谈时表示：“现在有些城市楼市已经供大于求，房价也一直在平稳，甚至略有下降，在这种情况下还继续限购，本身就不太符合当地的情况。所以这些城市出现一些微调的政策，我觉得也是很正常的。”
分析称不排除其他地方也出台限购松绑政策
针对多城限购政策松绑的情况，同策咨询研究部总监张宏伟认为，从市场影响的角度来说，天津与南宁对限购鉴定标准进行调整，扩大了城市或区域的市场需求覆盖范围，有助于城市与区域市场放量成交，适度改变这些城市或区域2014年年初以来市场下滑的局面。
其实，作为行政化手段的限购政策一直备受争议。对此，童悦仲认为：“应该用经济的手段、法律的手段来调节市场，比如说税收、信贷、价格等这样一些杠杆来调节会更好一些。作为行政手段之一的楼市限购政策，也是一种手段，但是自实施以来，大家有很多争议。”
那么，未来是否还会有更多城市加入到放松限购的行列?张宏伟认为，按照今年“双向调控”思路，在市场成交量走低的市场背景下，对于库存量偏大的城市或区域，不排除地方性一些“微调”的定向宽松政策出台，比如南宁、天津的定向放松限购的相关措施。
另据某机构的观点称，在楼市量价持续低迷的压力下，部分城市放宽现有调控政策的可能性有所加大，未来其他城市也将在“有保有压”的原则下，结合区域或城市发展需要进行有限度调整，限购、限贷等调控手段一定时期内仍将存在。
童悦仲则认为：“很长时间使用一种行政手段进行市场的调整条件，不是很好的选择。如果将来有一些替代政策出现，或者我们长效机制建立起来之后，限购政策会退出的。”
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