[摘要] 春末夏初，越来越多的楼盘入市，彼此之间也开始争奇斗艳。再加上越来越多的楼盘推出优惠，不少买房人也已经准备出手。买房是件大事，对于入市时机和选房中需要注意的问题，许多人都会多一些琢磨。为此本报记者采访了多位业内人士，了解当下买房时机和买房注意事项，希望给买房人以参考。
春末夏初，越来越多的楼盘入市，彼此之间也开始争奇斗艳。再加上越来越多的楼盘推出优惠，不少买房人也已经准备出手。买房是件大事，对于入市时机和选房中需要注意的问题，许多人都会多一些琢磨。为此本报记者采访了多位业内人士，了解当下买房时机和买房注意事项，希望给买房人以参考。
价格低点，择机入市
“抄底很难，只能说现在是一个可以考虑的低点。”对于不少买房人会问的“房价还会再降吗”，多位业内人士都认为应抛弃一心抄底的心态，“谁也不知道最后的底在哪里”，但对于大量的刚需置业者来说，现在已经是一个价格低点。
北京大学人居环境中心特聘专家、高级房地产策划师王树森就认为，“史上最严厉”的房地产调控已实施两年之久，投机性需求被挤出市场，市场量价回落，调控取得了预期的阶段性成果。可以说，在投机性需求被挤出的今天，是自住型人群入市的时机。
选热点，“避虚就实”
当下，北京周边多个区域，从城市边缘到近郊、远郊甚至环北京地带，都有众多楼盘扎堆及买房人关注的热点区域。同样是热点，业内人士建议要选择拥有更多产业支撑的区域。没有产业支撑的高房价易产生泡沫。北京中原地产研究总监张大伟认为，类似一些缺少支撑，单纯靠概念炒热的区域，经历调控，无论是市场信心，还是市场预期，都消退很多。
选“洼地”，重“近景”
目前对于置业者来说，不少区域已经是成熟板块、房价高企。此时，要选择相对的价格“洼地”，其距离价格“天花板”还有较大的距离，保值潜力更应被看好。北京绿宸地产营销策划总监韩磊还认为，无论是商业规划还是地铁规划，一定要看中近期能落地的。太遥远的规划对置业参考价值容易打折扣。
选大盘，早入市
“低开高走”是房企推盘常用的手段。相对于体量偏小的楼盘，大体量楼盘推盘时间长，开发商早期特别是首期开盘，价格相对都比较低。推盘早期，风头要健，追求热销“明星盘”的效果，形成对同区域楼盘的优势。有了市场关注度，房企通常都会顺势稳涨。近两三年在北苑、太阳宫、长阳等区域都出现过这样典型明星大盘。
鉴别“真伪”高端楼盘
春夏之交，北京也迎来了高端住宅的放量季。相对于普通住宅，高端项目一直以稀缺性成为市场的宠儿，也是不少财富人士寻求资金保值的一大途径。不过越来越多的楼盘宣称是高端项目，如何鉴别真伪呢？
兰德咨询总裁宋延庆认为，真正的高端物业或者占据稀有的资源，或者占据稀缺的地段。对开发商和买房人来说都是可遇不可求的，如早年紫竹院公园、朝阳公园附近的项目以及颐和原著等。“真正的高端是不会降价的。”宋延庆还表示，对于有稀缺的项目，一年没有涨20%其实就算降了。
作为十二五承上启下关键的2012年，促进房价合理回归、让普通居民“住有其所”仍是中央调控所追求的目标。2012两会期间，温家宝总理在答记者问时称一些地方房价还远远没有回到合理价位，再次奠定了今年房地产调控政策的主基调。在“回归合理房价”政策支持和舆论呼吁下，购房者置业信心回归。在此背景下，3月百城购房者俱乐部相继成立并积极展开行动：截止3月26日，58城购房者俱乐部看房团超7万购房者走进3000诚信楼盘；联合2000家房企为购房者提供总额高达100亿的置业优惠；各地房协、消协、权威媒体等516家单位联合倡议“诚信月”行动，万科、保利等1129家知名品牌开发企业响应“诚信六条”，全行业服务全面升级。
延伸阅读
买房子，因为涉及钱款金额大，并且交易流程繁琐，所以很多首次置业者经常会犯一些常识性错误，导致后续产生了很多麻烦事。本报特邀吉林路朗律师事务所刘春鹏律师做客本报，为您答疑解惑。
问题一：“五证”问题纠纷
张先生咨询：我最近看了一个楼盘，售楼员说该楼盘正处于内部认购期，价格便宜。我正欲交纳购房款时注意了一下，发现售楼处的墙上未贴任何证照。售楼员解释说“五证”正在办理中。请问如果我在此时交纳了购房款，是否有法律风险？
律师解答：通常我们所说的“五证”是指：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证。
由于国家对房地产市场的宏观调控力度加大，个别开发商迫于现金流压力，急于回款，在未取得销售（预售）许可证时，采取认购、预订、排号、收取定金、预订款、吸纳会员、发放VIP卡等方式变相销售商品房，这些行为都是法律、法规所不允许的。购房者若购买的是不符合销售（预售）条件的商品房，将有可能面临房子迟迟不盖、迟迟不能竣工、购房者的资金被挪作他用或一房多卖等风险，购房者的权益将难以得到法律的保护。购房者购买“五证”齐全的商品房才能避免遭遇上述风险及确保所购房屋能够顺利办理产权证和土地证。
问题二：交纳定金要谨慎
齐小姐咨询：我看中了某商品房，跟售楼处的工作人员谈好相关问题后便预订了一套，并交纳了两万元，售楼处给我出具了一份收条，上面只写了收到两万元现金。几天后我去签署正式合同时被告知这套房子卖给别人了，我要求双倍返还我交纳的两万元，但售楼处却说我交的钱不属于定金，他们只能如数返还，请问我该怎么办？
律师解答：齐小姐在交纳两万元钱时并未就该笔款项的性质与开发商进行明确约定，是造成其现在面临的难题的重要原因。《担保法》第90条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”从上述法条的规定不难看出，定金合同必须以书面合同的形式进行明确约定，也只有如此，才可以要求违约方按照《担保法》第89条规定的“定金罚则”来承担责任。因此，由于齐小姐并未与开发商签订书面的定金合同，从法律的角度来讲，其也就没有理由要求开发商双倍返还。刘律师建议广大购房者，向开发商交纳定金之时一定要与开发商签订书面的定金合同或要求开发商出具写有“定金”字样的收条，这样才能更好地维护自己的合法权益不受侵害。
问题三：购房合同纠纷
王先生咨询：我在2010年购买了一处商品房，现在已经过了《商品房买卖合同》中约定的办理产权证的最后时间，但是开发商还不给我办理产权证。我遂向法院起诉，请求开发商承担办证的违约责任，并及时办理房屋权属证书。可是法院调查发现，这套房子在我与开发商签订合同后不久便被开发商抵押给银行了。我该怎么办？
律师解答：对于王先生遇到的这个问题法律有明确的规定。根据《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的规定，在《商品房买卖合同》订立后，开发商在未告知王先生的情况下又将房屋抵押给第三人的，王先生可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
问题四：样板间问题
路先生咨询：我去年购买了一处一楼带地下室的期房，看房时售楼员带我去看了一期的样板间，并说和我看中的二期房子都是一楼附赠地下室的户型。今年交房时发现，二期的房子没有地下室。由于地下室属赠送面积，并没有签到合同中，合同中也没有附任何户型图，我找开发商理论，开发商拒绝退房和赔偿。我该怎么办？
律师解答：路先生遇到的情况也是由于当初过于相信开发商的宣传，且在签署《商品房买卖合同》时没有将相关信息落实在合同之中所导致的。根据《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定，在路先生遇到的这次事件当中，即使开发商并未将附赠地下室的条款写在合同条款之中，开发商的行为也是违约行为，应当承担相应的违约责任。
作为十二五承上启下关键的2012年，促进房价合理回归、让普通居民“住有其所”仍是中央调控所追求的目标。2012两会期间，温家宝总理在答记者问时称一些地方房价还远远没有回到合理价位，再次奠定了今年房地产调控政策的主基调。在“回归合理房价”政策支持和舆论呼吁下，购房者置业信心回归。在此背景下，3月百城购房者俱乐部相继成立并积极展开行动：截止3月26日，58城购房者俱乐部看房团超7万购房者走进3000诚信楼盘；联合2000家房企为购房者提供总额高达100亿的置业优惠；各地房协、消协、权威媒体等516家单位联合倡议“诚信月”行动，万科、保利等1129家知名品牌开发企业响应“诚信六条”，全行业服务全面升级。
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