[摘要] 长期以来，房价的涨跌始终牵动着无数人的心。最近几天，有关楼市走势的争论再度甚嚣尘上。独立经济学家谢国忠抛出“千万别买房，手上有空房子赶紧卖点”的观点，而经济学家董藩则认为，房地产市场的高速增长还未结束，早买比晚买强。
观点碰撞
未来40年
房量仍供小于求
“我要买的那套房子要2014年才交房，距2015年只有1年时间，距2020年也只有6年的时间。人口老龄化之后是否真的意味着城市化进程也将结束，房价下跌成为一种必然呢？”杨静对本报记者表示。
对此，北京大学房地产研究所所长陈国强分析说，谢国忠所说的人口下降应该是就业人口占总人口的比例下降，而不是总人口的下降。在城镇化远远没有结束的背景下，城市人口还会继续增加，对房地产的需求仍然较大。“根据国家统计局发布的数据，目前我国的城镇化率只有51.3%，而国外那些已经完成城市化进程国家的城市化率为75%。同这些国家相比，我国的城市化率还是比较明显的。”陈国强说。
中国城市经济学会副会长牛凤瑞告诉本报记者，中国的城市化进程不可能在短期内完成，大规模农村人口进城的步伐仍然没有停止，按照目前中国城市化的推进速度，要在2050年前后才会结束。“增量需求、改善性需求，以及危旧房改造等几个因素的叠加，导致中国的房地产市场未来40年每年的房屋需求量在15亿至20亿平方米之间，但是现在每年的供给只有不到10亿平方米。由于供给小于需求，所以房价会上涨不会下跌，房子应该买还是应该卖，自然也就一目了然。”牛凤瑞认为。
看租售比
可能会得不偿失
对于该买房还是该卖房，广为流传的重要依据之一就是房屋的租售比。不少房地产中介公司现在也比较热衷于发布租售比。所谓租售比，一般情况下是把它归纳为房屋租金与售价的比例，即每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积房价的比值，也有一种说法认为，是每个月的月租与房屋总价的比值。房屋租售比这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一，国际标准通常为1：200到1：300。比值越高，说明房价中的投资需求越大。那么在现实生活中，是否真的可以将租售比这一数据当成是我们买房、卖房的指标呢？
“这种指标对于国外的成熟市场可能比较管用，但对于中国市场却未必有效。”昨日，陈国强向本报记者解释说，虽然国外成熟市场已经运用房屋租售比这个指标多年，但由于中国的房地产市场还不够成熟，不确定的因素仍然有很多，特别是目前在执行的宏观调控政策依然没有松动，因此用房屋租售比作为百姓买房、卖房的重要指标就更没有意义。“由于租房的需求和房屋的供给是不断变化的，所以房屋租售比也在时刻发生着变化。如果将房屋的租售比当成是进行房屋买卖的依据，那么所面临的变动成本就会非常高，很可能会得不偿失。”牛凤瑞对本报记者表示。
■投资问答
问题一：何时该买房？
答：买自住型住房随时可以出手；买改善型住房要看好实用价值；买投资性住房应三思而后行
忠告：投资性购房，不建议按揭或借钱
本报记者在采访中了解到，由于针对房地产行业的宏观调控政策没有出现松动，加之不时有房价在未来会大幅下跌的声音出现，因此像杨静一样，很多准备购房的人都处于持币观望状态。那么，现阶段究竟该不该出手购房呢？接受本报记者采访的多位经济学家都表示，如果各方面的条件允许，自住型购房者随时可以出手。
吉林大学商学院的博士生导师丁志国告诉本报记者，何时出手，该不该出手，要根据购房目的区别看待。“如果是为了改善自己的居住条件，只要条件允许，什么时候买房都是对的。”丁志国认为，如果是买房用来投资，则要充分考虑房地产项目所处的地段、交通条件、配套措施、未来发展潜力等因素。而且还要考虑用来投资的住房未来准备出售还是出租。如果用来出租，一定要计算好每年所得的租金是否能够超过一年期银行存款的。如果率低于一年期银行存款，还是应该三思而后行。
“如果你要购买的住房是用来自己居住，那么现在就应该果断出手，否则容易错过时机。”北京大学房地产研究所所长陈国强给出了自己的建议。
牛凤瑞表示，百姓为了改善居住条件而买房，这在任何时候都可以考虑出手，不过，在购买改善型住房时一定要充分考虑好实用价值。
“从政策的角度考虑，现在的宏观调控政策并不支持投资性购房，尤其不支持三套以外的购房，因此如果是将购房用来投资，那么还是应该谨慎。”牛凤瑞说，不建议购房者像过去那样，通过银行按揭，或是借钱的方式买入房地产进行投资。
问题二：何时该卖房？
答：看是否已经达到自己的心理预期，是否有更好的投资项目
忠告：如果卖房所得的资金是闲置不用，就不要轻易考虑卖掉房产，毕竟在今后一段时期内，在城市化进程没有结束前，房价上涨的几率大于下跌
在谢国忠的演讲当中，明确呼吁“有房者赶紧卖房，现在把房子卖了一辈子开心”。“我现在非常迫切地想知道，如何判断用来投资的房子该不该卖掉呢？是否有什么指标可以参考？”采访中，上述问题是一些房屋持有者普遍关心的问题。
多位房地产业内人士均对本报记者表示，并没有这样一个指标存在。“所谓的卖房更多还是指投资型住房，而非自住型住房。其实房屋究竟该不该卖，主要还是要看房屋之后的情况是否已经达到购房者的心理预期。”对此，牛凤瑞和丁志国等人均表示。
牛凤瑞说，所谓的心理预期，就是当你用30万元购入一套房子，心理预期是20万元，那么在这套房子到50万元之后，而你又恰好有更好的投资项目，能够带来更高的投资，那么就可以选择将住房出售，去投资其他项目。反之，如果你没有其他好的投资渠道，卖出房产之后，只能把卖房款存入银行，那么还不如选择继续出租，以取得高于银行利率的。
“如果不是十分急于用钱，或者即便卖出房产之后，卖房所得的资金也是闲置不用，那么还是不要轻易考虑卖掉房产，毕竟在今后一段时期内，在城市化进程没有结束之前，房价上涨的几率大于下跌。”杨舒越表示。
■理财师观点
不应在房地产投入过多资金
交通银行理财师孙凤彪的建议是，以投资为主要目的的人要保持谨慎，毕竟从国外的角度看，居住类房产的投资价值并不是很大，潜力比较大的还是以商铺为主。中国目前的房地产投资，是在特定情况下产生的房地产投资价值。个人认为不应该在房地产投资上投入太多的资金。
“基于对风险控制和资产配置合理化方面的考虑，百姓应该适当加大对金融等其他领域的投资。”孙凤彪说。
满5年的房产可尝试出售
“如果购买住房用于自住，那么现在就已经可以买了。目前的房价已经处于相对低位，而且经历了今年6月、7月的两次降息之后，贷款利率已经有所下降，预计下半年还有一降息的机会，这无疑会降低以银行贷款购买房产用于自住者的贷款压力。”浦发银行的理财师刘禹对本报记者表示，如果是投资性购房，则应该更加看重所购房产的价格，投资的目标主要应该是以一些大楼盘针对企事业单位推出的内购房、团购房为主。目前很多内购房、团购房的价格都照周边的房价便宜几千元。
刘禹说，中国房地产的使用周期平均是50年，一般过了五年之后，小区的物业管理、绿化、楼体维护等措施都将开始走下坡路，因此如果是投资房产、而且时间已经超过5年、所处地段和租金等情况都不甚理想，那么则可以尝试刊登出售信息。
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