[摘要] 在这快速增长的数字背后，有相当一部分超级“房奴”，他们因为买房的贷款额动辄七八十万，多的甚至超几百万元。他们究竟是刚需购房？还是投机炒房？近日，记者走近多名贷款超百万的“房奴”，调查他们买房的动机，以及买房背后的酸甜苦辣。
青岛早报2013年6月3日报道继上个月青岛建行个贷余额突破300亿元大关之后，工行、中行等也向这个数字逼近，其中个人房贷成为的“贡献者”。
在这快速增长的数字背后，有相当一部分超级“房奴”，他们因为买房的贷款额动辄七八十万，多的甚至超几百万元。他们究竟是刚需购房？还是投机炒房？近日，记者走近多名贷款超百万的“房奴”，调查他们买房的动机，以及买房背后的酸甜苦辣。
买房故事1：80后小夫妻贷款196万
见到马君（化名）是在前日下午，他和妻子趁周末来看新房项目建设进展。马君刚买的这套新房位于同安路上，精装均价每平方米1.9万元，他和妻子相中的那套面积为144.6平方米，裸价281万元，加上购房税费、车位费，总额达310万元。
“我和我对象收入还可以，工作八九年攒了100多万元，最后从银行贷了196万元买下这套大房子。”说这些话时，马君显得很平静。在常人看来，贷款七八十万元买房还可接受，100万元也说得过去，而为买套房子贷款196万，这确实令人惊愕。
贷款196万还款期限30年，马君和妻子需要每月还款1.1万元，他们能负担得了么？经过了解得知，大学毕业后马君进入外企工作，而妻子则考到银行上班。
经过辛苦打拼，马君和妻子的收入逐年上升。“我现在平均每月能拿到一万四五，我妻子在银行每月能进账七八千元。”照此计算，马君和妻子每月偿还1.1万元的房贷并无多大负担。不过，马君还透露，每个月他还要负担现住的房子3000多元的房贷。
原来马君和妻子结婚时，父母垫付首付，在山东路家乐福附近为他们购买一套90平方米的套二住房，这套房子产权证上是父母的名字，但贷款需小两口偿还。
“这样每个月光房贷就要支出1.4万元，压力其实很挺大的。”马君说，妻子以前比较爱逛街买包，如今发现喜欢的包也不舍得买，平时俩人支出主要就是周末外出吃个饭，度假旅游等基本与他们无缘。
“接下来准备要孩子，老人也要过来看孩子，买这套房就是为自己住得方便。”马君表示，由于还贷压力有点大，目前他们准备将现住的房子出手卖掉。当时狠下心贷这么多钱，马君称主要是为享受现在首套房贷的八五折优惠。
买房故事2 ：十年前贷款买大房赚大了
51岁的朱虹是大额房贷的超级受益者，如今一说起买房故事，她话语中洋溢着骄傲和自豪。“2003年我在石老人买了套170多平方米的房子，当时贷款69万，如今卖六七百万没问题。”朱虹介绍说，她2005年在海信慧谷又买了套157平方米的房子，这次她贷款80多万，而现在这套房子市值在370万左右。
两套房的贷款加起来近150万，当时朱虹在朋友中的确属于个异类。“那时候一提贷款，大家伙都很看不起，大家最愿意说的就是不用贷款能买上房子。”朱虹此前一直做纸张批发生意，主要是将国外进口的纸张等批发给国内的一些城市，平时使用的流动资金也比较大，但朱虹还是瞅准时机买下这两套房。“做生意有时资金周转也很困难，当时每个月还近万元的房贷，压力的确很大。”但朱虹还是咬着牙坚持下来，目前她首套房贷已基本还清，第二套房子只需要2至3年便可还完。回顾10年买房还贷路，朱虹只说了一个字：“值”。
买房故事3 ：房贷200万婚事得等等
“你说现在的年轻人怎么这么不会过日子？有多少钱买多少钱的房子呗，贷了200万怎么还呢？”昨日下午，在四方区一居民小区的大树下，56岁的彭阿姨向邻居们诉苦。周围几个相熟的邻居，不停地劝解她：“孩子挣得多，你就听孩子的吧。”
原来，彭阿姨和儿子在四方租了一套过渡房，前不久刚在崂山区大剧院附近买了一套300多万元的住房，再过一个月他们就要搬过去。彭阿姨一直没有工作，没有劳保，现在就靠儿子养活。“我老了靠儿子养，你说他还把钱都压在房子里，这生活压力多大啊！”彭阿姨很头疼儿子的“疯狂”举动。
彭阿姨的儿子陈先生今年35岁，一直未婚，算是个单身贵族，打拼了多年后手头有些积蓄，这次他首付100万、贷款了200多万元买了一套复式住宅，没想到这一出手就把老妈给“吓着了”。陈先生告诉记者：“我就是想一步到位。今后我妈肯定得和我一起住，我结婚了家里又要多几口人，老婆、孩子，如果再雇保姆，家里没个200平方米根本不够住的。经常换房也不现实，还不如这样省事。不过压力当然有啊，现在是给银行打工。不过，有压力才有动力，这两年生意上了轨道，还贷不成问题。”要说难处，陈先生笑着说：“这两年不敢结婚了，再等等吧。”
4月，随着“国五条”新政效应逐渐显现，楼市成交呈现高位回落的态势。一方面，开发商受政策压力遭遇定价难题，多地4月实际开盘量降至新低；另一方面，购房者对于房价上涨预期产生动摇，观望情绪渐趋浓厚。楼市进入红五月，多地楼市迎来2013新国五条后供应高峰，放量上市能否抢得市场？限购之下，刚需群体如何突破迷局成功置业？楼市困境如何在紧绷的政策之下寻找出口？为了更好的服务购房者、有针对性的满足购房者的置业需求，长春搜房网于6月2日启动全城五线看房团，继5月26日看房团后再次与房企联手推出给力优惠，帮助购房者把握先机，成功置业！
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近日，在记者调查的30位有房贷的市民中，月供占收入比没有低于50%的，基本上是50%-70%的工资收入用于支付房贷，的达到80%。一位市民以青岛房价为例算了笔账,现在买套房总价100万不算啥了，如果贷款70万元期限20年，月供需要4000多元。如果月供是收入的三成，月收入至少要13000元以上。“如果真有13000元的月收入，谁还愿意每个月只还4000多元贷款呢？”不少市民表示，如果月供是收入的一半，那么月收入是8000多元，那还差不多。
一位银行业人士在接受记者采访时表示，出现调查和实际数据差距比较大可能有几方面的原因。一是客户在填报收入时 “拔高”了自己的真实收入水平，因为填少了贷不到那么多款。而调查数据有可能就是基于被“拔高”的收入水平而测算出来的。另外，还有市民算出70%-80%的收入在付月供，很可能只算了自己的收入，没算上配偶的收入，导致这一比例比较大。针对银监会“月度偿付率不能高于50%”这一规定，不少市民认为“一刀切”并不合理，越是高收入人群50%的比例越不合理。有市民建议，应该针对不同收入家庭的比例标准进行细分。（记者 锡复春 景虹）
银行人士：贷款买房还是要“量力而行”
14年前，杜均（化名）贷款30万元买下天帝山城(小区网 论坛)的一套套三房子，如今市值近200万元，他在当时显得很“另类”，四邻八舍无人不知；14年后，杜均的儿子向银行借贷100万元，在合肥路买下一套套三房子，贷款额度虽很高，却不再像当年杜均贷款30万元那般“轰动”。近日，记者从各银行房贷部门了解到，随着市区房价攀升，如今买房贷款超百万者大有人在，这类购房者在个别银行占比甚至达到20%。那如今贷款超百万的购房者究竟有多少？他们主要做什么工作呢？记者就此展开调查。
贷百万不再是“另类”
考虑到父母年老后和自己一起居住，而孩子逐渐长大也需要独立空间，杜均当年换房时就想一步到位。比较来比较去，1999年杜均和妻子看中天帝山城一套138平方米房子。“那套房子当时单价3100元左右，总价43万元，可我手里只有13万元，要买只能贷款30万元。”当时杜均月工资只有1800元，而其妻子月工资只有1300元，贷款30万每月要还款2200元，他一个人的工资还不够还贷款的。
杜均做事比较冲动，而且认准个事就想把它办成，自从看中这套房子后，他天天琢磨着如何买下来，最终还是冲动战胜理智，他成功从银行贷款30万买下这套房子。“现在房子近5倍，要是我这14年不买房，现在靠工资挣的钱根本买不起这套房。”
“如今儿子贷了100万元买房，我很支持他。”杜均说，现在市南区房价动辄两万元一平米，而市北区好的地段房价也接近每平米两万元，买套100平方米的房子就要200万元，贷款100万元如今不算事。“孩子和其对象每月工资加起来也有1万多，我和妻子每月也能攒个三四千，还100万元的房贷不愁。”杜均也提到，如今他身边贷款七八十万元买房的朋友比较多，贷款100万元也不新鲜。
房贷百万者多为白领
市北区浮山后有一处已开盘的中高端小区，昨日上午，记者在该楼盘售楼处咨询了解到，这套小区多层房源精装均价2.5万元，高层均价2.1万元起。“小高层的房子95平方米，按报价2.1万元计算，这就要199.5万元，加上税费便超过200万元。”正在看房的朱先生算完房价后直摇头，他现在住的套二房子可卖到85万元，自己这两年攒了15万元，要买这里的房子，至少还要再贷款100多万元。
“贷款100万以上买房者不再是少数，这个比例越来越高。”中行山东省分行个贷部主管王明东受访时表示，他给记者提供一组数据，个人贷款100万以上的占银行个贷总量的比例已达到20%；贷款50万至100万元的仍是主力，占比50%；而贷款50万以下者比例逐年降低，如今只占总数的30%。
贷款超百万购房者在其它银行占比情况是怎样的呢？建行属于老牌的房贷银行，建行青岛分行住房金融业务部副总经理李艳琴介绍说，个人贷款100万以上的占银行个贷总量的比例超过13%，而贷款50万至100万元的占比为17%，由于服务覆盖面比较广，贷款50万以下的还是占比最重，目前这部分占总量的比例为70%。
记者随后从工行、农行、交行等房贷部门调查发现，在这些银行中，个人贷款100万以上买房者占银行个贷总量的比例超过10%，而这个数字还在不断扩大。多为高收入白领或中小企业主。
大额贷款买房者或为改善住房，或为投机炒房，不管他们动机如何，前提是他们必须要有能力偿还贷款，那这些人都是从事什么工作的呢？“中小企业主在其中占据相当一部分，他们一部分是想通过投资房子等不动产稀释风险，也有一部分人靠房子做抵押来进行贷款。”
由于一直从事贷款50万元以上的审批，中行山东省分行个贷部主管王明东对于大额贷款者从事的职业比较熟悉，超百万的大额贷款者中除了中小企业主，剩下的都是高收入白领，例如资深律师、外企高管等，很少有普通机关单位或企业的员工。
建行青岛分行住房金融业务部副总经理李艳琴对此也深有体会，超百万贷款者的确是逐年增加，由于建行属于开展房贷的银行，加上网点布局比较广，所以50万以下的小额贷款者仍占比。超百万贷款者数量逐年增加，这背后藏着哪些原因呢？
银行房贷部门相关负责人受访时均称，都是高房价惹的祸。李艳琴介绍道，如今市区沿海住房均在两万元每平方米以上，李沧区好的位置也达到1万元每平米以上，房价近年来涨幅虽放缓，但房价已涨到现在的高位，要想在市区靠海等位置好的路段购置一套套三房子，总价在200万元左右，大部分人即使有这么多现金也不会全投到房子上，一般会首付30%或一半，剩下的就靠贷款，因此大额贷款者越来越多。
4月，随着“国五条”新政效应逐渐显现，楼市成交呈现高位回落的态势。一方面，开发商受政策压力遭遇定价难题，多地4月实际开盘量降至新低；另一方面，购房者对于房价上涨预期产生动摇，观望情绪渐趋浓厚。楼市进入红五月，多地楼市迎来2013新国五条后供应高峰，放量上市能否抢得市场？限购之下，刚需群体如何突破迷局成功置业？楼市困境如何在紧绷的政策之下寻找出口？为了更好的服务购房者、有针对性的满足购房者的置业需求，长春搜房网于6月2日启动全城五线看房团，继5月26日看房团后再次与房企联手推出给力优惠，帮助购房者把握先机，成功置业！
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“个人贷款买房还要坚持一个原则，那就是量力而行，千万别让房贷影响正常的生活。”在探讨起贷多少钱买房合适时，中行山东省分行个贷部主管王明东如是说。王明东表示，如今他们审批住房贷款非常严格，首先是严格按照银监会的要求，将贷款者每月偿还的房贷利息不超过其家庭总资产的50%，还会认真调查贷款者的信用状况、收入水平等。
交行青岛分行零售信贷部产品经理王恒振也提到，从历史经验来看，购房贷款还是挺划算的，虽然长期贷款利息看起来很高，但经济发展脚步还在前行，通货膨胀带来的物价上涨无可回避。通过适度的贷款缓解家庭负担，还是不错的选择。“超百万贷款购房者增加，这也在一定程度上说明大家在合理配置资产，不再将资产全部压在房子上。”
据介绍，十多年来，岛城房价一直保持稳中有涨的趋势。与一线城市相比，房价基本还在合理范围内。“目前房价已不像以前涨幅那么大，房价总体呈现稳定状态，如果确实有购房需求，通过贷款圆自己住房梦也不失为一个好途径。”建行青岛分行住房金融业务部副总经理李艳琴表示，但申请贷款时一定要坚持适度原则，不能抱着侥幸心理投机炒房。“在过去十年间，借助银行贷款，不少市民所购房产如今大幅度，如今有个别年轻人也想复制这部分购房者的成功，不惜孤注一掷四处借贷买房，这很不可取。”
8.5折房贷优惠难申请 银行信贷向小微企业倾斜
“不是说房贷8.5折么？怎么我这是9折呢？”上周，申请房贷的方女士一脸不解。结果，银行给她的答案是“这已经不错了，现在基准利率也很普遍。”本以为自己还是挺优质的客户，原来现在知道所谓的8.5折房贷门槛可高着呢。
随着房地产调控的深入，所谓的银行首套房房贷利率8.5折实际上只有极优质客户才能享受到。银行人士表示，房贷曾经一度是银行争抢的，而如今不少银行已悄悄收紧房贷政策，缩减房贷业务在其整体业务结构中的比例，将更多的资金投放到小微企业信贷上。
很难申请到折扣
记者从中行山东省分行了解到，青岛地区首套房房贷利率从元旦前后已涨至基准利率，目前首套房房贷利率政策没有变化。交行、建行、工行、农行等银行相关负责人表示，他们仍执行首套房房贷利率8.5折优惠。
不过，记者发现执行基准利率的银行在增加，华夏银行可到9折优惠，但实际以基准利率为主；招商银行、兴业银行、民生银行、光大银行也均执行基准利率。交行、建行、工行、农行、青岛银行、邮储银行等银行相关负责人表示，他们仍执行首套房房贷利率8.5折优惠。而上述银行信贷员也向记者提到，要申请到8.5折优惠条件比较苛刻，除了要符合首套房贷的硬性条件，客户良好的信用记录和偿还能力也是必须的，否则很难申请到折扣。
据了解，执行8.5折优惠的银行限制条件也比较多，除了贷款人有良好的信用条件外，还要求具备较高的偿还能力，否则很难拿到8.5折房贷优惠。“我们现在是首套房利率9折敞开了做，但是8.5折对客户的要求比较多。”青岛银行个人信贷部副总经理魏良永说。
在二套房贷政策方面，记者从岛城多数银行房贷部门了解到，由于市民申请二套房贷不足房贷申请总人数的10%，不少购买二套房的客户均是全款购房，因此银行在二套房贷方面的政策一直没调整，仍是首付6成，利率为基准利率上浮1.1倍，第三套房贷已停止。
银行房贷额度不同
昨日，记者采访了岛城各大银行的房贷部门，从反馈的情况看，各家银行都不同程度地提高自己房贷利率门槛。一些中介机构和购房者反馈的信息显示，尽管银行声称对首套房贷尚有一定的优惠政策，但实际执行过程中普遍存在“挑客户”、手续繁、审批慢的问题。这意味着，对于普通购房者来说，首套房贷的优惠实际已经让人很难享受到。
银行提高房贷利率门槛是额度不够用么？对此，银行人士表示并不完全是。“各家银行的房贷额度都不一样，提高门槛和额度关系也不太大，我们银行额度还可以。不过，觉得二套房房贷利率会提高，首套房房贷利率也会相应地提高一些。”华夏银行青岛分行个贷部门周海涛表示。同样，青岛银行个贷部门相关负责人魏良永表示：“其实这个问题把银行当作一个企业来考虑，就很简单了，企业是以盈利为目的的，同等情况下，银行会考虑业务的类型、比例等。”
小银行房贷不再“受宠”
房贷市场曾经是各大银行一度争相追逐的利润“大户”，如今随着房产调控升级，加上银行自身业务结构调整，部分银行已悄悄收紧房贷政策，缩减房贷业务在其整体业务结构中的比例，一些中小商业银行更是明确表示，要将更多的资金投放到小微企业信贷。
在部分股份制商业银行，该现象更为明显，甚至部分银行正在淡出该项业务。业内分析人士称，受国家房产调控政策影响以及银行自身业务结构调整等多因素，不少银行已经开始重新规划房贷业务在整体业务构成中的占比。其中，平安银行青岛分行也直言不讳称他们今年将信贷资源向小微企业业务、无抵押贷款业务、汽融业务等战略业务倾斜。
除了受国家宏观调控政策的影响外，利率则是更为重要的内生因素。根据申银万国的研究报告测算，目前的贷款利率市场化竞争已经基本成型，小微企业贷款的风险比迅速降低，导致原来低于基准利率的按揭贷款对于银行缺乏吸引力，银行自然会选择回报更高的产品。而岛城一家股份制银行房贷业务经理陈先生也提到，当前小微企业资金需求量大，贷款利率上浮空间大，对房贷业务形成强有力的冲击，这也是房贷业务占比减少的重要原因。
4月，随着“国五条”新政效应逐渐显现，楼市成交呈现高位回落的态势。一方面，开发商受政策压力遭遇定价难题，多地4月实际开盘量降至新低；另一方面，购房者对于房价上涨预期产生动摇，观望情绪渐趋浓厚。楼市进入红五月，多地楼市迎来2013新国五条后供应高峰，放量上市能否抢得市场？限购之下，刚需群体如何突破迷局成功置业？楼市困境如何在紧绷的政策之下寻找出口？为了更好的服务购房者、有针对性的满足购房者的置业需求，长春搜房网于6月2日启动全城五线看房团，继5月26日看房团后再次与房企联手推出给力优惠，帮助购房者把握先机，成功置业！
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