[摘要] 古有《捕蛇者说》，今有《开发商说》：辛卯之年有异象，楼市风云涌，限购令，限贷，严调控，万钧雷霆。售楼处繁华骤冷清，巨头谋雄起，进退、变通，少推房，缓称王。新年，楼市开春如入冬，奋进图强，三十六计迭出，蛰伏隐退，惠而诱客，另辟蹊径，闪转腾挪，韬光养晦，虽艰仍盼曙光现，更待山花烂漫长生天。
古有《捕蛇者说》，今有《开发商说》：辛卯之年有异象，楼市风云涌，限购令，限贷，严调控，万钧雷霆。售楼处繁华骤冷清，巨头谋雄起，进退、变通，少推房，缓称王。新年，楼市开春如入冬，奋进图强，三十六计迭出，蛰伏隐退，惠而诱客，另辟蹊径，闪转腾挪，韬光养晦，虽艰仍盼曙光现，更待山花烂漫长生天。
状态1：蛰伏 计策：以逸待劳
计策释义：在敌人气势正盛之际，采取不直接进攻的战略，而是坚守住自己的阵地，消磨敌人士气，使敌人疲于奔命。同时审时度势，寻找最有利的战机，从而后发制人、一举破敌。
延伸楼市：缓拿地，少推房，变产品
2011年，长春市全年的经营性用地计划出让为1000万平方米，整年完成了计划的80%多，也多次出现土地流拍的现象，90%以上的土地是以底价成交。在国家政策的影响下，房地产商的资金压力越来越大，开发商拿地的态度更加谨慎和理性。随着国土部公布了《闲置土地处置办法》修订草案征求意见稿，开发商明显放缓了拿地的脚步。
不光如此，部分开发企业面对紧张的房地产市场，也想出来一些对策，如少推房、变产品等。2012年，御景名家的开发体量大概为8栋楼，据项目相关负责人表示，在这种市场低迷的条件下，其考虑到开发的风险，因此在2012年可能考虑先期开发4、5栋楼，以规避风险。事实上，这种现象并不是只在一家楼盘上显现，由于市场出现观望，开发商尽量放缓推盘的速度。即使推出大量的产品，却没有人购房，对于开发企业来说，承受的压力非常大。
考虑到市场情况，御景名家在2012年开发的商品将全部为中小户型产品，的户型面积也仅为80多平方米，而且都是32层的高层产品。以御景名家相关负责人的说法就是，为了适应刚性需求客户的需要。
资金流转不畅、放缓拿地脚步、改变产品类型……这些都是2011年发生的事情，在国家政策的影响下，长春房地产市场也是一片紧张的气氛。开发商面对如此紧张的形势，考虑到自身发展，必然会出现相应的对策。对于刚性需求的购房者来说，如果有适合他们的产品，即使在政策影响下，也会出手买房。开发商同样知此道理，所以适时改变产品，也是一种应对的办法。其实，开发商和购房者一样，都存在对市场的观望情绪。只有转变观点，转变产品，才能在如此的市场形势下占据一席之地。
●开发商说
“从房地产市场看，2012年一季度还会存在较浓的观望情绪，而且对开发商影响很大，尤其面临资金回流、项目建设、土地储备等问题。”
——亚泰地产长春公司总经理李辉
“相对于2010年土地市场的活跃，2011年土地市场可以用低迷来形容。”
——领秀朝阳副总经理尹洪臣
“不管市场形式怎么变化，刚性需求购房者的购房行为一直比较坚挺，开发中小户型是最为迎合市场需要的。”
——御景名家营销经理王健
状态2：优惠 计策：欲擒故纵
计策释义：要捉住他，故意先放开他。比喻为了进一步的控制，先故意放松一步。
延伸楼市：降价、优惠、团购、赠送
益田·御水丹堤在2011年认筹期间打出“认筹即可享受2万元抵10万元”，这是益田集团在2011年促销优惠战中率先打出的口号，一石激起千层浪，人们无一不为其大规模的打折力度所感叹，“2万元抵10万元”一度在几天内成为了楼市讨论的热门话题，受到了众多购房者的强烈关注。随后在10月房交会期间，益田集团又打出“购房可享受1000元抵10万元”的促销口号，用力度更加大于“全款9.8折”的优惠再一次率先吸引了购房者的目光。而此时，也有众多企业打出“优惠38万元”“首付8万元”等促销标语，但无可否认，2011年，益田引领了优惠数字前哨战的胜利。之后，市场上还涌现出一次性付款打9.3折、141平方米的房子只卖60万元，每平方米只有4200元的产品，可以说在价格上做到了开发商的诚意。
2011年下半年，多家楼盘集中开盘，受限购令和银行房贷利率上浮的影响，楼市观望情绪浓重，交易量下滑，在这种情势下，市场上低价入市、超低折扣的楼盘迅速增多，起价“3000元/平方米”、起价“4200元/平方米”、起价“5000元/平方米”，低价、优惠频现。
为了抵御市场寒流，营销方式也五花八门，甚至涌现出了一种“抽奖中房子”的营销手段，首开先河的是复地地产，即使只有一套房子，也引得售楼处门庭若市、顾客盈门，大家都想试试自己的手气；眼看这一招有用，恒盛地产也将房子作为奖品吸引购房者。除了价格优惠、低价入市之外，还有一招更为开发商所偏爱，那就是“老带新”，老客户介绍新客户购房，即可赠送一定额度的物业费，而新客户也可以因为老客户获得一定的优惠。以老客户资源博取更大市场份额。至于旅游大奖、iphone4、送ipad、全款装修等等优惠政策不一而足。
●开发商说
“2008年，深圳市民的平均收入在每月5000—6000元左右，以当年深圳的住宅平均价格水平20000元每平方米计算，一个人4个月的薪水可以购买1平方米的商品住宅。在长春，像我们的准客户人均收入为3000—3500元左右，长春市的住宅平均价格水平在5000—6000元每平方米，也就是两个月的薪水就可以购买1平方米的住宅，对比下来，长春的房价并没有高到离谱。购房者不是单纯图价格便宜，并非这边开发商降价，那边购房者就会买房，开发商要让购房者觉得他们占到了便宜才行，在不讲价的前提下，如何让购房者觉得占到便宜，最终还是围绕优惠展开的。”
——益田集团长春分公司营销总监陈诗骏
》》》推荐阅读
房价未来走势揭秘 买房中常犯的14种失误(图)
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
