[摘要] 2011年给力的调控，开启了楼市“折腾”的格调。延续并深化2011年调控政策的2012年，显然依旧会是折腾的一年。为了拉拢人气，促进销量，开发商不得不“折”上有请购房者，用折扣和优惠折腾市场。购房者一样不能消停着，观望了一年之久，是否该决定出手买房。
B折腾产品
刚需至上 偏爱中小面积二三房
随着长春天气逐渐转暖，长春的房地产市场也变得越发热闹了。售楼处有了人气后，开发商开始琢磨折腾产品了，那么营销思路和产品类型是不是也要随市场的变化而有所改变呢？记者通过实地走访发现，由于当下的需求主体为刚需人群，使得中小面积的二三房大受追捧。
表现
刚需成市场主力
记者发现，随着市场的需求变化，开发商的营销思路和推盘策略也随之悄然变化。而中海、万科这样根植于长春地产多年的品牌开发企业，无疑是长春房地产市场变化的风向标。据长春中海地产有限公司营销策划负责人介绍，“中海在售的项目有中海·凯旋门、中海国际社区、中海·紫御华府这三个项目，中海·蘭庭项目近期也准备面向市场。从目前的销售情况看，以中海·凯旋门为代表的小户型产品以及中海·紫御华府所代表的大户型产品销量，都曾出现过一位置业顾问当天销售五六套产品的情况，这在往年同期是十分少见的。”
同时，据记者了解，作为中国房地产龙头企业的万科房地产近期也表现不俗。万科目前在售的项目分别为万科城、万科·蓝山、万科·惠斯勒小镇以及万科·柏翠园，其中万科城90平方米的爱巢版两房单月销售90余套，而适宜刚性改善型需求面积在115平方米~150平方米的万科·蓝山近期销量也十分喜人。
除了万科、中海这样的龙头企业表现良好外，长春一些本地开发企业所开发的项目也是如此。据长春成涛房地产开发有限公司营销总监张鹤馨介绍，“目前，成涛·绿锦国际项目已经封顶，属于准现房销售，所售产品的面积区间为53平方米~139平方米，近期无论是从前来咨询的潜在客户还是从销售情况来看，还是以中小户型为主，占整个销量的80%左右。”
此外，某机构提供的数据显示，2012年3月1日~25日住宅共成交23.93万平方米，同比上升128.4%，环比上升35%。
分析
市场回暖 刚需至上
最近各家售楼处开始有了实质性的“人气”，这体现了消费群体对购房的需求随着气候的变化，而逐渐释放购买热情。这种刚需群体，主要分为两类：一类是首次置业的偏青年人群，主力需求两室的中小户型，买房主要用于结婚；另一类人群，是刚需改善型用房，即需求小三房，有的是为了婚房一次到位，有的是为了改善目前的居住环境，由于家庭结构和人员的增减，这类户型的实用性需求也逐渐凸显出来。这两种刚需的现状，体现出了消费者现在的消费心理越来越趋于现实，并能够依据自己的实际需求，增大选择的空间，还能依据实际情况进行阶段需求性的梯度消费，这类刚需客户成为置业的主导。
很多有着刚性改善型需求的购房者也开始按捺不住，各家房地产开发公司当然不会放过这么好的销售契机，在打完营销牌之后，纷纷结合目前市场需求并进一步细分，开始“折腾”产品，品类十分齐全，有洋房，也有小户型公寓，当然还有的面积在90平方米左右的二三房，力求“折腾”出点门道儿来，也使得长春目前的房地产市场变得异常火爆。
建议
实景现房更靠谱
上台花园营销总监杨懿建议置业者，虽然刚需客户有购房的需求，不过也要借此机会，不断考察各区域的项目，依据目前的市场情形，选择现房实景的，真正能看得到的产品，因为现房会相对降低购房的风险性，且比期房更早实现利用的价值。现房可看到阳光照射时间的长短、窗外的风景，以及周边的环境，景观也基本处于完善阶段。现房全部是亲眼看到的景象，不需要运用想象来实现自己对未来家的期望。除此之外，再对项目的价格与实际性价比进行比较，选到合心意的房源就比较容易一些。
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